Απόλυτη κατάρρευση των ακινήτων καταγράφεται στα τελευταία χρόνια, καθώς η δαπάνη επενδύσεων στην κατασκευή ακινήτων στο β’ τρίμηνο του 2013 έπεσε κάτω από τα επίπεδα του έτους 2000.
Οι αιτίες αναζητούνται στην ύφεση, στην αβεβαιότητα, αλλά και στη δραματική αύξηση της φορολογίας, ενώ οι μειώσεις στη φορολογία των μεταβιβάσεων, που σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών, δύσκολα θα φρενάρουν την πτωτική πορεία. Παράλληλα, στην ίδια περίοδο έχουν καταρρεύσει οι τιμές και οι μεταβιβάσεις των ακινήτων, ενώ στον κλάδο των κατασκευών, κατά την τελευταία πενταετία, χάθηκαν περισσότερες από 200.000 θέσεις απασχόλησης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, η επενδυτική δαπάνη στην κατασκευή ακινήτων στο β’ τρίμηνο του 2013 υποχώρησε στο ποσό των 969 εκατ. ευρώ, ποσό που είναι χαμηλότερο μεταξύ όλων των τριμήνων από το έτος 2000! Μάλιστα το έτος 2000 η μέση δαπάνη στα τέσσερα τρίμηνα του έτους ήταν 3,4 δισ. ευρώ και δεκατρία χρόνια αργότερα υποχώρησε κάτω από το 1/3. Επίσης, οι επενδύσεις στα ακίνητα του β’ τριμήνου του 2013,αποτελούν μόλις το 14% της αντίστοιχης δαπάνης του μέσου όρου του έτους 2007, όταν και καταγράφηκαν οι υψηλότερες τιμές.
Η επενδυτική δαπάνη στα ακίνητα παρουσίασε σταδιακή αύξηση από το 2000 μέχρι και το 2007, όπου καταγράφηκε η υψηλότερη τιμή της (7 δισ. ευρώ), λόγω της αναπτυξιακής τροχιάς της οικονομίας, των μειωμένων επιτοκίων δανεισμού και των υψηλών και αυξανόμενων εισοδημάτων. Καμπή αποτέλεσε η επιβολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα από το 2006, που οδήγησε στη μαζική έκδοση αδειών το συγκεκριμένο έτος και αφορούσαν σε κατασκευές που υλοποιήθηκαν και στα επόμενα χρόνια.
Εκτοτε καταγράφεται πτωτική πορεία των επενδύσεων στα ακίνητα, λόγω της κρίσης που ενέσκηψε το 2008, αλλά και κυρίως με το μνημόνιο από το 2010 και μετά. Καταλυτική επίπτωση στα ακίνητα είχε η τεράστια αύξηση της φορολογίας τους, με αύξηση υφισταμένων φόρων (ΦΑΠ) και την επιβολή νέων όπως το ΕΕΤΗΔΕ που μετονομάστηκε σε ΕΕΤΑ, ενώ με νέα ονομασία θα επιβληθεί το 2014. Στις επόμενες ημέρες το υπουργείο Οικονομικών θα παρουσιάσει επισήμως το σχέδιο για το νέο φόρο ακινήτων, που αποτελεί μνημονιακή υποχρέωση, θα περιλαμβάνει και τα αγροτεμάχια και, σύμφωνα με τα ελάχιστα όρια που θέτει το μνημόνιο, θα αποδίδει ετησίως έσοδα 2,7 δισ. ευρώ ή 2,9 δισ. ευρώ, εάν το υπουργείο Οικονομικών προχωρήσει στη μείωση της φορολογίας των μεταβιβάσεων ακινήτων.
Δηλαδή η φορολογία των ακινήτων και μάλιστα της κατοχής (αδιακρίτως εάν παράγουν ή όχι εισόδημα) θα παραμείνει όχι μόνο για το 2014 αλλά και στα επόμενα χρόνια, αφού το ειδικό τέλος δεν έχει ημερομηνία λήξης, αποτρέποντας επενδύσεις σε ακίνητα, που αποτελούν τον εύκολο φορολογικό στόχο.
Πτώση και τιμών και συναλλαγών
Πτωτική πορεία ανάλογη με εκείνη που ακολούθησε η κατασκευαστική δραστηριότητα ακολούθησαν οι τιμές των ακινήτων. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι στο β’ τρίμηνο του 2013 οι μέσες τιμές των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας μειώθηκαν κατά 29,5% σε σύγκριση με το επίπεδο τιμών του έτους 2007. Ταχύτερη ήταν η μείωση των τιμών των παλαιών διαμερισμάτων σε σύγκριση με τα νεόδμητα, ενώ μεγαλύτερη ήταν η πτώση στις τιμές των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές μειώθηκαν κατά 34,3%, και στην Αττική, όπου η μείωση έφτασε στο 31,7%, σε σύγκριση με το 2007.
Σημαντική μείωση παρουσίασαν και οι συναλλαγές επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των τραπεζών, ο αριθμός των οποίων υποχώρησε στο β’ τρίμηνο του 2013 σε 4.484, έναντι 5.563 το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Σε σύγκριση με το β’ τρίμηνο του 2012, οι εκτιμήσεις το β’ τρίμηνο του 2013 ήταν σημαντικά μειωμένες κατά 35,3%. Ο όγκος των οικιστικών ακινήτων που αφορούσαν οι εκτιμήσεις - συναλλαγές (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων) ήταν το β’ τρίμηνο του 2013 μειωμένος κατά 36,3% σε σύγκριση με το β’ τρίμηνο του 2012, ενώ ολόκληρο το 2012 ο όγκος που αφορούσαν οι εκτιμήσεις - συναλλαγές με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία μειώθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 28,1%. Η αξία των οικιστικών ακινήτων, τα οποία αφορούσαν οι εκτιμήσεις -συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων, ήταν το β’ τρίμηνο του 2013 μειωμένη κατά 42,7% έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2012. Η μέση ετήσια μείωση το 2012 ήταν 37,1%.
Υπενθυμίζεται πως η Τράπεζα της Ελλάδος έχει επισημάνει πως η σημαντική αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία τρία έτη (στο πλαίσιο της προσπάθειας ενίσχυσης των δημόσιων εσόδων) εκτιμάται ότι έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων, σημειώνοντας ότι μεταξύ των σημαντικότερων πρόσφατων φορολογικών επιβαρύνσεων είναι η επιβολή του έκτακτου ειδικού τέλους ηλεκτροδοτούμενων δομημένων επιφανειών που επιβάλλεται επί των ακινήτων μέσω της ΔΕΗ, η σημαντική μείωση του αφορολογήτου για την επιβολή του φόρου ακίνητης περιουσίας, καθώς και η αύξηση του ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή.
Το real estate
Μεγάλες δυσκολίες στην ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων διαπιστώνουν και οι κτηματομεσίτες, οι οποίοι εκτιμούν ότι υπάρχει απόθεμα ακινήτων άνω των 100.000, που δύσκολα μπορεί να απορροφηθεί άμεσα, λόγω της ύφεσης και της συνεχιζόμενης μείωσης των εισοδημάτων.
Ασθενές το «αντίδοτο»
▼Αδύναμο να ανακόψει την πτωτική πορεία των ακινήτων είναι το «αντίδοτο» που δρομολογεί η κυβέρνηση και αφορά στη μείωση της φορολογίας των μεταβιβάσεων, σε μια κτηματαγορά που είναι... νεκρή.
Σύμφωνα με πληροφορίες, καθιερώνεται νέα φορολογική κλίμακα για τον υπολογισμό του φόρου στις μεταβιβάσεις ακινήτων, με μειώσεις των συντελεστών στα πρότυπα που ισχύουν σε άλλες χώρες. Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με συντελεστή 8% - 10%. Ειδικότερα για τα πρώτα 20.000 ευρώ της αξίας του ακινήτου επιβάλλεται φορολογικός συντελεστής 8% και για την υπερβάλλουσα αξία συντελεστής 10%. Το σχέδιο του ΥΠΟΙΚ προβλέπει χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές, με στόχο να διευκολύνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων, υποστηρίζουν πηγές του ΥΠΟΙΚ.
Στόχος είναι να διαμορφωθούν οι συντελεστές κοντά στους αντίστοιχους συντελεστές που ισχύουν σε άλλες χώρες όπως στην Αυστρία που ο φόρος μεταβίβασης είναι 3,5%, στην Πορτογαλία κυμαίνονται από 1% - 6%, στην Ιρλανδία από 1% έως 2% και στη Νορβηγία και Βουλγαρία είναι στο 2,5%.
Παράλληλα, όμως, σε αναθεώρηση τελούν τα αφορολόγητα όρια για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς και για γονικές παροχές και κληρονομιές. Υπενθυμίζεται ότι τα συγκεκριμένα όρια σήμερα είναι 200.000 για τον άγαμο, 250.000 ευρώ για τον έγγαμο και αυξάνονται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 30.000 ευρώ για καθένα από τα επόμενα. Για γονικές παροχές και κληρονομιές το αφορολόγητο όριο για συζύγους τέκνα, εγγονούς ανέρχεται στις 150.000 ευρώ. Το τμήμα της ακίνητης περιουσίας πάνω από το αφορολόγητο όριο των 150.000 ευρώ και μέχρι τις 300.000 ευρώ φορολογείται με συντελεστή 1%, από 300.000 μέχρι 600.000 ευρώ με 5% και πάνω από τις 600.000 ευρώ φορολογείται με 10%.
ΠΑΝΟΣ ΚΑΚΟΥΡΗΣ - [email protected]
