ΚΑΝΟΝΙΚΑ, όπως και πριν, χωρίς τα πιστοποιητικά υποβολής δήλωσης, θα συντάσσουν οι συμβολαιογράφοι τα συμβόλαια ακινήτων στις υπό κτηματογράφηση περιοχές στο διάστημα που θα εξελίσσεται η διαδικασία, ενώ οι υποθηκοφύλακες θα μεταγράφουν τα συμβόλαια χωρίς να ελέγχουν αν έχει υποβληθεί δήλωση από τον πωλητή.
Αυτό υπογραμμίζει σε νέα διευκρινιστική επιστολή που έστειλε ο πρόεδρος της Κτηματολόγιο ΑΕ, κ. Γούλας, προς τους συμβολαιογραφικούς και δικηγορικούς συλλόγους της χώρας σχετικά με τις μεταβιβάσεις και πωλήσεις ακινήτων στις 107 υπό κτηματογράφηση περιοχές από την έναρξη συλλογής δηλώσεων και μέχρι την ανάρτηση των κτηματολογικών πινάκων.
Διευκρινίζεται ότι από την έναρξη της προθεσμίας υποβολής δηλώσεων την προσεχή Τρίτη 17 Ιουνίου οι συμβολαιογράφοι συντάσσουν τα συμβόλαιά τους κανονικά όπως και πριν, χωρίς να επισυνάπτουν σ΄αυτά οποιοδήποτε πιστοποιητικό ή βεβαίωση υποβολής δήλωσης.
Αντίστοιχα, οι υποθηκοφύλακες μεταγράφουν τα συμβόλαια όπως και πριν χωρίς να ελέγχουν εάν ο πωλητής έχει υποβάλει δήλωση ή όχι, ωστόσο στην περίπτωση που ο πωλητής παρά την υποχρέωσή του από το νόμο να υποβάλει δήλωση δεν το έπραξε, αρκεί η μεταγενέστερη δήλωση ιδιοκτησίας από τον αγοραστή.
Κατόπιν αυτών ο κ. Γούλας υπογραμμίζει ότι είναι σαφές πως καμία αλλαγή δεν επέρχεται στη διαδικασία των μεταβιβάσεων και συνεπώς απολύτως κανένα πρόβλημα δεν δημιουργείται στις αγοραπωλησίες.
Η επιστολή
Αναλυτικά το κείμενο της επιστολής έχει ως εξής:
Σε συνέχεια του προαναφερομένου εγγράφου μας, με το οποίο σας ενημερώσαμε για τα προβλεπόμενα στον νόμο 2308/1995 για το διάστημα από την έναρξη της προθεσμίας συλλογής των δηλώσεων και μέχρι την προθεσμία του άρθρου 5 παρ. 1 στις υπό κτηματογράφηση περιοχές, και επειδή παρατηρήθηκε αδικαιολόγητη εντελώς ανησυχία σε μέρος του νομικού κόσμου, σας γνωρίζουμε συμπληρωματικά τα ακόλουθα:
1. Κατά το διάστημα αυτό οι συμβολαιογράφοι συντάσσουν τα συμβόλαιά τους όπως και πριν, χωρίς να επισυνάπτουν σ' αυτά οποιοδήποτε πιστοποιητικό ή βεβαίωση υποβολής δήλωσης και χωρίς να υποχρεούνται να ελέγξουν την έκδοση ενός τέτοιου πιστοποιητικού. Οφείλουν μόνο να υπενθυμίζουν στους συμβαλλομένους την υποχρέωση που έχουν για υποβολή της σχετικής δήλωσης κτηματογράφησης.
2. Τα συμβόλαια αυτά μεταγράφονται κανονικά όπως και πριν, χωρίς οι υποθηκοφύλακες να ελέγχουν αν τηρήθηκε ή όχι από το μεταβιβάζοντα η υποχρέωση της δηλώσεως του δικαιώματός του στο κτηματολόγιο, πολύ δε περισσότερο αν επισυνάφθηκε οποιοδήποτε σχετικό πιστοποιητικό στο υπό μεταγραφή συμβόλαιο. Τούτο συνάγεται αβίαστα από τις εξής σκέψεις:
α) Η «οποιαδήποτε», κατά τη διατύπωση του άρθρου 2 § 8 του ν. 2308/1995, ακυρότητα της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται χωρίς προηγουμένως να έχει υποβληθεί δήλωση από τον μεταβιβάζοντα, αίρεται με την εκ των υστέρων υποβολή δήλωσης από τον αποκτώντα. Προϋπόθεση όμως για να ιαθεί η ακυρότητα και να παράξει τις έννομες συνέπειές της η δικαιοπραξία είναι να έχει μεταγραφεί το συμβόλαιο.
β) Η κατά τα ανωτέρω θεραπεύσιμη και άρα σχετική ακυρότητα της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται χωρίς προηγούμενη τήρηση της υποχρέωσης για υποβολή δηλώσεως, δεν ελέγχεται από τον υποθηκοφύλακα, όπως παγίως δέχεται η νομολογία για το εύρος του ελέγχου που διενεργεί ο υποθηκοφύλακας.
γ) Τέλος, ο νομοθέτης του ν. 2308/1995, όπου έκρινε ότι πρέπει να επιβάλει υποχρέωση επισύναψης στα συμβόλαια πιστοποιητικού του κτηματολογίου και να αξιώσει από τους υποθηκοφύλακες να ελέγχουν την υποχρέωση αυτή, το έκανε ρητά (έτσι λ.χ. στο άρθρο 5 του ν. 2308/1995).
Κατά συνέπεια, ενσυνειδήτως και σκοπίμως δεν υπάρχει αντίστοιχη πρόβλεψη στο άρθρο 2 § 8 και δεν πρόκειται σε καμιά περίπτωση για νομοθετική αβλεψία.
Για όλους τους προαναφερόμενους λόγους κατά το διάστημα που θα μεσολαβήσει από την 17η Ιουνίου 2008 και μέχρι την έναρξη της προθεσμίας που προβλέπεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 5 του ν. 2308/1995 οι υποθηκοφύλακες θα μεταγράφουν τις προς μεταγραφή πράξεις κατά τον ίδιο ακριβώς τρόπο που τις μετέγραφαν και μέχρι σήμερα, χωρίς να ελέγχουν επιπλέον αν έχει υποβληθεί δήλωση για το μεταβιβαζόμενο δικαίωμα ή όχι.
