Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Με εμφανώς διαφοροποιημένες επιδόσεις κινείται η κτηματαγορά πιεζόμενη από την αύξηση των επιτοκίων, τον πληθωρισμό και τη γεωπολιτική αβεβαιότητα, τρίπτυχο που προοιωνίζεται συνθήκες επιβράδυνσης, τουλάχιστον για τους επόμενους μήνες.
Εν μέσω μεγάλων αντιξοοτήτων ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως είναι αυτές που σχετίζονται με τον τουρισμό και τα logistics, εμφανίζουν ανάπτυξη και κάποιες άλλες αρχίζουν να πατούν φρένο.
Τα στελέχη των εταιρειών real estate, ειδικά των επενδυτικών (ΑΕΕΑΠ - Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), εκφράζουν έντονο προβληματισμό και, όπως επισημαίνουν στη «Ν», τους επόμενους μήνες, μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο, οι όποιες επενδυτικές τους κινήσεις θα έχουν περάσει από πολλαπλούς ελέγχους, περισσότερους από κάθε άλλη φορά.
Έπειτα από μια μακρά πορεία με πολύ χαμηλά επιτόκια, η αύξηση του κόστους του χρήματος και με δεδομένο ότι τα περισσότερα επενδυτικά ακίνητα αγοράζονται με τραπεζική χρηματοδότηση, έχει διαφοροποιήσει τις συνθήκες, ωθώντας σε αναπροσαρμογές των επιχειρηματικών πλάνων, σε συνδυασμό με ενδελεχές «σκανάρισμα» του κόστους εξυπηρέτησης του δανεισμού.
Προσθέτουν, πάντως, ότι η κινητικότητα περί το real estate έχει επιβραδυνθεί ως προς τις πράξεις, αλλά σε καμία περίπτωση δεν έχει σταματήσει. Το ίδιο σημειώνουν και τα στελέχη των μεγάλων μεσιτικών γραφείων, τα οποία έρχονται σε επαφή και με το ενδιαφέρον από ξένους για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.
Βάσει των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα το πρώτο εξάμηνο του έτους διαμορφώθηκαν σε 788,4 εκατ. ευρώ, έναντι 464 εκατ., 371,3 εκατ. και 736,6 εκατ. το αντίστοιχο διάστημα των ετών 2021, 2020 και 2019. Με ενδιαφέρον αναμένονται τα στοιχεία του δευτέρου εξαμήνου, καθώς οι γεωπολιτικές αβεβαιότητες δεν απασχολούν προφανώς μόνον τους Έλληνες.
Κινητήριος δύναμη στην κτηματαγορά το διάστημα αυτό, συνεπεία και της αύξησης των ξένων επισκεπτών, είναι τα ακίνητα που σχετίζονται με τον τουρισμό, δηλαδή τα ξενοδοχεία, η τουριστική κατοικία (πολυτελής και μη) και οι κατοικίες που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb). Αγοραστές είναι Έλληνες και ξένοι.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η Ελλάδα τον Αύγουστο ήταν τρίτη στην Ευρώπη σε ποσοστιαία αύξηση κρατήσεων για διανυκτερεύσεις σε καταλύματα Airbnb έναντι του Αυγούστου του 2019. Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, η Ελλάδα είχε αύξηση 18,7% σε σύγκριση με τον Αύγουστο του 2019, με πρώτη τη Γερμανία με αύξηση 24,8% και δεύτερο το Βέλγιο με 19,3%.
Η χώρα μας εμφανίζεται ελκυστική ως προς την αγορά κατοικίας η οποία προορίζεται τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για βραχυχρόνια μίσθωση (ή συνδυασμός) με τους κτηματομεσίτες να επισημαίνουν την ιδιαίτερη κινητικότητα στην πολυτελή κατοικία.
Σύμφωνα με τον managing partner της Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties, Κυριάκο Ξύδη, «τα ελληνικά ακίνητα ήταν και παραμένουν φθηνότερα από αυτά της Δυτικής Ευρώπης και της ευρύτερης "γειτονιάς" μας της Ισπανίας, της Νότιας Γαλλίας, της Ιταλίας και της Πορτογαλίας».
Μεταβιβάσεις - Πού και ποια ακίνητα «πουλάνε» περισσότερο
Την ελληνική κτηματαγορά χαρακτηρίζει η έλλειψη αξιόπιστων στοιχείων και ως εκ τούτου οι όποιες καταγραφές μπορούν να χρησιμεύσουν μόνον για τη διαπίστωση των τάσεων.
Στο πλαίσιο αυτό, η τελευταία αναφορά της RE/MAX Estate, σχετικά με τις μεταβιβάσεις ακινήτων που έλαβαν χώρα το 1ο εξάμηνο του 2022, συγκριτικά με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2021 στην Αττική και στις Κυκλάδες, βασισμένη στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, ψηφιακό εργαλείο της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, δείχνει μείωση των αγοραπωλησιών 12%, του τζίρου 6% και του συνολικού εμβαδού των μεταβιβαζόμενων κατοικιών κατά 13%.
Από τις εξεταζόμενες περιοχές, οι αγοραπωλησίες εμφανίζονται αυξημένες μόνον στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων (6%), των νησιών του Αργοσαρωνικού (14%) και των Κυκλάδων (33%), δηλαδή εκεί που περισσότερο «παίζει» η βραχυχρόνια μίσθωση.
Στα επαγγελματικά ακίνητα η συγκυρία ευνοεί τα logistics, λόγω και της αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου. Είναι η κατηγορία την οποία «φοβούνται» λιγότερο τα στελέχη των ΑΕΕΑΠ (Prodea, Trastor, Premia, Briq), με την απόδοση (yield) να παραμένει σε ικανοποιητικό επίπεδο (περί το 7%), αν και χαμηλότερα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Η αγορά των καταστημάτων (retail) είναι αυτή που περισσότερο «υποφέρει», με τα στελέχη των κτηματομεσιτικών εταιρειών να σημειώνουν ότι η ζήτηση είναι ελάχιστη και συγκεντρώνεται σε ελάχιστες καλές εμπορικές τοποθεσίες.
Οι γραφειακοί χώροι παραμένουν αγορά δύο ταχυτήτων. Ζήτηση υπάρχει μόνον για σύγχρονα, πράσινα γραφεία και αυτό γιατί υπάρχει έλλειψη. Τα δεύτερης κατηγορίας γραφεία μένουν στα αζήτητα, με το απόθεμα να μεγαλώνει διαρκώς όσο οι εύρωστες εταιρείες (που άλλωστε δεν είναι και πολλές) μετακομίζουν σε καινούργιες εγκαταστάσεις.
Στην κατηγορία των οικιστικών ακινήτων που καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες υπάρχει ζήτηση, ειδικά καθώς τα ενοίκια (εξαιτίας της μειωμένης προσφοράς) είναι αναίτια υψηλά και ενώ οι αξίες κινούνται ανοδικά, σύμφωνα τουλάχιστον με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που αφορούν το δεύτερο τρίμηνο του έτους (ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας στο 9,4%).
Εκτιμήσεις για «διόρθωση» τιμών
Για τους επόμενους μήνες η εκτίμηση είναι ότι η αυξητική πορεία των τιμών θα επιβραδυνθεί. Η αύξηση των επιτοκίων διαχρονικά συνοδεύεται με διόρθωση των τιμών στην αγορά ακινήτων και σε μια τέτοια εξέλιξη θα συμβάλει η αβεβαιότητα των νοικοκυριών εξαιτίας του πληθωρισμού.
Ήδη κτηματομεσίτες συμβουλεύουν τους πελάτες τους που θέλουν να πουλήσουν το ακίνητό τους να το πράξουν άμεσα, εκτιμώντας ότι το 2023 θα υπάρξει «διόρθωση» σε πολλές περιοχές.
Στο εξωτερικό οι αναφορές για έναν νέο κύκλο, αρνητικό, στην αγορά ακινήτων πληθαίνουν. Σύμφωνα με μελέτη της UBS για τις τιμές ακινήτων σε 25 μεγαλουπόλεις σε όλο τον κόσμο, από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, η ονομαστική αύξηση των τιμών των κατοικιών στις υπό εξέταση πόλεις επιταχύνθηκε με ποσοστό 10% κατά μέσο όρο. Ωστόσο, όπως επεσήμανε η UBS, η παγκόσμια στεγαστική έκρηξη φτάνει στο τέλος της.
