Η εγχώρια αγορά ανάπτυξης και εκμετάλλευσης ακινήτων εξετάζεται σε πρόσφατη μελέτη της Hellastat Α.Ε. ( www.hellastat.eu ), η οποία, όπως αναφέρεται, διακρίνεται σε 5 βασικούς τομείς: εμπορικά κέντρα και καταστήματα, γραφεία, βιομηχανικοί και αποθηκευτικοί χώροι, κατοικία και παραθεριστική κατοικία.
Οι εταιρείες που ασχολούνται με την ανάπτυξη και διαχείριση ακινήτων είναι πολυάριθμες, με τις μεγαλύτερες από αυτές να δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη έργων μεγάλης κλίμακας, ενώ οι μικρότερες (που αποτελούν και την πλειοψηφία σε αριθμό) να επικεντρώνουν στην ανέγερση κατοικιών.
Οι επιμέρους τομείς
Τα εμπορικά κέντρα έχουν παρουσιάσει σημαντική ανάπτυξη τα τελευταία έτη, καθώς η χαμηλή αναλογία τ.μ. ανά κάτοικο συγκριτικά με την υπόλοιπη Ευρώπη (55 τ.μ ανά 1.000 κατοίκους έναντι 200 τ.μ.) δημιουργούσε αξιόλογη επενδυτική ευκαιρία. Οι αποδόσεις κυμάνθηκαν το 2008 σε επίπεδα 6-6,5%.
Στην περίπτωση των καταστημάτων, η πτώση των τιμών ενοικίασης από το δεύτερο 6-μηνο του 2008 και μετά ανέρχεται σε 10% κατά μέσο όρο, με την εξαίρεση των “high streets”. Το ποσοστό των αδιάθετων καταστημάτων της Αθήνας βαίνει αυξανόμενο, ενώ οι αποδόσεις εκτιμώνται ελαφρά χαμηλότερα από τις αντίστοιχες των εμπορικών κέντρων.
Στην αγορά των γραφείων, κύρια χαρακτηριστικά αποτελούν το μεγάλο ποσοστό της ανάπτυξης κτιρίων για ίδια χρήση και η χαμηλή διαθεσιμότητα γραφείων υψηλής ποιότητας. Οι συνολικά διαθέσιμοι χώροι γραφείων στην Αθήνα εκτιμώνται σε 6εκ. τ.μ. περίπου. Ταυτόχρονα, οι τιμές των ενοικίων έχουν μειωθεί κατά 7-9% κατά μέσο όρο από το δεύτερο εξάμηνο του 2008 και έπειτα.
Οι αποδόσεις των βιομηχανικών και αποθηκευτικών χώρων κινούνται σε υψηλότερα επίπεδα από τις άλλες κατηγορίες ακινήτων (7,5-8%). Κύρια χαρακτηριστικά της κατηγορίας αποτελούν η συγκέντρωση στα μεγάλα αστικά κέντρα και λιμάνια, η ανεπάρκεια χώρων υψηλής ποιότητας, καθώς και η ανάπτυξη νέων εγκαταστάσεων για ίδια χρήση.
Η αγορά της κατοικίας έχει πληγεί σημαντικά καθώς τα σημάδια κορεσμού σε συνδυασμό με την υποχώρηση των ρυθμών αύξησης των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων και το αρνητικό κλίμα που προκαλεί η γενικότερη οικονομική αβεβαιότητα οδήγησαν σε απόθεμα περίπου 200.000 αδιάθετων κατοικιών. Κατά συνέπεια, οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 10-12% περίπου την περίοδο 08/07, με τα μεγάλα διαμερίσματα να έχουν επηρεαστεί περισσότερο.
Σχετικά με την εγχώρια αγορά της εξοχικής κατοικίας εκπρόσωποι του κλάδου αναφέρουν δυσκολίες και καθυστερήσεις για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας από ξένους αγοραστές, και προβλήματα κατά τη φάση της αδειοδότησης. Παράλληλα, σε σχέση με τις ανταγωνίστριες χώρες της Ευρώπης, η Ελλάδα υπολείπεται στην προσφορά οργανωμένων συγκροτημάτων. Τέλος, σημειώνεται ότι από το δεύτερο 6-μηνο του 2008 και έπειτα η αγορά αντιμετωπίζει τόσο κάμψη της ζήτησης, όσο και πτώση τιμών έως και 30%.
Προβλήματα – Προοπτικές
Σύμφωνα με εκπρόσωπους των επιχειρήσεων του κλάδου με τους οποίους συνεργάστηκε η Hellastat για την εκπόνηση της μελέτης, τα σημαντικότερα προβλήματα αφορούν κυρίως στις γραφειοκρατικές διαδικασίες και τις καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, με συνέπεια να αναβάλλεται ή και να ματαιώνεται η υλοποίηση επενδύσεων και να δημιουργείται κλίμα αβεβαιότητας για τους επενδυτές. Παράλληλα, η χρηματοπιστωτική κρίση και η οικονομική ύφεση επηρεάζουν άμεσα τον κλάδο, καθότι επιδρούν στη ρευστότητα, στη δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων για επενδύσεις από τις επιχειρήσεις του κλάδου, εντείνουν την αβεβαιότητα και γενικότερα περιορίζεται η χρηματοδότηση νοικοκυριών και επιχειρήσεων καθώς επίσης και η τάση ανάληψης ρίσκου.
Όσον αφορά στις προοπτικές του κλάδου, στη μελέτη της Hellastat αναφέρεται η τάση στροφής των νοικοκυριών στη μεταχειρισμένη κατοικία, σε βάρος του υψηλού αποθέματος αδιάθετων κατοικιών (ειδικά μεγάλου μεγέθους), ως συνέπεια της οικονομικής κρίσης. Παράλληλα, παρατηρείται στην αγορά η τάση επαναδιαπραγμάτευσης των όρων των συμβολαίων είτε στα γραφεία είτε στα καταστήματα, καθότι οι ιδιοκτήτες είναι πιο επιφυλακτικοί σε σχέση με το παρελθόν και στο δυσμενές τρέχον οικονομικό περιβάλλον δεν επιθυμούν την ανάληψη ρίσκου (π.χ. να μετεγκατασταθεί σε άλλο ακίνητο ο μισθωτής τους).
Χρηματοοικονομική ανάλυση του κλάδου
Στη μελέτη της Hellastat αναλύονται οι οικονομικές καταστάσεις 542 επιχειρήσεων από όλους τους τομείς της αγοράς. Τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης συνοψίζονται στα εξής:
- Ο κλάδος χαρακτηρίζεται από αρκετά υψηλά περιθώρια κερδοφορίας. Ο σχετικός δείκτης των μικτών αποτελεσμάτων σχηματίστηκε στο 52,0% το 2007, ενώ τα περιθώρια ΚΠΤΦΑ και ΚΠΦ σε 46,0% και 3,8% αντίστοιχα.
- Η κεφαλαιακή μόχλευση είναι αρκετά περιορισμένη: 0,68 προς 1 για το 2007.
Το γεγονός αυτό διατηρεί την αποδοτικότητα Ιδίων Κεφαλαίων στο χαμηλό επίπεδο του 2,0%.
- Η ικανότητα κάλυψης τόκων από λειτουργικά κέρδη είναι οριακή, και εκτιμάται το 2007 σε 1,7 φορές (2,2 φορές το 2006).
- Σύμφωνα με τα πρώτα διαθέσιμα αποτελέσματα του 2008 150 επιχειρήσεων του κλάδου, καταγράφεται κάμψη των εσόδων κατά 26%, και ακόμη μεγαλύτερη υποχώρηση των ΚΠΤΦΑ κατά 77%.
- Θετικό στοιχείο είναι η ενίσχυση της καθαρής θέσης το 2008 κατά 6% και του Ενεργητικού κατά 13%, ωστόσο το σύνολο των υποχρεώσεων αυξάνοντας κατά 23% χρηματοδοτεί πλέον το 47% των συνολικών επενδύσεων έναντι 43% το 2007.
