Από την έντυπη έκδοση
Του Πάνου Κακούρη
[email protected]
Tον πήχη της μείωσης των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων οριοθετεί το μέγεθος της κατάρρευσης των τιμών των διαμερισμάτων σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς στην τελευταία επταετία έχασαν το 37% της αγοραίας αξίας τους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η πτώση των τιμών διαμερισμάτων συνεχίστηκε και στο πρώτο τρίμηνο του 2015, ακολουθώντας μια σταθερή αρνητική πορεία από το 2008 και μετά, με τη σωρευτική μείωση του δείκτη να φτάνει στο 36,9%, με διαφοροποιήσεις ανά περιοχή της χώρας.
Με δεδομένο ότι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος θα ληφθούν υπ’ όψιν για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, η οποία θα γίνει τον Ιούνιο, όπως έχει ανακοινώσει η αρμόδια αναπληρώτρια υπουργός Οικονομικών Νάντια Βαλαβάνη, οι μειώσεις θα κινούνται στα όρια των μεταβολών των τιμών που εμφανίζουν τα στοιχεία της ΤτΕ.
Τονίζεται πως ο δείκτης αστικών περιοχών που καταρτίζει η ΤτΕ αναγνωρίζεται ως έγκυρος από το υπουργείο Οικονομικών, καθώς με βάση τον Ν. 4254/2014 χρησιμοποιείται ήδη για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση ακινήτων.
Επίσης, μια άλλη σημαντική παράμετρος είναι πως οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αναπροσαρμόστηκαν για τελευταία φορά τον Μάρτιο του 2007, οπότε τα ποσοστά των μεταβολών εν μέρει αποτελούν και τον «οδηγό» για τις μεταβολές των αντικειμενικών αξιών.
Και στον ΕΝΦΙΑ
Επίσης, οι τελευταίες πληροφορίες αναφέρουν πως οι νέες αντικειμενικές αξίες θα χρησιμοποιηθούν και για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ ή του νέου φόρου ακινήτων που θα νομοθετήσει η κυβέρνηση ώστε να μειωθεί η επιβάρυνση των κατόχων ακινήτων.
Προκειμένου να ισχύσουν οι νέες αντικειμενικές τιμές, θα τροποποιηθεί η διάταξη που προβλέπει πως ο φόρος υπολογίζεται με βάση τις τιμές που ισχύουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.
Αναλυτικότερα, ο δείκτης τιμών των ακινήτων στο σύνολο της χώρας στο πρώτο τρίμηνο του 2015 υποχώρησε στις 63,1 μονάδες από 100 μονάδες που ήταν το έτος 2007, δηλαδή υποχώρησε κατά 36,9%.
Στην περιοχή της Αθήνας οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν 39,8%, στη Θεσσαλονίκη η μείωση έφτασε στο 41,3%, στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 34,8% και στις λοιπές περιοχές η μείωση συγκρατήθηκε στο 31,3%.
Η πτώση των τιμών των ακινήτων είναι διαρκής στην περίοδο των τελευταίων επτά ετών και συνεχίστηκε και το πρώτο τρίμηνο του έτους.
Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται ότι το α’ τρίμηνο του 2015 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 3,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014.
Για το σύνολο του 2014, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,5% (ή -9,1%, -8%, -7,2% και -5,4% το α’, β’, γ’ και δ’ τρίμηνα του 2014 αντίστοιχα), έναντι μείωσης κατά 10,9% το 2013. Η μείωση των τιμών το α’ τρίμηνο του 2015 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014 ήταν 4,5% για τα «νέα» διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 3,5% για τα «παλαιά» (ηλικίας άνω των 5 ετών).
Για το σύνολο του 2014, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών των «νέων» διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 6,6%, έναντι μείωσης 8% των «παλαιών», ενώ το 2013 κατά 10,9% μειώθηκαν οι τιμές των νέων διαμερισμάτων και 10,8% των παλαιών.
Τα αίτια της πτώσης
Η πτώση των τιμών ακινήτων οφείλεται στη βαθιά οικονομική κρίση στην οποία βρίσκεται η χώρα από το 2008 και μετά, η οποία εντάθηκε από το 2010, αλλά και στην ταυτόχρονη δραματική αύξηση της φορολογίας των ακινήτων μέσω της διατήρησης των υψηλών αντικειμενικών αξιών, στην επιβολή των φόρων κατοχής ακινήτων και στα υψηλά τεκμήρια.
Ακόμη, η συρρίκνωση των συναλλαγών επί ακινήτων τόσο σε αριθμό όσο και σε αξία οφείλεται στη δραματική μείωση των εισοδημάτων, στην αβεβαιότητα και στις δυσκολίες χρηματοδότησης από τις τράπεζες.
Οι μειώσεις ανά περιοχή
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων το α’ τρίμηνο του 2015 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014 ήταν 3,8% στην Αθήνα, 5,9% στη Θεσσαλονίκη, 4,1% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 3% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2014, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μείωση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2013 ήταν 9,2%, 6,7%, 6,7% και 5,1% αντίστοιχα.
Για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το α’ τρίμηνο του 2015 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν μειωμένες κατά 4,2% σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2014. Για το σύνολο του 2014, οι τιμές των διαμερισμάτων στις αστικές περιοχές μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8%, έναντι μείωσης κατά 10,9% το 2013.
«Ακινησία» στην αγορά
Παράλληλα συνεχίσθηκε και η μείωση των συναλλαγών επί ακινήτων, αφού σε κλίμα αβεβαιότητας ελάχιστοι επενδύουν σε ακίνητα.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι εκτιμήσεις οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος για οποιονδήποτε λόγο, όπως χρηματοδότηση για αγορά, επαναδιαπραγμάτευση υφιστάμενων δανείων, εγγραφή εξασφάλισης για μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών πελατών από μια τράπεζα σε άλλη κ.λπ., έφθασαν το α’ τρίμηνο του 2015 τις 3.270, έναντι 4.270 το δ’ τρίμηνο του 2014.
Σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2014, ο αριθμός των εκτιμήσεων το α’ τρίμηνο του 2015 ήταν μειωμένος κατά 23,9%. Σε ολόκληρο το 2014 ο αριθμός των εκτιμήσεων αυτών έφθασε τις 17.044, καταγράφοντας σημαντική μείωση κατά 30,3% έναντι του προηγούμενου έτους και 24.446 που ήταν οι συναλλαγές το 2013.
