Αντιμέτωποι με σημαντικές επιβαρύνσεις θα συνεχίσουν να έρχονται και την επόμενη χρονιά περίπου 5,6 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς το ύψος του προωθούμενου Ενιαίου Φόρου Ακινήτων, που θα αντικαταστήσει τους σημερινούς φόρους, ανέρχεται συνολικά στα 4,15 δισ. ευρώ, με τη φιλοδοξία να εισπραχθεί περίπου το 70%.
Για τους διεθνείς πιστωτές πρόκειται για μια από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις, που έχει αναλάβει να φέρει εις πέρας η ελληνική κυβέρνηση. Αναγνωρίζεται, ωστόσο, απ’ όλες τις πλευρές πως η εφαρμογή του δεν θα είναι εύκολη υπόθεση και η εισροή των προσδοκώμενων κεφαλαίων στα κρατικά ταμεία θα πρέπει να θεωρείται κάθε άλλο παρά βέβαιη, καθώς η φοροδοτική ικανότητα των πολιτών έχει φτάσει στα όριά της.
Προβλέπεται δε ότι πολύ σύντομα οι ελληνικές αρχές θα πρέπει να αναθεωρήσουν εκ νέου το φορολογικό πλαίσιο για τα ακίνητα, καθώς, όπως υποστηρίζουν, και το νέο, που προωθείται, παρουσιάζει «σοβαρές αδυναμίες».
ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ
ΔΕΗ και εφοριακοί
Στην τελευταία έκθεσή του το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο επισημαίνει χαρακτηριστικά ότι «θα είναι τεράστια πρόκληση» η εφαρμογή του νέου φόρου και η εκπλήρωση του στόχου για έσοδα 2,7 έως 2,9 δισ. ευρώ το 2014.
Το τελευταίο αυτό ποσό προκύπτει εάν φτάσει στα ταμεία το 70% των συνολικών φόρων, που επιβάλλονται, κάτι που οι τεχνοκράτες του διεθνούς οργανισμού φαίνεται να θεωρούν εξαιρετικά αμφίβολο. Το Ταμείο συστήνει εμμέσως να διατηρηθεί το σύστημα είσπραξης του φόρου, μέσω της ΔΕΗ, ενώ επισημαίνει την ανάγκη να αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των εφοριακών, που θα αναλάβουν το έργο της είσπραξης.
Οπως επισημαίνεται στην έκθεση, αν και ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων διευρύνει τη φορολογική βάση, με την προσθήκη κατηγοριών ακινήτων, τα οποία σήμερα φέρουν μηδαμινές επιβαρύνσεις, όπως είναι, για παράδειγμα, τα αγροτεμάχια και τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, θα πρέπει να θεωρείται «μεταβατικό μόνο βήμα» στην κατεύθυνση ενός σύγχρονου φορολογικού πλαισίου για τα ακίνητα. Και τούτο διότι φέρει «σοβα ρούς περιορισμούς», που ισχύουν και σήμερα με το ΦΑΠ. Αυτοί, σύμφωνα με το Ταμείο, είναι οι ακόλουθοι:
α) Ο φόρος βασίζεται στα δικαιώματα ιδιοκτησίας και όχι στο σύνολο της περιουσίας (π.χ. εάν δύο άτομα κατέχουν από κοινού ένα ακίνητο, κάθε άτομο αξιολογείται βάσει του μεριδίου ιδιοκτησίας του).
β) Η διαχείριση του φόρου εξαρτάται από την ειλικρίνεια των φορολογουμένων, δεδομένης της έλλειψης περιουσιολογίου.
γ) Η μέθοδος υπολογισμού του φόρου δεν συνδέεται απόλυτα με την εμπορική αξία του ακινήτου.
δ) Το 40% των εσόδων, που υπολογίζεται να εισπραχθούν από το νέο φόρο, προέρχεται από τις κατηγορίες ιδιοκτητών, που φορολογούνται με τους τρεις χαμηλότερους συντελεστές.
Για το ΔΝΤ ο κίνδυνος υστέρησης των εσόδων από τον ενιαίο φόρο είναι μεγάλος, καθώς, όπως υπογραμμίζει, «η είσπραξη θα βασίζεται στις προσωπικές δηλώσεις των φορολογουμένων, όπως περίπου συμβαίνει σήμερα με το ΦΑΠ, και σε αντίθεση με το φόρο, που εισπράττεται μέσω της ΔΕΗ, ο οποίος αποστέλλεται με τους λογαριασμούς σε όλα τα νοικοκυριά».
Οπως υπολογίζει, για να εξασφαλιστεί ποσοστό είσπραξης 85%, όπως συμβαίνει με το λεγόμενο χαράτσι της ΔΕΗ, και όχι 66,5%, όπως συμβαίνει με το ΦΑΠ, θα πρέπει να μπουν στο κυνήγι της είσπραξης τουλάχιστον 300 επιπλέον άτομα από τη φορολογική διοίκηση. Καλεί δε την κυβέρνηση να προωθήσει παράλληλα και άλλα μέτρα, που θα ενισχύσουν την αυτονομία και την επιχειρησιακή αποδοτικότητα των εφοριών, καθώς και να καταλήξει άμεσα στο νέο πλαίσιο για τη φορολογία εισοδήματος.
Τα ευρώ ανά ζώνη
Σημειώνεται ότι στο υπουργείο Οικονομικών η ειδική επιτροπή που είχε συσταθεί για να μελετήσει την εφαρμογή του μέτρου για το ενιαίο τέλος ακινήτων φαίνεται να έχει καταλήξει στο πόρισμά της σχετικά με τους συντελεστές φορολογίας των ακινήτων από το επόμενο έτος.
Ο ενιαίος φόρος, σύμφωνα με δημοσιευθείσες πληροφορίες, θα υπολογίζεται με κλίμακα 33 συντελεστών, οι οποίοι θα αρχίζουν από 2 ευρώ το τετραγωνικό για ακίνητα, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης είναι 500 ευρώ το τ.μ. και θα φθάνουν μέχρι τα 23,10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για περιοχές όπου οι τιμές ζώνης υπερβαίνουν τα 8.500 τετραγωνικά μέτρα.
Στο μεταξύ, το υπουργείο αναμένεται να ετοιμάσει το νομοσχέδιο για τον ενιαίο φόρο μέχρι τέλος Αυγούστου, προκειμένου στη συνέχεια να υπάρξει διαβούλευση με την τρόικα για να καταλήξουν στην τελική του μορφή.
Ενταση της ύφεσης στην αγορά το β΄τρίμηνο
Εντάθηκε περαιτέρω η ύφεση στην αγορά οικιστικών ακινήτων στο δεύτερο τρίμηνο του έτους, όπου αποτυπώνεται εντονότερη αποκλιμάκωση των τιμών των κατοικιών και σημαντική πτώση του ήδη σημαντικά περιορισμένου αριθμού των συναλλαγών.
Οπως επισημαίνει η Alpha Bank στο εβδομαδιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων, το 2012 και το πρώτο εξάμηνο του 2013 η μείωση των τιμών των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε με εντονότερο ρυθμό σε σύγκριση με τα πρώτα έτη της τρέχουσας κρίσης, ενώ παράλληλα στην ίδια περίοδο η πτώση των τιμών των κατοικιών άρχισε να προκαλεί και σημαντική πτώση των ενοικίων.
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στην περίοδο 2007-2011 οι τιμές των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας υπέστησαν σωρευτική πτώση κατά 11,7%, ενώ στην περίοδο 2012 μέχρι και το δεύτερο τρίμηνο 2013, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 23,1% (2012: -11,7%, δεύτερο τρίμηνο 2013: -11,4%).
Αναφορικά με τα ενοίκια, παρατηρείται ότι, ενώ στη περίοδο 2007-2011 αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 11,2%, από το 2012 αρχίζουν να μειώνονται και μάλιστα η μείωσή τους συνεχίστηκε με εντονότερο ρυθμό στο πρώτο εξάμηνο του 2013 (2012: -2%, πρώτο τρίμηνο 2013: -4,6%, δεύτερο τρίμηνο 2013: -6,1%). Γενικά η υποχώρηση της ζήτησης ακινήτων διαφαίνεται από το συνεχιζόμενο αρνητικό ρυθμό μεταβολής των στεγαστικών δανείων (2010: -0,3%, 2012: -3,4%, πρώτο εξάμηνο 2013: -3,2%).
Η έλλειψη της ζήτησης προέρχεται από την αβεβαιότητα των νοικοκυριών σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, την υψηλή φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων στα τελευταία έτη, με μια σειρά από επικαλυπτόμενα φορολογικά μέτρα, σε συνδυασμό με την μεγάλη απόκλιση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων από τις χαμηλότερες πραγματικές αξίες συναλλαγών σε πολλές περιπτώσεις και τέλος την προσεκτική στάση των τραπεζών στη χορήγηση νέων δανείων.
Μεγάλη πτώση στην οικοδομή
Το υπουργείο Οικονομικών και την κυβέρνηση απασχολεί ιδιαίτερα το θέμα της φορολογίας στα ακίνητα, καθώς υπέρμετρη επιβάρυνση μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη μεγαλύτερη ύφεση την οικοδομική δραστηριότητα. Υπενθυμίζεται ότι με βάση στοιχεία του κλάδου η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας οδήγησε σε κάθετη μείωση της απασχόλησης. Σε σύγκριση με το 2008 η απασχόληση στον κλάδο των κατασκευών μειώθηκε κατά 50%, ενώ στη μεταποίηση χάθηκε το 1/3 των θέσεων εργασίας.
Χαμηλά οι συναλλαγές
Η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από τάση διόγκωσης της δυνητικής προσφοράς ακινήτων. Oι συναλλαγές επί ακινήτων εξακολουθούν να διαμορφώνονται σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα λόγω κυρίως:
α) Των στρεβλώσεων που υπάρχουν ακόμη όσον αφορά στο φόρο των συναλλαγών ακινήτων που επιβάλλεται σε πολύ υψηλές αντικειμενικές σε σχέση με τις πραγματικές αξίες και
β) των προσδοκιών που ενδεχομένως εξακολουθούν να υπάρχουν για μεγαλύτερη πτώση των τιμών των ακινήτων.
Οι τιμές διαμερισμάτων
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η ΤτΕ από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) μειώθηκαν κατά 11,6% σε ετήσια βάση στο δεύτερο εξάμηνο 2013 (πρώτο εξάμηνο 2013: -11,3%) έναντι μείωσής τους κατά 10,8% το δεύτερο εξάμηνο 2012 και κατά 11,7% συνολικά το 2012. Η μείωση των τιμών ήταν ελαφρά μικρότερη για τα νέα (ηλικίας έως 5 έτη) διαμερίσματα συγκριτικά με τα παλαιά (άνω των 5 ετών).
