Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Κούρου
[email protected]
Αγώνα δρόμου κάνουν οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών προκειμένου να τηρηθεί το χρονοδιάγραμμα ώστε στο τέλος του τρέχοντος έτους να επιτευχθεί η πολυαναμενόμενη εξίσωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις τιμές της αγοράς, που θα φέρει σημαντικές ανατροπές στον ΕΝΦΙΑ και τη φορολογία κεφαλαίου. Τα μηνύματα, ωστόσο, που έρχονται στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου κάθε άλλο παρά ενθαρρυντικά είναι, καθώς έχουν απομείνει τέσσερις μήνες μέχρι το τέλος του έτους και ακόμη η προετοιμασία για το νέο σύστημα αξιών βρίσκεται στα πρώτα στάδια.
Το «παιχνίδι» των καθυστερήσεων, όπως αναφέρουν στη «Ν» κορυφαίοι παράγοντες της κτηματαγοράς, κάθε άλλο παρά τυχαίο είναι από την πλευρά του οικονομικού επιτελείου. Συγκεκριμένα, όπως υποστηρίζουν, η κυβέρνηση θα προσπαθήσει να αποφύγει στην παρούσα φάση την εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών τιμών προκειμένου να μην πιει το «πικρό ποτήρι» της αύξησης των συντελεστών φορολόγησης των ακινήτων, καθώς αυτό είναι βέβαιο ότι θα προκαλέσει νέες επιβαρύνσεις σε εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενους, ειδικά και σε μια χρονιά που θα «μυρίζει» έντονα εκλογές.
Είναι αξιοσημείωτο ότι σε μελέτες των παραγόντων της αγοράς ακινήτων σχετικά με την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές, πρώτα απ’ όλα αναφέρεται ως παράδειγμα πως η φορολογητέα ύλη του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων θα μειωθεί κατά τουλάχιστον 100 δισ. ευρώ, γεγονός που θα υποχρεώσει την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να μειώσει το «αφορολόγητο» του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων ακόμη και κάτω από τα 150.000 ευρώ, από 200.000 ευρώ που είναι σήμερα. Για τον λόγο αυτό και για να αποφευχθούν νέες επιβαρύνσεις στους ιδιοκτήτες ακινήτων που θα δημιουργήσουν αναπόφευκτα αναταράξεις εντός και εκτός κυβερνητικού σχήματος, αναζητείται «οδός διαφυγής» από την εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.
Εναλλακτική λύση
Θα πρέπει, μάλιστα, να αναφερθεί ότι σανίδα «σωτηρίας» ήδη αναζητείται στην ηλεκτρονική βάση αξιών που έχει δημιουργηθεί και στην οποία ήδη καταχωρίζονται οι συναλλαγές που γίνονται το τελευταίο διάστημα. Επισημαίνεται ότι τα στοιχεία στην εν λόγω βάση συγκεντρώνονται από τους συμβολαιογράφους, παρ’ όλα αυτά όμως από όλες τις πλευρές γίνεται δεκτό ότι τα συγκεκριμένα στοιχεία δεν είναι τόσο αξιόπιστα ώστε να στηριχτεί σε αυτά το σύνολο της μεταρρύθμισης της φορολογίας ακινήτων.
Αφενός γιατί οι περισσότερες αγοραπωλησίες που γίνονται τα τελευταία χρόνια, στις οποίες και στηρίζονται τα στοιχεία της βάσης δεδομένων, αφορούν αγοραπωλησίες «ανάγκης», αφού ουσιαστικά πρόκειται για συναλλαγές στις οποίες ο πωλητής αναγκάζεται να πουλήσει σε πολύ χαμηλά τιμήματα προκειμένου να καλύψει άλλες οικονομικές υποχρεώσεις. Αν χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά αυτά τα στοιχεία, οι νέες αξίες των ακινήτων βάσει των οποίων θα υπολογίζονται οι φόροι, θα υποχωρήσουν σε πολύ χαμηλά επίπεδα κάτι που θα έχει συνέπειες και στα οικονομικά των τραπεζών, αλλά και στα δημόσια έσοδα.
Αφετέρου δε, οι αγοραπωλησίες είναι πλέον πολύ λίγες για να προκύψει αξιόπιστη εικόνα της κατάστασης που επικρατεί σε κάθε περιοχή της χώρας, αφού οι αγοραπωλησίες προ κρίσης ήταν περισσότερες από 200.000 και πλέον η πτώση φτάνει στα επίπεδα του 70% με 75%.
Για να ξεπεραστεί ο ανωτέρω «σκόπελος», τα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών μελετούν όπως ληφθούν υπ’ όψιν οι αξίες που θα προκύψουν από τη βάση συναλλαγών, αλλά ταυτόχρονα να θεσπιστεί και ένα ελάχιστο «πλαφόν» τιμών, το οποίο, πάντως, δεν θα απέχει πολύ από το σημερινό ύψος των αντικειμενικών αξιών.
Με τον τρόπο αυτό πρώτον, όπως αναφέρουν οι ίδιοι παράγοντες του υπουργείου, δεν θα υπάρξει θέμα με το Συμβούλιο της Επικρατείας το οποίο δεν έχει θέσει ύψος για τις τιμές, ενώ δεύτερον, οι νέες τιμές δεν θα απέχουν πολύ από τις σημερινές αντικειμενικές αξίες με αποτέλεσμα να αποφευχθεί η μεγάλη αύξηση των συντελεστών τόσο στον ΕΝΦΙΑ όσο και στους φόρους μεταβίβασης ακινήτων.
Το χρονοδιάγραμμα
Θα πρέπει να αναφερθεί πάντως ότι, ανεξάρτητα από τις αποφάσεις που θα ληφθούν σε πολιτικό επίπεδο όσον αφορά τον χρόνο και τρόπο εξίσωσης αντικειμενικών και εμπορικών τιμών ακινήτων, οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών συνεχίζουν πυρετωδώς τις προετοιμασίες, ώστε να μην υπάρξουν νέες αποκλίσεις από το χρονοδιάγραμμα το οποίο, όπως το έχει ήδη παρουσιάσει η «Ν», θα πρέπει:
- Στο τέλος Σεπτεμβρίου 2017 να έχει συγκροτηθεί ειδική τεχνική ομάδα για την αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών της ακίνητης περιουσίας, αλλά και να έχει αναπτυχθεί μια μόνιμη πλατφόρμα πληροφόρησης για την αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων περιουσιακών στοιχείων.
- Στο τέλος Νοεμβρίου 2017 να έχει εξασφαλιστεί ο πλήρης προσδιορισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω του υφιστάμενου κτηματολογίου και μέσω διασταυρωτικού ελέγχου όλων των ιδιοκτησιακών συμφερόντων με όλες τις μεμονωμένες ιδιοκτησίες.
- Στο τέλος Δεκεμβρίου 2017 να έχει θεσπιστεί η νομοθεσία για την ευθυγράμμιση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων με τις τιμές αγοράς.
Υπό την προϋπόθεση ότι όλα θα τηρηθούν κατά γράμμα θα πρέπει με βάση και τα όσα έχουν εξαγγελθεί από το οικονομικό επιτελείο έως το τέλος του προσεχούς Μαρτίου να έχουν εκδοθεί τα εκκαθαριστικά σημειώματα του ΕΝΦΙΑ έτους 2018 με βάση τις νέες φορολογητέες τιμές.
Σε κάθε περίπτωση, βέβαια, εάν οι νέες τιμές ακινήτων οδηγήσουν σε μικρή πτώση των εσόδων του ΕΝΦΙΑ, σε σχέση με τα προϋπολογισθέντα 2,65 δισ. ευρώ, θα διευρυνθεί η φορολογητέα βάση του φόρου και οι συντελεστές υπολογισμού του θα προσαρμοστούν για να επιτευχθεί αυτός ο στόχος των εσόδων και να διατηρηθεί ο φορολογικά ουδέτερος χαρακτήρας της μεταρρύθμισης.
Σημαντικές ανατροπές
Το σίγουρο είναι ότι όποιες κι αν είναι οι νέες τιμές ακινήτων που θα προκύψουν με βάση το καινούργιο σύστημα, θα υπάρξουν σημαντικές ανατροπές και στη φορολογία κεφαλαίου.
Η πρώτη αλλαγή η οποία αναμένεται να φέρει το νέο σύστημα θα «χτυπήσει» τον φόρο μεταβίβασης και συγκεκριμένα τα αφορολόγητα όρια που ισχύουν για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.
Υπενθυμίζεται ότι το αφορολόγητο όριο για πρώτη κατοικία ανέρχεται σήμερα σε 200.000 για τον άγαμο και σε 250.000 για τον έγγαμο, ποσό που προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.
Από την άλλη πλευρά, το αφορολόγητο όριο για την αγορά οικοπέδου ανέρχεται στις 50.000 ευρώ για τον άγαμο, στις 100.000 ευρώ για τον έγγαμο, με προσαύξηση 10.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 15.000 ευρώ για κάθε ένα από το τρίτο και τα επόμενα παιδιά.
Τα ανωτέρω όρια θεωρούνται ήδη από τα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών πολύ υψηλά και σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να μειωθούν αισθητά μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Λόγος για τον οποίο, σύμφωνα με τους παράγοντες του υπουργείου, θα πρέπει να υπάρξουν αλλαγές και στις κλίμακες και στα αφορολόγητα όρια που ισχύουν σήμερα για κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές, αφού με τη μείωση των αντικειμενικών αξιών σχεδόν όλες οι μεταβιβάσεις θα είναι πλέον αφορολόγητες.
Υπενθυμίζεται ότι στον φόρο κληρονομιών και γονικών παροχών, από γονιό ή παππού στο τέκνο ή τον εγγονό, υπάρχει σήμερα αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ αντικειμενικής αξίας, ενώ για τις επόμενες 150.000 ευρώ αξία επιβάλλεται φορολογικός συντελεστής 1%.
