Οχι στους μαζικούς πλειστηριασμούς ακινήτων, που θα έχουν συνέπεια τη ραγδαία πτώση των τιμών τους, αλλά και θα θέσουν σε κίνδυνο τη σταθεροποίηση της οικονομίας είπαν βασικοί ομιλητές στο 14ο συνέδριο για την Ανάπτυξη και Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας, Prodexpo, που ξεκίνησε χθες και ολοκληρώνεται σήμερα στο ξενοδοχείο Μεγάλη Βρετάνια, με χορηγούς επικοινωνίας τη «Ναυτεμπορική», το ένθετο «Business & Real Estate» και το naftemporiki.gr.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ο Ιωάννης Μουρμούρας, καθηγητής στο Πανεπιστήμιο της Μακεδονίας και οικονομικός σύμβουλος του πρωθυπουργού, ο οποίος υποστήριξε στην ομιλία του ότι η αντιστροφή της οικονομίας έχει ξεκινήσει, τάχθηκε υπέρ μιας συντηρητικής πολιτικής της κυβέρνησης στο θέμα των πλειστηριασμών.
Στο πεδίο της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου ελέχθη ότι τα αναμενόμενα έσοδα το 2014 αρχές 2015 είναι της τάξεως του ενός δισ. ευρώ, ωστόσο, όπως επισημάνθηκε, παραμένουν άλυτα σειρά από ζητήματα, όπως τα πολλά επίπεδα χωροταξικού σχεδιασμού.
Αρνητικό αντίκτυπο στην αγορά των ακινήτων έχει ο σχεδόν εξαπλασιασμός της φορολογίας, με δεδομένο ότι, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε ο Γκίκας Χαρδούβελης, καθηγητής Πανεπιστημίου Πειραιώς, οικονομικός σύμβουλος και επικεφαλής των οικονομικών μελετών της Eurobank, το 2010 τα έσοδα του Δημοσίου από τη φορολογία ήταν 487 εκατ. ευρώ, ενώ το 2013 εκτοξεύονται στα 3,176 δισ. ευρώ.
Αδυναμία εξυπηρέτησης δανειακών υποχρεώσεων
Αναλυτικότερα, κατά τη χθεσινή, πρώτη μέρα της Prodexpo του σημαντικότερου συνεδρίου της αγοράς του real estate οι αναλυτές και τα στελέχη της αγοράς συμφώνησαν πως μόνον όταν επέλθει η ανάκαμψη στα μακροοικονομικά της χώρας θα εισέλθει σε τροχιά ανάκαμψης και η αγορά των ακινήτων. Ωστόσο, τα σημερινά στοιχεία είναι απογοητευτικά.
Οπως είπε ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property, Δημήτρης Ανδρίτσος, το 40% των δανειοληπτών αδυνατεί να εξυπηρετήσει το στεγαστικό του δάνειο ακόμα και μετά τη ρύθμιση στην οποία έχει προχωρήσει.
Παρότι η πτώση τιμών στις κατοικίες κινείται στο επίπεδο του 30%, στα επαγγελματικά ακίνητα η πτώση κυμαίνεται μεταξύ 40% και 60%. Πρόσθεσε πως παραμένουν στα αζήτητα περί τις 250.000 νεόδμητες κατοικίες, ενώ τυχόν απελευθέρωση των πλειστηριασμών θα οδηγήσει στη διάθεση εκατοντάδων χιλιάδων διαμερισμάτων με δυσάρεστα αποτελέσματα.
Ο κ. Μουρμούρας στην ομιλία του αναφέρθηκε στο πρωτογενές λειτουργικό πλεόνασμα που θα παρουσιάσει φέτος ο προϋπολογισμός, σημειώνοντας πως αυτό σημαίνει πως δεν υπάρχει λόγος για νέα εισπρακτικά μέτρα, π.χ. νέα μείωση των μισθών στο Δημόσιο, ενώ αποτελεί ένα ισχυρό χαρτί στη διαπραγμάτευση με την τρόικα.
Οπως είπε, την αισιοδοξία του περί αντιστροφής της οικονομίας τη βασίζει στα νούμερα που αναφέρονται στην επιβράδυνση της ύφεσης τα τελευταία τρίμηνα, στους δείκτες της μεταποίησης, του τουρισμού και στην αναμενόμενη βελτίωση των δεικτών της ναυτιλίας.
Σύμφωνα με τον ίδιο, οι μεταρρυθμίσεις που συντελούνται θέλουν χρόνο για να συμβάλουν στην ανάκαμψη της οικονομίας, ενώ μίλησε για αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων το 2012 κατά 160%. Αναφέρθηκε μεταξύ άλλων στην επένδυση της Fairfax στη Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ, για να καταλήξει ότι η Ελλάδα μπαίνει και πάλι στον παγκόσμιο επενδυτικό χάρτη.
Στον κίνδυνο εκποίησης περιουσιακών στοιχείων, λόγω υψηλής φορολογίας, που θα οδηγήσει σε φαύλο κύκλο στις τιμές κατοικιών αναφέρθηκε κ. Χαρδούβελης, ενώ πρόσθεσε ένα κατηγορηματικό όχι στους πλειστηριασμούς ακινήτων: «Αλίμονο αν εκποιήσουμε την περιουσία μας» σημείωσε και συμπλήρωσε πως οι επενδύσεις στα ακίνητα έχουν μειωθεί κατά 70% (σε σχέση με το 2007).
Οπως είπε, η κρίση στην Ελλάδα δεν είναι μια τυπική κρίση, γιατί διαρκεί ήδη 6 χρόνια. Σημείωσε πάντως ότι είναι η πρώτη φορά που υπάρχει η ελπίδα της σταθεροποίησης επειδή η χώρα δεν χρειάζεται να λάβει άλλα δραματικά μέτρα, μείωσης του ΑΕΠ.
Σύμφωνα με τον ίδιο, τα ακίνητα θα ανακάμψουν μόνο μετά την ανάκαμψη της οικονομίας και πιο εύκολα θα γυρίσει η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, καθώς «το νέο μοντέλο ανάπτυξης της χώρας θα πρέπει να βασιστεί στις εξαγωγές και στις επενδύσεις».
Ο κ. Χαρδούβελης χρησιμοποίησε και υψηλούς τόνους στην ομιλία του λέγοντας ότι οι νέοι φόροι ακινήτων επιβλήθηκαν «γιατί το πολιτικό σύστημα αρνήθηκε να πιάσει τη φοροδιαφυγή».
«Δεν θέλαμε ανεξάρτητη αρχή για τα φορολογικά την οποία είχε προτείνει από το 2009 το ΔΝΤ» τόνισε, προσθέτοντας ότι «ήταν πολιτική η απόφαση».
Ο ίδιος, αφού παρέθεσε τα στοιχεία για την αύξηση της φορολογίας, εκτίμησε ότι είναι αβέβαιη η μείωση της φορολογίας που επιβλήθηκε στα ακίνητα.
Αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου
Στα έσοδα και τα υπόλοιπα οφέλη από την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου αναφέρθηκε ο Ανδρέας Ταπρατζής, εντεταλμένος σύμβουλος του Ταμείου Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ).
Τα προσδοκώμενα έσοδα από την αξιοποίηση της έκτασης του πρώην αεροδρομίου, της περιοχής Αφάντου της Ρόδου, των 28 κτηρίων που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου και μιας σειράς άλλων μικρότερων ακινήτων θα είναι της τάξεως του 1 δισ. ευρώ, ενώ 50 εκατ. ευρώ αναμένονται άμεσα από τη διάθεση ακινήτων μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.
Μιλώντας για τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει το ΤΑΙΠΕΔ σημείωσε ότι δεν είναι μόνον οι καταπατήσεις μείζον θέμα, αλλά και το γεγονός ότι δεν υπάρχει στη χώρα συγκροτημένη άποψη για τα πολεοδομικά και χωροταξικά ζητήματα.
«Υπάρχουν 7 επίπεδα χωροταξίας» σημείωσε και «παρότι έχει θεσπιστεί η δυνατότητα των Ειδικών Χωροταξικών (ΕΣΧΑΔΑ), αυτά πρέπει να περάσουν από 10 υπουργεία, ενώ όταν φθάσουν στο Συμβούλιο της Επικρατείας για τελική έγκριση είναι αδύνατο με μαθηματική ακρίβεια να προσπεράσουμε τα 7 επίπεδα χωροταξίας».
Για τη φορολογία των ακινήτων είπε ότι ο επενδυτής χρειάζεται να γνωρίζει τι τον περιμένει και κατέληξε θέτοντας τη διάσταση ότι στον ελληνικό χώρο είναι δύσκολο να βρεθούν «καθαρά» ακίνητα αφού ένα μεγάλο μέρος έχει χαρακτηριστεί natura, δασικό, αιγιαλός και παντού υπάρχουν αρχαία, λέγοντας χαρακτηριστικά «στην παραλία, την Αττική Ριβιέρα όπως λέγεται, δεν μπορεί κανείς να κτίσει τίποτα».
Ο Αριστοτέλης Καρυτινός, γενικός διευθυντής του τομέα των ακινήτων της Εθνικής Τράπεζας, αναφέρθηκε στην έλλειψη χρηματοδότησης των επενδύσεων και σημείωσε την ανάγκη να έρθει, μέσω της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η πρώτη κρίσιμη μάζα ξένων επενδυτών.
Ο Γρηγόρης Δούνης, διευθύνων σύμβουλος της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου, μίλησε για το σχέδιο που μελετάται ώστε να υπάρχουν πάντα διαθέσιμα ακίνητα προς διάθεση από το Δημόσιο και πρόσθεσε πως μέχρι το τέλος του έτους θα πουληθούν ακόμα 20 ακίνητα μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.
Στην Prodexpo μίλησε επίσης ο υπεύθυνος του τομέα ανάπτυξης και βουλευτής του ΣΥΡΙΖΑ Γιώργος Σταθάκης, ο οποίος ανέλυσε την άποψη του κόμματός του γιατί όσο διαρκεί το μνημόνιο δεν θα έρθει η ανάκαμψη της χώρας.
Από την πλευρά του ο πρόεδρος του Ελληνοαμερικανικού Εμπορικού Επιμελητηρίου Σίμος Αναστασόπουλος στη σύντομη εναρκτήρια ομιλία του έθεσε το πρόβλημα της ακριβής ενέργειας που πληρώνει η βιομηχανία.
«Ζοφερή η εικόνα στην κτηματαγορά»
Νωρίτερα ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιάννης Μανιάτης έκανε λόγο για «τη ζοφερή εικόνα που διέπει την κτηματαγορά, όπου, μεταξύ άλλων, σημειώνεται πτώση στην επενδυτική δαπάνη για την κατασκευή ακινήτων σε επίπεδα χαμηλότερα του έτους 2000» και πρόσθεσε πως αν και «οι αιτίες αναζητούνται στην κρίση και στην αβεβαιότητα, υπάρχουν ορισμένες διαστάσεις στο θέμα ακίνητη περιουσία που μπορούν να βοηθήσουν την επενδυτική δραστηριότητα του κλάδου και να οδηγήσουν την επιχειρηματική πρωτοβουλία σε νέους δρόμους».
Οπως παραδέχθηκε, μέρος αυτής της προσπάθειας πέφτει και στο υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και αναφέρθηκε στην ενεργειακή αναβάθμιση των ελληνικών ακινήτων και στην εξοικονόμηση ενέργειας.
Σύμφωνα με τον υπουργό Περιβάλλοντος «το ήδη υφιστάμενο παλαιό κτηριακό απόθεμα μπορεί και πρέπει να αποτελέσει το νέο κορυφαίο πεδίο κατασκευαστικής και επενδυτικής δραστηριότητας, να εγγυηθεί απασχόληση και τόνωση του κατασκευαστικού κλάδου, καθώς και την προώθηση της καινοτομίας με τη δημιουργία νέων οικοδομικών σύγχρονων υλικών που συμβάλλουν στην εξοικονόμηση ενέργειας».
Βάσει των στοιχείων που παρέθεσε, ο κτηριακός τομέας στην Ελλάδα αντιπροσωπεύει το 34% της συνολικής ενεργειακής κατανάλωσης της χώρας και το 65% της κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας. Η συντριπτική πλειοψηφία των κτηρίων (95%) βρίσκεται σε χαμηλή ενεργειακή κλάση, με υψηλές καταναλώσεις και μηδενική εξοικονόμηση.
«Ανάσα» η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου και η ελάφρυνση της φορολογίας
Η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου για τα ακίνητα, σε συνδυασμό με την ουσιαστική ελάφρυνση της φορολογίας που βαραίνει τους ιδιοκτήτες του, αποτελεί την κίνηση που θα τόνωνε περισσότερο σήμερα την αγορά ακινήτων.
Το ακίνητο αποδεικνύεται εξαιρετικά «βαρύ» για τους ιδιοκτήτες του, αφού οι περισσότεροι θα προτιμούσαν να έμεναν σήμερα στο ενοίκιο παρά σε ιδιόκτητη κατοικία. Ταυτόχρονα, μεγάλο ποσοστό εκτιμά ότι δεν είναι σήμερα κατάλληλη περίοδος για αγορά κατοικιών, αφού οι τιμές των ακινήτων αναμένεται να σημειώσουν περαιτέρω πτώση στο μέλλον.
Τα παραπάνω συγκαταλέγονται, μεταξύ άλλων, στα βασικά συμπεράσματα της έρευνας της Μarc για τις τάσεις στην αγορά ακινήτων, η οποία παρουσιάστηκε χθες στο πλαίσιο των εργασιών του 14ου συνεδρίου της Prodexpo.
Οπως τόνισε κατά την παρουσίαση ο διευθύνων σύμβουλος της Marc, Θωμάς Γεράκης, από τα στοιχεία της έρευνας προκύπτει επίσης ότι ποσοστό 26,6% διαμένει σήμερα σε διαμερίσματα κτισμένα την περίοδο 1971-1980, έναντι μόλις 3,1% που διαμένει σε νεόδμητες κατοικίες κατασκευασμένες μετά το 2007. Σύμφωνα με τον κ. Γεράκη, το παραπάνω στοιχείο αποτελεί μια επιπλέον ένδειξη της μείωσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας.
Ταυτόχρονα, από την εικόνα της έρευνας προκύπτει ότι ποσοστό 49,6% του δείγματος διαμένει σε τριάρι, ενώ η συντριπτική πλειοψηφία (74,9%) εκδηλώνει την προτίμηση της για κατοικίες μικρότερες από 110 τ.μ. Σημειώνεται ότι, συγκριτικά με το 2006, περίοδο ακμής της αγοράς κατοικίας, όπως επισήμανε ο κ. Γεράκης, το ποσοστό της προτίμησης για την αγορά μεγάλης κατοικίας υπερέβαινε το 42%.
Ταυτόχρονα, από την έρευνα προέκυψε ο προβληματισμός των ιδιοκτητών που έχουν στεγαστικό δάνειο που «τρέχει ακόμα» όσον αφορά την ικανότητά τους να ανταποκριθούν στις δόσεις του δανείου. Στο πλαίσιο αυτό, το 32,2% των ερωτηθέντων απάντησε ότι ήδη έχει καθυστερημένες οφειλές, ενώ το 19,9% πληρώνει με κάποια καθυστέρηση. Οσον αφορά τη δυνατότητα των ιδιοκτητών να πληρώνουν τους φόρους που αφορούν το ακίνητό τους, ποσοστό 45,4% εξέφρασε αμφιβολίες.
Μειώσεις ενοικίων
Οι συνέπειες της κρίσης στην αγορά ήταν εμφανείς στην αγορά ενοικίων, όπου το 70,7% απάντησε ότι ήδη έχει γίνει μείωση του ενοικίου σε ποσοστά που κυμαίνονται από 10% έως και άνω του 30%. Παράλληλα, το 56% των ιδιοκτητών έκρινε ότι σήμερα είναι καλύτερα να μένει στο ενοίκιο παρά να έχει ιδιόκτητη κατοικία.
Αναφορικά με την εικόνα των επενδύσεων σε ακίνητα, ποσοστό 93,7% έκρινε ότι δεν σκοπεύει να προχωρήσει σε κάποια αγορά ακινήτου μέσα στα επόμενα δύο έως τρία χρόνια ή να κάνει κάποια επένδυση σε ακίνητα. Αρνητική σε ποσοστό 74,9% ήταν και η τάση σχετικά με την πρόθεση πώλησης ακινήτου την επόμενη τριετία, με ένα ποσοστό πάντως 34,5% να προτιμά την πώληση οικοπέδου. Τέλος, ένα ποσοστό 65,9% εκτιμά ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα θα μειωθούν περισσότερο την επόμενη τριετία.
EUROKINISSI/ΚΟΥΤΡΟΥΜΑΝΟΣ ΒΑΣΙΛΗΣ
Εντός του μήνα το ν/σχ για την πολεοδομική μεταρρύθμιση
Εντός του Οκτωβρίου θα προχωρήσει προς ψήφιση στη Βουλή το νομοσχέδιο για την πολεοδομική και χωροταξική μεταρρύθμιση. Οπως είπε χθες, μιλώντας στην Prodexpo, ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Στ. Καλαφάτης, με αυτό θα δοθεί έμφαση στη μείωση του χρόνου που απαιτείται, μέσω της απλούστευσης και της απλοποίησης των διαδικασιών, ώστε να μην αποθαρρύνονται τα έργα εξαιτίας της γραφειοκρατίας και των παράλογων προσκομμάτων.
Την ίδια στιγμή το προς μελέτη νομοσχέδιο στοχεύει στην υποστήριξη των υπόλοιπων δημόσιων πολιτικών για τη βελτίωση του επιχειρηματικού περιβάλλοντος και στην επικαιροποίηση όπου χρειάζεται -και μετά από 3 δεκαετίες είναι λογικό να χρειάζεται- της κατηγοριοποίησης των χρήσεων γης.
Σύμφωνα με τον ίδιο, σε ό,τι αφορά το χωροταξικό σχεδιασμό, έχει γίνει η προετοιμασία που απαιτείται μέχρι να υπάρξει το νέο θεσμικό πλαίσιο. Το ένα ζήτημα είναι η αναθεώρηση του Ειδικού Πλαισίου για τον Τουρισμό και η στρατηγική μελέτη των περιβαλλοντικών του επιπτώσεων, όπου μεταξύ άλλων επιχειρείται να αξιοποιηθεί το σύνολο των συγκριτικών πλεονεκτημάτων της Ελλάδας.
Το δεύτερο ζήτημα είναι η αναθεώρηση και εξειδίκευση των 12 Περιφερειακών Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασμού, ώστε να καταστούν συμβατά με τις νέες συνθήκες.
Ετσι σε επίπεδο Περιφέρειας: Καταγράφονται και αξιολογούνται οι παράγοντες που επηρεάζουν την ανάπτυξη του χώρου. Αποτιμώνται οι χωρικές επιπτώσεις των ευρωπαϊκών, εθνικών και περιφερειακών πολιτικών και προγραμμάτων. Προσδιορίζονται με προοπτική 15 ετών οι βασικές προτεραιότητες για την ολοκληρωμένη και αειφόρο ανάπτυξη του χώρου, με παράλληλη πρόβλεψη για χωροθέτηση επενδύσεων. Τα Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις του Γενικού και των Ειδικών Πλαισίων (ΑΠΕ, Βιομηχανίας, Τουρισμού, Καταστημάτων Κράτησης και Υδατοκαλλιεργειών).
ΜΑΝΟΣ ΒΟΥΛΓΑΡΗΣ - ΤΕΤΗ ΗΓΟΥΜΕΝΙΔΗ
