O ΕΝΦΙΑ αυξάνεται όσο μεγαλώνει η τιμή ζώνης όμως η επιβάρυνση δεν είναι ανάλογη για τα υψηλά εισοδήματα όπως και για τα ακίνητα των οποίων η αντικειμενική αξία είναι υψηλή. Ένα άλλο πρόβλημα του ΕΝΦΙΑ, σύμφωνα με μελέτη της διαΝΕΟσις είναι ότι υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, οι οποίες είναι υψηλότερες των πραγματικών. Το γεγονός αυτό αποθαρρύνει τις επενδύσεις και προκαλεί κάποιες στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με τη μελέτη της «διαΝΕΟσις», το ύψος του βασικού φόρου (€ ανά τ.μ.) βαίνει αυξανόμενο όσο αυξάνουν οι τιμές ζώνης. Αυτό όμως δεν εξασφαλίζει την προοδευτικότητα του φόρου σε σχέση με την αξία των ακινήτων.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του βασικού φόρου για ακίνητα 100 τ.μ. (πίνακας 1).Στην τελευταία στήλη του πίνακα παρατηρεί κανείς ότι ο φόρος ως ποσοστό της αξίας της κατοικίας είναι υψηλότερος στα ακίνητα που βρίσκονται στις «φθηνές» περιοχές, στις οποίες κατοικούν κατά τεκμήριο νοικοκυριά με χαμηλότερο εισόδημα. Ο «υπονοούμενος φορολογικός συντελεστής (implied tax rate)» είναι 0,4% στα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης έως €700, ενώ όσο αυξάνεται η τιμή ζώνης στα ακίνητα ο συντελεστής αυτός μειώνεται στο 0,22%.
Παράλληλα, ο ΕΝΦΙΑ επιβαρύνει περισσότερο τους φορολογούμενους με χαμηλά εισοδήματα. Ειδικότερα, απορροφά κατά μέσο όρο το 15,5% του ετήσιου εισοδήματος των ιδιοκτητών ακινήτων με ετήσιο φορολογητέο εισόδημα έως €5.000. Το ποσοστό αυτό μειώνεται στο 3,1% στους ιδιοκτήτες ακινήτων με ετήσιο εισόδημα €5.001-10.000 και φτάνει το 0,4% στους φορολογούμενους που έχουν ετήσιο φορολογητέο εισόδημα πάνω από €100.000 (πίνακας 2).
Πηγή: Σύνδεσμος Επιχειρήσεων για Ποιότητα και Ανάπτυξη των Κατασκευών (ΣΕΠΑΚ) (2018).
Σε αρκετές περιπτώσεις οι στρεβλώσεις στον κύριο φόρο μπορεί να εξαλείφονται αν συνυπολογιστεί ο συμπληρωματικός φόρος. Ωστόσο, σύμφωνα με τη «διαΝΕΟσις», «η μέθοδος της διόρθωσης των λαθών ενός φόρου με την επιβολή ενός δεύτερου φόρου δεν αποτελεί γενικά ενδεδειγμένη λύση. Ιδιαίτερα στη συγκεκριμένη περίπτωση, το εγχείρημα της επιβολής του συμπληρωματικού φόρου δεν μπορεί να θεωρηθεί ιδιαίτερα επιτυχές».
Επιπλέον τονίζεται ότι «η πολυπλοκότητα του φόρου και ο εντελώς διαφορετικός τρόπος με τον οποίο φορολογούνται τα ακίνητα με τον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους υπόλοιπους φόρους περιουσίας έχει κάνει ακόμη πιο πολύπλοκο το ήδη περίπλοκο, δαπανηρό στη διαχείριση και δυσνόητο σύστημα.
Για παράδειγμα, ενώ για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών εφαρμόζεται «συντελεστής εμπορικότητας» των δρόμων στα οποία βρίσκονται τα επαγγελματικά ακίνητα, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ δεν χρησιμοποιείται τέτοιος συντελεστής. Αλλά και οι συντελεστές παλαιότητας κτηρίου που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, διαφέρουν από τους συντελεστές παλαιότητας που εφαρμόζονται στη μέθοδο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών όχι μόνο όσον αφορά το ύψος τους, αλλά και ως προς τη φιλοσοφία. Κάτι αντίστοιχο ισχύει και με τους συντελεστές ορόφου, όπου και εδώ υπάρχουν διαφορές ανάμεσα σε αυτούς που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ και σ’ αυτούς που εφαρμόζονται στη μέθοδο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών. Διαφορετικά υπολογίζεται επίσης η φορολογική βάση και το αναλογούν ποσό για καταβολή στο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.
Αποτέλεσμα των διαφορών που προαναφέρθηκαν και γενικότερα της έλλειψης ενιαίας λογικής είναι το ίδιο ακίνητο να φορολογείται διαφορετικά, ανάλογα με την περίσταση, ως να μην αποτελούν οι ισχύοντες φόροι συνθετικά στοιχεία του ιδίου φορολογικού συστήματος».
Ραλλού Αλεξοπούλου
