Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
«Έπειτα από τη δεκαετή οικονομική κρίση και τα αλλεπάλληλα κύματα της πανδημίας, η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως κατοικιών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλλες, εξοχικά) όταν επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.
Υπάρχουν παράγοντες που ωθούν την αγορά ανοδικά αλλά και άλλοι που δρουν στην αντίθετη κατεύθυνση. Η αγορά της κατοικίας βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο. Στην πορεία του χρόνου θα δημιουργηθεί μια νέα βάση (ή και περισσότερες) η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάστασή του, την παλαιότητα και τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά του.»
Τα παραπάνω επισημαίνει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τέως πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, Ορκωτός Εκτιμητής και Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions περιγράφοντας, όπως πάντα εύστοχα, 14 σημεία – παράγοντες που αλληλοεπιδρούν και διαμορφώνουν το σκηνικό στην αγορά κατοικίας και συνολικά στο real estate:
1. Το δημογραφικό της χώρας επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών και το μέγεθός τους.
2. Αυξάνεται η ζήτηση ποιοτικών, πράσινων και έξυπνων κτηρίων τόσο στον τομέα των κατοικιών όσο και στα γραφεία. Σε κάποιο βαθμό υπάρχει αγοραστικό που επιθυμεί και έχει τη δυνατότητα να αγοράσει νεόδμητα σύγχρονα διαμερίσματα.
3. Η τάση (που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας) για εργασία από το σπίτι, διεκδικεί ένα έστω μικρό επιπλέον χώρο στην κατοικία, προκειμένου να εξυπηρετηθεί.
4. Οι ανάγκες σε χώρους γραφείων διαφοροποιούνται, διότι η εργασία από το σπίτι αλλάζει το τοπίο. Ο χρόνος θα δείξει την έκταση του φαινομένου.
5. Η Ελλάδα έχει μεγάλο αριθμό κατοικιών, ικανό να στεγάσει όλους τους κατοίκους της, αλλά και τους ξένους που διέμεναν εδώ, προ κρίσης. Κατά τη διάρκεια της κρίσης έφυγαν πολλοί ξένοι εργάτες και μετανάστευσαν περίπου 500.000 Έλληνες σε αναζήτηση εργασίας (το γνωστό brain drain). Σημαντικό τμήμα του αποθέματος κατοικιών, χρήζει ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης ή και αντισεισμικής ενίσχυσης. Ένα άλλο τμήμα των κατοικιών πρέπει να κατεδαφιστεί γιατί είναι ασύμφορη η ριζική ανακαίνισή του.
6. Οι ξένοι που έρχονται στην Ελλάδα για να δουλεύουν εξ αποστάσεως για εταιρία που έχει έδρα στο εξωτερικό, αποτελούν μια κατηγορία που ζητά κατοικία, είτε με μακροχρόνια είτε με βραχυχρόνια μίσθωση.
7. H πανδημία έχει σοβαρές επιπτώσεις στην οικονομία, που δεν επιτρέπει σε μεγάλο ποσοστό της μεσαίας τάξης να προγραμματίσει την αγορά κατοικίας και έτσι στρέφεται στο ενοίκιο.
8. Τα πράσινα γραφεία έχουν μεγάλη ζήτηση γεγονός που έχει ωθήσει τους developers στην κατασκευή αρκετών τέτοιων κτηρίων που βρίσκονται σε διάφορα στάδια κατασκευής, ενώ σχεδιάζονται και άλλα.
9. Τα κτήρια Logistics λόγω και της πανδημίας (έγινε μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο) αλλά και της αναβάθμισης των λιμανιών του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης, αποτελούν μαγνήτη για τις ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) και άλλους επενδυτές.
10. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) επανήλθαν σε πολλούς προορισμούς.
11. Η αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa, έχει σημειώσει κατακόρυφη πτώση λόγω πανδημίας και όχι μόνο, ενώ παράλληλα η ΕΕ είναι σκεπτική για τα προγράμματα αυτά, ανησυχώντας μήπως αποτελούν σημεία ξεπλύματος χρήματος.
12. Στις 16/12/2021 δημοσιοποιήθηκε το τελικό σχέδιο νέας οδηγίας της ΕΕ που θα επιβάλει την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων μέχρι το 2030 – 2032 (για κατοικίες), γεγονός που αναμένεται να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα σε πολλούς ιδιοκτήτες που δε διαθέτουν την αναγκαία οικονομική δυνατότητα.
13. Οι τράπεζες παρέχουν στεγαστικά δάνεια αφού εξετάσουν προσεκτικά τις δυνατότητες του δανειολήπτη και εφόσον διαθέτει περί το 25% της αξίας του ακινήτου. Πολλοί όμως είναι εκείνοι που είναι διστακτικοί, λόγω των κακών εμπειριών που έχουν αποκτηθεί από …τα κόκκινα δάνεια.
14. Το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων βελτιώνεται γεγονός που καθιστά την τοποθέτηση σε αυτά αρκετά συμφέρουσα, αν ληφθούν υπόψη τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια καταθέσεων στις τράπεζες. Οι αποδόσεις στα ακίνητα είναι μεγαλύτερες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου και τα άλλα βασικά χαρακτηριστικά του.
Όπως σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος επικαλούμενος στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το 2014 οι οικοδομικές άδειες σημείωσαν μείωση σε σχέση με το 2007 περί το 84%. Έκτοτε άρχισε μια βραδεία αύξηση των αδειών έτσι ώστε από το 2014 έως το τρέχον έτος η αύξηση να είναι της τάξης του 90%.
Παρά την αύξηση αυτή της οικοδομικής δραστηριότητας (που φαίνεται στους δρόμους από τις μπετονιέρες που κυκλοφορούν ή από τα εργοτάξια νέων κατασκευών) σε σχέση με το 2007, παρατηρείται πτώση στις οικοδομικές άδειες περί το 69%. Ωστόσο, ο αριθμός των αδειών του έτους 2007, ήταν αριθμός ρεκόρ που δεν πρόκειται εύκολα να επαναληφθεί και δεν χρειάζονται, σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, αυτού του είδους οι εξάρσεις.
Οι στατιστικές δείχνουν ότι μεγάλη αύξηση των αδειών παρατηρείται στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη και την Πελοπόννησο.
Οι τιμές των ακινήτων είναι από 22% έως και 35% φθηνότερες σε σχέση με το 2007.
Σύμφωνα επίσης με τον κ. Χαραλαμπόπουλο:
Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται, λόγω των κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών ή των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές.
Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα για τα νέα διαμερίσματα οι τιμές αυξάνονται.
Οι παλαιότερες κατασκευές σε καλές τοποθεσίες εφόσον έχουν το κατάλληλο μέγεθος έχουν ζήτηση εφόσον όμως η τιμή είναι λογική, γιατί ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για την ανακαίνισή τους.
Οι φοιτητικές κατοικίες θα συνεχίσουν να παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δεν μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών.
Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως πχ Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.
Η εξοχική κατοικία συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως πχ στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Η ζήτηση αυτή εμφανίζεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, κυρίως για άνοιξη, καλοκαίρι και φθινόπωρο.
Τέλος, το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε καλύτερες μέρες.
