Από την έντυπη έκδοση
Του Θέμη Μπάκα*
*Ο Θέμης Μπάκας είναι πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.
Θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μια οικονομική δραστηριότητα που σύντομα θα έχει το μερίδιο που της αρμόζει στην αγορά του τουρισμού και της κτηματαγοράς. Αποτελεί μια δραστηριότητα που βοήθησε τους ιδιοκτήτες ακινήτων στα χρόνια της υποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Βοήθησε τους άνεργους ή/και απολυμένους που με ένα μικρό κεφάλαιο για ανακαίνιση βρήκαν επαγγελματική-εισοδηματική διέξοδο αξιοποιώντας αρχικά την οικογενειακή περιουσία ή/και την περιουσία φίλων και γνωστών που είχαν τα διαμερίσματά τους κλειστά.
Η ραγδαία αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία τρία χρόνια στη χώρα μας συντέλεσε θετικά στην οικονομία, με έμμεσους και άμεσους φόρους, με την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας λόγω των ανακαινίσεων που πραγματοποιήθηκαν από τους ιδιοκτήτες ή/και επενδυτές των ακινήτων με στόχο βραχυχρόνια μίσθωση, με τη δημιουργία νέων επαγγελμάτων (εταιρείες διαχείρισης ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, εταιρείες καθαριότητας αποκλειστικά για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, εταιρείες παροχής πρωινού), με την αύξηση των αγοραπωλησιών των ακινήτων, αλλά και με την αναβάθμιση ολόκληρων περιοχών που στο παρελθόν θεωρούνταν υποβαθμισμένες.
Σύμφωνα με στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για το έτος 2018 και έως τις 30.01.2019, οπότε και είχε ολοκληρωθεί ο χρόνος για την εμπρόθεσμη δήλωση των ακινήτων, ο αριθμός που δηλώθηκε ήταν 51.513.
Ο τζίρος που προέκυψε από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων έτους 2018, όπως δηλώθηκε, ανέρχεται σε 186.000.000 ευρώ, τριπλάσιος από το έτος 2017, που ήταν 62.000.000 ευρώ. Επίσης οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιούργησαν έμμεσο τζίρο το 2016 1,4 δισ. ευρώ, το 2017 1,77 δισ. ευρώ και το 2018 1,98 δισ. ευρώ, με περίπου 180 εκατ. ευρώ έσοδα για το Ελληνικό Δημόσιο. Ταυτόχρονα αποτέλεσαν τον βασικότερο λόγο αύξησης των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τα τελευταία 4 χρόνια: το 2015 με 46,8%, το 2016 με 27,7%, το 2017 με 18% και το 2018 με 59,6%.
Σύμφωνα επίσης με την ετήσια έκθεση της Grant Thornton για το 2018, το μερίδιο του κλάδου στην ετήσια τουριστική δαπάνη φτάνει στο 10%, αγγίζοντας τα 2 δισ. ευρώ περίπου. Τα 930 εκατ. ευρώ αφορούν δαπάνες για διαμονή και το 1,04 δισ. ευρώ δαπάνες για εστίαση, ψυχαγωγία κ.λπ.
Το υπουργείο Τουρισμού μελετά να επιβάλει κανόνες ασφάλειας και υγιεινής στα προσφερόμενα καταλύματα, όπως επίσης να διασφαλιστεί η ισοτιμία του ανταγωνισμού ανάμεσα στα καταλύματα που προσφέρονται στη βραχυχρόνια μίσθωση και σε αυτά που δεν είναι, θέτοντας ως παράδειγμα το ερώτημα αν τα καταλύματα στη βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να έχουν φόρο διαμονής ή όχι.
Ο φόρος διαμονής που βαρύνει τον διαμένοντα (πελάτη) είναι ανάλογος με τα αστέρια όσον αφορά τα ξενοδοχεία, 1-2 αστέρων 0,50 ευρώ, 3 αστέρων 1,50 ευρώ, 4 αστέρων 3,00 ευρώ, 5 αστέρων 4,00 ευρώ και για τα ενοικιαζόμενα δωμάτια 0,50 ευρώ. Αν τα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης θεωρηθούν ενοικιαζόμενα δωμάτια, τότε το κόστος που θα επιβαρυνθούν οι επισκέπτες θα είναι 0,50 ευρώ/διανυκτέρευση.
Το παραπάνω κόστος θεωρούμε ότι δεν θα αποτελέσει ανασταλτικό παράγοντα τόσο στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που επιλέγουν την βραχυχρόνια μίσθωση για την αξιοποίηση περιουσίας τους όσο και στους επισκέπτες που επιλέγουν την οικονομία διαμοιρασμού για παραθεριστικά ή/και επαγγελματικά ταξίδια.
Παράλληλα, η κυβέρνηση εξετάζει πακέτο μέτρων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως:
1. Τη θέσπιση ειδικού κανονισμού με προδιαγραφές ασφαλείας για τα ακίνητα που διατίθενται μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
2. Οι ιδιοκτήτες θα υποχρεωθούν να καταθέτουν τις πολεοδομικές άδειες, καθώς και τις προδιαγραφές ασφαλείας του ακινήτου (έξοδοι κινδύνου, πυροπροστασία κ.λπ.).
3. Ειδικές διατάξεις που θα προβλέπουν -ακόμη και υποχρεωτικά- την ασφαλιστική κάλυψη τόσο για τους φιλοξενούμενους όσο και για τα ακίνητα. Μέχρι σήμερα για τυχόν ζημίες στο ακίνητο ή τραυματισμό επισκέπτη υπόχρεη σε αποζημίωση ήταν η πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
4. Τα προς μίσθωση ακίνητα θα πρέπει να πληρούν τους γενικούς κανόνες ασφαλείας και να διαθέτουν π.χ. οδηγίες για το τι θα πρέπει να γίνει σε περίπτωση σεισμού, πλημμύρας ή πυρκαγιάς.
5. Θα υποχρεούνται να διατηρούν πλήρη φάκελο για το ακίνητο που μισθώνουν (π.χ. εάν έχει χτιστεί νόμιμα, πόσα τετραγωνικά είναι, τι υπηρεσίες παρέχει κ.λπ.).
Ταυτόχρονα, στο τραπέζι των συζητήσεων για το νέο ρυθμιστικό πλαίσιο που θα διέπει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων έχουν επανέλθει και άλλες ρυθμίσεις, οι οποίες ωστόσο δεν υιοθετούνται από την κυβέρνηση, όπως:
1. Κάθε ιδιοκτήτης να μπορεί να μισθώνει μέχρι 2 ακίνητα, η συνολική διάρκεια της μίσθωσης ανά έτος να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ή το ποσό των 12.000 ευρώ.
2. Αν κάποιος διαθέσει για μεγαλύτερο διάστημα των 90 ημερών το διαμέρισμά του σε τουρίστες, θα θεωρηθεί ότι ασκεί εμπορική δραστηριότητα (ΕΦΚΑ) και θα χρειάζεται νέα, ειδική άδεια, με τις αντίστοιχες φορολογικές και γραφειοκρατικές επιβαρύνσεις.
Δεν θεωρούμε ότι θα αποτελέσει ανασταλτικό παράγοντα η επιβολή ασφαλιστικών εισφορών ή/και αλλαγή φορολογικής κλίμακας.
Μια ακόμα πρόταση είναι τα διαμερίσματα εντός οικιστικού ιστού που διατίθενται προς ενοικίαση μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης να διαθέτουν ξεχωριστή είσοδο από αυτήν που χρησιμοποιούν οι ένοικοι της πολυκατοικίας. Επιπλέον, το κάθε ακίνητο θα πρέπει να βρίσκεται σε κτήριο με ξεχωριστό ασανσέρ για τους επισκέπτες, καθώς δεν θα επιτρέπεται στους τουρίστες η χρήση του ανελκυστήρα των ενοίκων.
Το τελευταίο είναι πρόταση προερχόμενη από τη Μαδρίτη, στην οποία πολλά ακίνητα που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης «κόβονται», καθώς επιβάλλεται η ύπαρξη ξεχωριστής κύριας εισόδου στην περίπτωση που η εκμίσθωση ξεπερνά τις 90 ημέρες τον χρόνο.
Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας ότι το προαπαιτούμενο ξεχωριστής εισόδου ή ύπαρξη ξεχωριστού ασανσέρ αποτελούν ακραίες σκέψεις - προτάσεις, οι οποίες δεν μπορούν να υιοθετηθούν ούτε από τους επαγγελματίες του τουρισμού.
Η κυβέρνηση θα πρέπει να αναλογιστεί αν οι περιορισμοί και τα νέα μέτρα που θα ρυθμίζουν τη βραχυχρόνια μίσθωση θα έχουν αντίκτυπο στον τουρισμό (νεαρής ηλικίας ταξιδιώτες, σχετικά χαμηλού budget, οι οποίοι επιθυμούν να μένουν στην καρδιά της κάθε γειτονιάς και να αποκτούν εμπειρίες από τον προορισμό σαν ντόπιοι) και γενικότερα στα έσοδα του Ελληνικού Δημοσίου μέσω των έμμεσων και άμεσων φόρων, καθώς και στα εισοδήματα όχι τόσο των ιδιοκτητών όσο των επαγγελματιών - επιχειρήσεων που σχετίζονται με τη βραχυχρόνια μίσθωση στη χώρα μας (breakfast, εστιατόρια, εταιρείες καθαρισμού, στεγνωτήρια κ.λπ.). Μην ξεχνάμε ότι ολόκληρες περιοχές αναβίωσαν γιατί η «γειτονιά» απέκτησε τουρισμό.
Οι οικονομικοί παράγοντες της χώρας θα πρέπει να κατανοήσουν ότι το πρόβλημα της αύξησης των μισθωμάτων δεν πρόκειται να αντιμετωπιστεί με επιπλέον μέτρα - περιορισμούς ή φόρους που θα στοχεύσουν στον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά με αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύσουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών.
Αν ο βασικός μισθός παραμένει στα 550 ευρώ και στην καλύτερη 800 ευρώ/μήνα και ταυτόχρονα τα τραπεζικά ιδρύματα για χρηματοδότηση αγοράς κατοικίας ζητούν 25% ιδία συμμετοχή, το πρόβλημα δεν πρόκειται να λυθεί.
Ταυτόχρονα, όσο θα υπάρχουν υψηλά ποσοστά ανεργίας στις παραγωγικές ηλικίες, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων ακόμη και αν τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μειώνονται (μείωση ακόμη και 30% το πρώτο 6μηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο του 2018, ενώ 203 επιπλέον ακίνητα καταχωρήθηκαν από τον Μάιο του 2019 έως τον Ιούλιο του ιδίου έτους μόνο στο κέντρο της Αθήνας...) λόγω ανταγωνισμού ή/και επιβολής φορολογικών - ασφαλιστικών επιβαρύνσεων, πάλι θα επιλέγουν τη βραχυχρόνια μίσθωση ως επαγγελματική δραστηριότητα.
