Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Χατζηλίδη
[email protected]
Χρονιά περαιτέρω σταθεροποίησης, με αυξητικές τάσεις στις τιμές, θα είναι το 2019 για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, η οποία πλέον προσφέρει ευκαιρίες για ελκυστικές επενδύσεις, όπως επισημάνθηκε από τους ομιλητές στο συνέδριο που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής. Σύμφωνα με τους εισηγητές, η αγορά κατοικίας και η κίνηση στην κτηματαγορά οικιστικών ακινήτων της Θεσσαλονίκης αναμένεται να βρεθεί σε σταθεροποιητική προς αυξητική τροχιά ως αποτέλεσμα των ελκυστικών τιμών πώλησης, της ανόδου της εγχώριας και ξένης ζήτησης, αλλά και των μικρών πλην υπαρκτών ενδείξεων σταθεροποίησης συνολικά της ελληνικής οικονομίας.
Όπως εξήγησε ο Αλέξανδρος Βασιλείου, Rev, πολιτικός μηχανικός - οικονομολόγος, από τις αρχές του 2018 οι μέσες τιμές εξακολούθησαν την προσαρμογή προς τα πάνω, κυρίως λόγω των μισθώσεων AirBnB. Κατά τον ίδιο, η καθαρά αύξουσα φάση θα συνεχιστεί μέχρι τα τέλη του τρέχοντος έτους και έτσι το 2019 αναμένεται να αποτελέσει το πρώτο έτος εμφανών αυξήσεων των τιμών για τα τελευταία δέκα χρόνια.
Οι προσδοκίες
«Ο τομέας της αγοράς οικιστικών ακινήτων βρίσκεται σε σημείο καμπής. Το 2019 δίνονται ευκαιρίες για ελκυστικές επενδύσεις, υπό την προϋπόθεση ότι η αγορά έχει επίγνωση πως αυτές για να αποδώσουν θα πρέπει να περιλαμβάνουν έναν χρονικό ορίζοντα μεταξύ πέντε και δέκα ετών, προσδοκώντας περί το 2026 την εξίσωση των αξιών ακινήτων με το 2006», υπογράμμισε ο ίδιος.
Οι λόγοι γι' αυτήν τη μεσοπρόθεσμη προσδοκία, η οποία αφορά τόσο τη Θεσσαλονίκη όσο και τα υπόλοιπα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, είναι οι τάσεις αυξήσεων των τιμών των ακινήτων σε προνομιακές περιοχές, το αυξημένο ενδιαφέρον που αναμένεται από επαγγελματίες επενδυτές το 2019 και οι ευκαιρίες που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια λόγω της εκποίησης του μεγάλου, αναξιοποίητου, αλλά και του νέου αποθέματος των ελληνικών τραπεζών.
Όπως επισημαίνεται, η κτηματαγορά σήμερα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης χαρακτηρίζεται από εξορθολογισμό των ζητούμενων τιμών στις ακριβότερες περιοχές και σύγκλιση τιμών με περιοχές που παρουσιάζουν παρόμοια ποιοτικά χαρακτηριστικά. Οι μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες προοπτικές για τη στέγαση είναι καλές διότι τα δημογραφικά στοιχεία και οι τουριστικές μισθώσεις κατοικιών, κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, θα συνεχίσουν να υποστηρίζουν τη ζήτηση.
Θετικές προοπτικές για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης δημιουργεί το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, όπως αυτών που δραστηριοποιούνται κυρίως στο Ισραήλ, την Τουρκία και τη Ρωσία. Σύμφωνα με τον κ. Βασιλείου, οι συγκεκριμένοι επενδυτές αγοράζουν οικιστικά ακίνητα έως 100.000 ευρώ, καθώς επίσης και αυτοτελή κτήρια επί οικοπέδων αγοραίας αξίας πάνω από 400.000 ευρώ.
Η εικόνα το 2018
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατέθηκαν για το 2018, στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης σημειώθηκε περιορισμένος όγκος συναλλαγών. Πουλήθηκαν κυρίως ακίνητα μικρά και μεσαία, ενώ υπάρχει μικρή ζήτηση για τα πιο μεγάλα διαμερίσματα, άνω των 110 τ.μ., για τα οποία, σε αρκετές περιπτώσεις, οι τιμές εξακολουθούν να μειώνονται.
Βάσει των αναλυτικών στοιχείων που παρουσίασε ο κ. Βασιλείου, επί του συνόλου των αγοραπωλησιών στη Θεσσαλονίκη, το 52% αφορούσε διαμερίσματα 50-70 τ.μ., το 22% διαμερίσματα 91-110 τ.μ., το 20% διαμερίσματα 71-90 τ.μ. και το 7% διαμερίσματα πάνω από 110 τ.μ.
Στην κορυφή των προτιμήσεων βρίσκονται οι κατοικίες άνω της 25ετίας (1955-1985) με ποσοστό 62%. Περίπου 1 στα 5 που προτιμήθηκαν ήταν ακίνητο από 6 έως 15 ετών (17%), ποσοστό 20% αφορούσε ακίνητα 16 έως 25 ετών, ενώ τα νεότερα ακίνητα, της τελευταίας 5ετίας, προτιμήθηκαν μόλις από το 1%.
Γενικά, η αγορά νεόδμητων κατοικιών και κατοικιών κατασκευασμένων την τελευταία πενταετία αφορά ελάχιστες συναλλαγές. Το φαινόμενο αυτό, όπως εξήγησε ο κ. Βασιλείου, αποδίδεται αφενός στο περιορισμένο διαθέσιμο εισόδημα λόγω της κρίσης και αφετέρου στη σχεδόν μηδενική οικοδομική δραστηριότητα εντός της πόλης της Θεσσαλονίκης, σε έργα που αφορούν οικιστικά ακίνητα.
Οι μισθώσεις
Με διαφορετικές ταχύτητες κινούνται οι τιμές ενοικίασης κατοικιών μεταξύ περιοχών του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης. Σε κάποιες περιοχές οι μέσες ζητούμενες τιμές, που κατρακύλησαν μέχρι και κατά 40% από το 2009 μέχρι τον Δεκέμβριο του 2015, δείχνουν να ανακάμπτουν από το 2017 στις περισσότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης.
Οι οικοδομές, αν και στην πλειοψηφία τους είναι παλιάς κατασκευής (γεγονός που συνεπάγεται σε επιπλέον έξοδα από τον αγοραστή για την ανακαίνισή τους), συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των κατοίκων της πόλης, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για επένδυση.
Βάσει των στοιχείων που παρέθεσε ο κ. Βασιλείου, στη Θεσσαλονίκη, στο κέντρο και στις περιοχές κοντά στα πανεπιστήμια, στην προτίμηση των ενδιαφερομένων βρίσκονται τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, σε καλή κατάσταση, ανεξαρτήτως ηλικίας οικοδομής, 40-60 τ.μ., σε τιμές 250-400 ευρώ. Στις ίδιες περιοχές, επίσης, ζητούνται και διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, 70-80 τ.μ., σε τιμές 350-500 ευρώ. Πάντα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατοικιών φθάνουν μέχρι και 11 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ κανένα σπίτι δεν προσφέρεται με λιγότερο από 3 ευρώ/τ.μ.
Ανοδικά οι αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών στη Μακεδονία
Αύξηση της ζήτησης και των αγοραπωλησιών εξοχικών κατοικιών σημειώθηκε το 2018 στη Μακεδονία και δη στη Χαλκιδική, όπως τόνισε στο συνέδριο του ΕΛΙΕ ο Χρήστος Μιχαλέρης, τοπογράφος - μηχανικός και Reviewer της Εθνικής Τράπεζας. Σύμφωνα με τον κ. Μιχαλέρη, οι αγορές εξοχικής κατοικίας έγιναν όχι μόνο από ξένους αγοραστές, κυρίως από τις ανατολικές και βαλκανικές χώρες, αλλά και από εγχώριους. «Λόγω της συνεχιζόμενης πολυετούς πτώσης των τιμών, στις περισσότερες πλέον περιπτώσεις προσεγγίζονται αγοραστές χαμηλών εισοδημάτων από τις γειτονικές χώρες. Ειδικά για την περιοχή της Χαλκιδικής είναι πλέον πολύ έντονη η ζήτηση για νέες επενδύσεις στον χώρο του τουρισμού, μέσω των τρεχόντων προγραμμάτων ΕΣΠΑ, ή ακόμα και για μισθώσεις υφιστάμενων μικρών τουριστικών μονάδων (ενοικιαζόμενα δωμάτια), ειδικά σε περιοχές που λειτουργούν μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα, που αποτελούν τουριστικό πόλο έλξης, αλλά και σε περιοχές που δεν εμφάνιζαν έντονη τουριστική ανάπτυξη» πρόσθεσε ο ίδιος.
Όπως επισημάνθηκε, η εξοχική κατοικία, λόγω και των μισθώσεων Airbnb, δίνει κινητικότητα, ενδιαφέρον και ζωή στην αγορά, σε αντίθεση με τη στασιμότητα πολλών άλλων κατηγοριών αστικών ακινήτων (σε υποβαθμισμένες περιοχές, παλαιά κ.λπ.) όπου δεν φαίνονται ακόμα σημάδια ανάκαμψης.
Οι τιμές των εξοχικών κατοικιών βρίσκονται σε πορεία σταθερά ελεγχόμενης ανόδου, αναστρέφοντας το κλίμα του παρελθόντος. Στη Χαλκιδική παρατηρείται επενδυτικό ενδιαφέρον για ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων υψηλών προδιαγραφών, παρά αύξηση των πωλήσεων κατοικιών στις γύρω περιοχές (χαρακτηριστικό παράδειγμα η ευρύτερη περιοχή Παλιουρίου, Πευκοχωρίου, Γλαρόκαβου κ.λπ.) Επίσης, ακόμα και σε περιοχές εκτός Χαλκιδικής, όπως η Καβάλα, παρατηρείται σημαντική αντοχή των τιμών, παρόμοια με προ κρίσης επίπεδα, με εμφαινόμενη και εδώ τάση ανόδου.
Βάσει των στοιχείων που παρέθεσε ο Rev της ΕΤΕ, οι τιμές των ακινήτων ανάλογα με τη θέση και κυρίως την απόσταση από τη θάλασσα, σε ό,τι αφορά τη Χαλκιδική, κινούνται στη Χανιώτη μεταξύ 1.000 και 2.000 ευρώ/τ.μ., στο Πευκοχώρι και στο Παλιούρι μεταξύ 850-1.850 ευρώ, στη Νικήτη μεταξύ 1.000-1.650 ευρώ, στον Νέο Μαρμαρά μεταξύ 850-1.800 ευρώ και στην Καλλικράτεια μεταξύ 750-1.000 ευρώ. Παράλληλα, στους Νέους Πόρους Πιερίας μεταξύ 850-1.150 ευρώ, στο Λιτόχωρο Πιερίας μεταξύ 800-1.250 ευρώ, στην Ηρακλείτσα Καβάλας μεταξύ 850-1.850 ευρώ, στο Παλιό Καβάλας από 850-2.250 ευρώ, στον Λιμένα Θάσου μεταξύ 1.000-1.800 ευρώ και στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας, το δημοφιλέστερο χειμερινό θέρετρο της Βορείου Ελλάδας, μεταξύ 800-1.600 ευρώ/τ.μ.
