Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
«Οι ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες κατοικιών προς πώληση, ειδικά σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας, έχουν ξεφύγει και δημιουργούν συνθήκες αγοράς που κινδυνεύει να μπει και πάλι σε καθοδικό κύκλο. Ήδη, εξαιτίας αυτής της φρενήρους ανόδου των τιμών, τους τελευταίους μήνες παρατηρείται μια στασιμότητα στις αγοραπωλησίες, η οποία, εφόσον συνεχιστεί, το 2020 η αγορά των κατοικιών θα καταγράψει ακόμα και αρνητικό πρόσημο».
Τα παραπάνω επισημαίνει στη «Ν» ο πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, Θέμης Μπάκας, με αφορμή την καταγραφή από το δίκτυό του των ζητούμενων τιμών από ιδιοκτήτες ακινήτων με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά που επιθυμούν να βρουν αγοραστή.
Η καταγραφή αφορά τη μέση ζητούμενη τιμή το 2015 για ένα διαμέρισμα 5ετίας 90 τ.μ. -110 τ.μ. 1ου ορόφου κατάλληλο για οικογένεια σε σχέση με το ίδιο διαμέρισμα της ίδιας ηλικίας το 2019. Νεόδμητο εννοούμε το ακίνητο που έχει κατασκευαστεί ή έχει ανακαινιστεί πλήρως την τελευταία πενταετία. Οι τιμές έχουν αυξηθεί σε μεγάλο ποσοστό, ιδιαίτερα στο κέντρο και στα νότια προάστια της Αθήνας, εξαιτίας της ζήτησης που έχει δημιουργηθεί από τη χρυσή βίζα που απευθύνεται σε πολίτες από χώρες εκτός της Ε.Ε. και τη βραχυχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές, όπως αυτές που έχουν παρατηρηθεί σε περιοχές όπως η Κυψέλη 40%, οι Αμπελόκηποι 53%, το Γουδί 53%, το Βοτανικό 41%, τον Άγιο Δημήτριο 44,6%, τον Κολωνό 36%, για ακίνητα που έχουν ανακαινιστεί, δεν έχουν πραγματική βάση, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, όταν, όπως επισημαίνει, «ο Έλληνας δεν είναι σε θέση ακόμα να αγοράσει ακίνητο και η ζήτηση βασίζεται κυρίως στους ξένους. Σε αυτό δεν βοηθά το τραπεζικό σύστημα τη στιγμή που ο εν δυνάμει αγοραστής μπορεί να πληροί τα κριτήρια χορήγησης στεγαστικού δανείου (εισόδημα κ.λπ.) αλλά να μη διαθέτει την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή που απαιτείται και αγγίζει το 30%. Μην ξεχνάμε ότι μετά από 10 χρόνια οικονομική κρίση είναι δύσκολο κάποιος να διαθέτει περίπου 45 χιλ. για ένα ακίνητο αξίας 150 εκατ. ευρώ (μέσο ακίνητο για οικογένεια)».
Πάγωσαν οι αγοραπωλησίες
Σύμφωνα με τον ίδιο «οι ιδιοκτήτες ακόμα και σε περιοχές που η ζήτηση παραμένει αναιμική επίσης έχουν αυξήσει τις απαιτήσεις τους σε επίπεδο υψηλότερο από αυτό που θα περίμενε κανείς, με αποτέλεσμα να έχουν παγώσει οι αγοραπωλησίες. Ειδικά όταν εν όψει της αναστολής του ΦΠΑ πρόκειται να βγουν στην αγορά νεόδμητα ακίνητα που είχαν κατασκευαστεί πριν από την οικονομική κρίση, αλλά και πολλά που συνδέονται με τα κόκκινα δάνεια, γεννάται το ερώτημα για το κατά πόσον όλο αυτό το απόθεμα θα βρει αγοραστές».
Αρχικά και ήταν λογικό οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφηκαν σε περιοχές που αποτελούσαν τους δημοφιλέστερους προορισμούς για τη βραχυχρόνια μίσθωση, π.χ. Κουκάκι, Κολωνάκι, Μετς. Στη συνέχεια από τις αρχές του 2018 λόγω των αυξήσεων των τιμών πώλησης ή και υπομίσθωσης των ακινήτων στις παραπάνω περιοχές, οι επενδυτές αναζήτησαν νέες περιοχές πλησίον του κέντρου των Αθηνών που συνδέονται με τα μέσα μαζικής μεταφοράς και κυρίως το μετρό που το κόστος αγοράς να μην ξεπερνά τα 500 - 600ευρώ / τ.μ. αν πρόκειται για παλαιά ακίνητα που χρίζουν ανακαίνισης ή νεόδμητα που η τιμή πώλησης είναι ευκαιρία.
Στην αναζήτηση των νέων περιοχών, πολλοί επέλεξαν περιοχές όπως Κυψέλη, Πλατεία Αττικής, Άγιος Ελευθέριος, Άγιος Νικόλαος και Αμπελόκηποι.
Τα ακίνητα των παραπάνω περιοχών όταν εγγράφηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, λόγω του κόστους αγοράς ή/και ανακαίνισης, έδιναν τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να ζητούν μικρότερο ημερήσιο μίσθωμα απ’ ό,τι στις «καλές» περιοχές, με αποτέλεσμα να κερδίσουν το ενδιαφέρον των τουριστών και κατ’ επέκταση του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων για το κέντρο των Αθηνών.
Ακόμη, σύμφωνα με τον επικεφαλής της E-Real Estates «δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που επενδυτές αγόρασαν ολόκληρες πολυκατοικίες σε τιμές ευκαιρίας στις άλλοτε υποβαθμισμένες συνοικίες της Αθήνας με στόχο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώλησή τους σε πολίτες τρίτων χωρών που επιθυμούσαν την αγορά 2 ή και 3 διαμερισμάτων συνολικής αξίας 250.000 ευρώ με στόχο τόσο τη χρυσή βίζα όσο και την εκμετάλλευσή τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Γι’ αυτό το λόγο οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται στις άλλοτε υποβαθμισμένες περιοχές, που με την έναρξη της κρίσης, ακόμη και τα νεόδμητα ακίνητα βρέθηκαν στα αζήτητα».
