Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Η αυξημένη ζήτηση για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους οδηγεί σε αύξηση των μισθωμάτων στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων στην περιοχή της Αττικής.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας Δανός (Διεθνείς Σύμβουλοι και Εκτιμητές Ακινήτων), τα ενοίκια γραφείων στην Αθήνα αυξήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2019 2,5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Όπως εκτιμάται, ο τομέας των γραφείων θα κυριαρχήσει στις επενδύσεις και κατά το τρέχον έτος. Εξαιτίας της αυξημένης ζήτησης και της έλλειψης ποιοτικού προϊόντος, οι τιμές ενοικίασης για την πρώτη κατηγορία όσον αφορά την ποιότητα (Α) θα αυξηθούν και οι αποδόσεις θα συμπιεστούν.
Στα καταστήματα οι τιμές ενοικίασης το πρώτο εξάμηνο του 2019 μειώθηκαν 0,2% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ωστόσο, στις πιο προβεβλημένες θέσεις των μεγάλων οδών οι τιμές ενοικίασης παρουσίασαν αύξηση.
Οι τιμές των διαμερισμάτων, σύμφωνα πάντα με την ανάλυση της Δανός, το πρώτο εξάμηνο του 2019 αυξήθηκαν ελαφρώς, 0,4%, σε σύγκριση με το τελευταίο εξάμηνο του 2018.
Η ζήτηση είναι αυξημένη στις αγορές γραφείων, καταστημάτων και εφοδιαστικής αλυσίδας (Logistics).
Γραφεία
Αναλυτικότερα, στην αγορά των γραφείων το ενδιαφέρον τόσο των χρηστών όσο και των επενδυτικών εταιρειών συνέχισε να είναι θετικό και το 1ο εξάμηνο του 2019. Η χαμηλή επενδυτική δραστηριότητα της προηγούμενης δεκαετίας σχεδόν μηδένισε την κατασκευαστική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα τα αποθέματα κτηρίων για γραφειακούς χώρους βαθμού ποιότητας Α να παραμένουν χαμηλά.
Οι περιοχές ενδιαφέροντος εξακολουθούν να είναι πρωτίστως το κέντρο της Αθήνας (πλατεία Συντάγματος, Κολωνάκι), η Λεωφόρος Κηφισίας και η Λεωφόρος Συγγρού και δευτερεύοντος η Λεωφόρος Μεσογείων και η Λεωφόρος Βουλιαγμένης.
Επιπλέον, οι θεσμικοί και άλλοι επενδυτές (ΑΕΕΑΠ, επενδυτικά κεφάλαια και οικογενειακά γραφεία) διατηρούν έντονο ενδιαφέρον για την απόκτηση γραφείων που διατίθενται στην αγορά είτε απευθείας από ιδιώτες είτε μέσω μεσιτών και άλλων διαδικασιών.
Με βάση τα παραπάνω, η Δανός εκτιμά ότι η ζήτηση για ποιοτικά γραφεία θα συνεχιστεί σε όλη τη διάρκεια του 2019. Μεγάλη έμφαση δίνεται από τους ενοικιαστές και τους επενδυτές στην ποιότητα των προσφερόμενων χώρων γραφείων, με αποτέλεσμα το απόθεμα γραφείων με βαθμό ποιότητας Γ και Δ να παραμένει υψηλό, καθώς η ζήτηση για τέτοιους χώρους είναι σχεδόν ανύπαρκτη.
Το κέντρο της Αθήνας αναμένεται να επιτύχει υψηλότερα ενοίκια το 2019 (σήμερα κινούνται στην περιοχή των 20 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα). Ανάπτυξη σημειώνεται και στους συνεργατικούς γραφειακούς χώρους (Co Working spaces). Όπως σημειώνει η Δανός, περισσότερα από 20 κτήρια μετατράπηκαν σε τέτοιους χώρους (βραχυχρόνια μίσθωση γραφειακών χώρων) στην πρωτεύουσα της Ελλάδας.
Οι αποδόσεις (αξία ακινήτου διά του ετήσιου εσόδου από τη μίσθωση) για την περιοχή του κέντρου της Αθήνας είναι στο 6% για τα γραφεία ποιότητας Α και 7,5% για τα Β, στις δυτικές περιοχές (εθνική οδός, Πέτρου Ράλλη και Ιερά Οδός) αντίστοιχα, 8,5% και 9%, βόρεια (Κηφισίας, Μεσογείων, Εθνική Οδός και Αττική Οδός) 8% και 7,5%, Νότια (Συγγρού, Αμφιθέας, Βουλιαγμένης, Ποσειδώνος) 7,5% και 8% και στον Πειραιά 8% και 8,25%.
Λιανική αγορά
Βάσει της καταγραφής της Δανός, το 2019 η δανέζικη αλυσίδα ειδών σπιτιού JYSK επεκτάθηκε στην Τρίπολη, στον Πειραιά, στην Κόρινθο και στα Χανιά, η Μασούτης στο Κολωνάκι και στη Θεσσαλονίκη, η METRO Cash & Carry άνοιξε νέο κατάστημα στη Ζάκυνθο, η ΑΒ Βασιλόπουλος (εταιρεία DELHAIZE) άνοιξε νέο κατάστημα στην Πάτρα, η McDonald’s επεκτάθηκε στη Λεωφόρο Μεσογείων (Αθήνα) και στη Λάρισα, η GUESS άνοιξε νέο κατάστημα στη Μύκονο και η γυναικεία μάρκα εσωρούχων Secret άνοιξε νέο κατάστημα στα Χανιά.
Ο πιο ακριβός δρόμος παραμένει η Ερμού, με μισθώματα που φθάνουν έως τα 270 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα, ακολουθεί η Γλυφάδα με 130 ευρώ ανά π.μ. ανά μήνα, η Κηφισιά 120 ευρώ ανά τ.μ., το Κολωνάκι 90 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στον Πειραιά οι τιμές φθάνουν τα 80 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα. Σημειώνεται ότι η Ερμού κατατάσσεται στη 15η θέση των πιο ακριβών δρόμων παγκοσμίως, ενώ πριν από την οικονομική κρίση βρισκόταν ανάμεσα στους 5 πιο ακριβούς δρόμους.
Σύμφωνα πάντα με την ανάλυση της αγοράς ακινήτων της Δανός, αναμένεται η κατασκευή 5 νέων εμπορικών κέντρων και σε εξέλιξη βρίσκονται δύο επεκτάσεις που συνολικά θα προσθέσουν περίπου 340.000 τ.μ. εμπορικών χώρων στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας.
Η ΓΑΙΑΟΣΕ σχεδιάζει εμπορικό κέντρο με συνολική έκταση 40.000 τ.μ., προϋπολογισμού 70 εκατ. ευρώ, στον σταθμό του ΟΣΕ στον Πειραιά, ο όμιλος Κωνσταντίνου (έχει στην κατοχή του το Athens Metro Mall) στη Λυκόβρυση ένα δεύτερο επίσης 40.000 τ.μ., επένδυση 93,4 εκατ. ευρώ, στην Ακαδημία Πλάτωνος η Hines θα αναπτύξει εμπορικό κέντρο με μεγάλα καταστήματα και η Reds έχει ανακοινώσει μεγάλο εμπορικό - ψυχαγωγικό κέντρο στα Σπάτα (κτήμα Καμπά).
Μέχρι τον Νοέμβριο του 2019 ολοκληρώνεται η επέκταση κατά 15.500 τ.μ. του εμπορικού κέντρου Smart Park στα Σπάτα, επένδυση ύψους 26 εκατ. ευρώ και σε εξέλιξη βρίσκεται η επέκταση κατά 11.500 τ.μ. του Golden Hall, προϋπολογισμού 25 εκατ. ευρώ.
Αγορά κατοικίας
Βασικό χαρακτηριστικό στην αγορά κατοικίας είναι η στροφή προς τη βραχυχρόνια μίσθωση (AirBnB), η οποία σε συνδυασμό με τη στασιμότητα της αναπτυξιακής δραστηριότητας έχει οδηγήσει στην αύξηση των ενοικίων στο κέντρο της Αθήνας και τις γειτονικές περιοχές, με αποτέλεσμα η αύξηση των μισθωμάτων κατοικιών που διατίθενται σήμερα για μακροχρόνια μίσθωση να αγγίζει το 40%, λόγω της ανυπαρξίας προσφοράς. Όπως σημειώνεται, περισσότερες από 126.000 κατοικίες είναι στην πλατφόρμα AirBnB στη χώρα, σε σύγκριση με 96.000 το 2017 και 57.000 το 2016.
Στην περιοχή Μακρυγιάννη τα ενοίκια το 2018 αυξήθηκαν 35% σε σύγκριση με το 2017, στα Εξάρχεια 34%, στο Κολωνάκι 23% και στην περιοχή Hilton 50%.
Η αγορά Logistics
Όπως εκτιμάται από τη Δανός, θα ξεκινήσουν έργα συνολικού ύψους 300 εκατ. ευρώ για να την κατασκευή σύγχρονων κέντρων εφοδιαστικής αλυσίδας. Αναφορά γίνεται για Logistics σε Βόλο, Ηγουμενίτσα και Πάτρα καθώς και στον νέο διαγωνισμό για το Θριάσιο ΙΙ (1.200 στρέμματα), σε ακίνητο του ΟΣΕ στο Ασπρόπυργο. Από τις Goldair Cargo - ETBA BIPE αναμένεται να ξεκινήσει η κατασκευή των πρώτων 120.000 τ.μ. στο Θριάσιο Ι.
Η ΜΟΤΟΡ ΟΪΛ αγόρασε έναντι 12,6 εκατ. ευρώ τη γειτονική περιοχή των διυλιστηρίων (85.645 τ.μ.) και υπέγραψε μνημόνιο με τον ΟΣΕ για τον εκσυγχρονισμό 9,5 χλμ. της υφιστάμενης σιδηροδρομικής γραμμής που συνδέει το διυλιστήριο της εταιρείας με τους σταθμούς των Αγίων Θεοδώρων και Ισθμού Κορίνθου. Μεγάλη επένδυση σχεδιάζει η Σκλαβενίτης, η οποία προτίθεται να δημιουργήσει ένα νέο κέντρο εφοδιαστικής αλυσίδας 100.000 τ.μ. στην Αττική την περίοδο 2020-2021. Επίσης προκειμένου να μεταφέρει το μεγαλύτερο μέρος της παραγωγής της στο εργοστάσιο στα Οινόφυτα, η Sarantis Group επεκτείνει τις αποθήκες της. Η Fourlis αποφάσισε να επενδύσει 8 εκατ. ευρώ για την υποστήριξη του κέντρου εφοδιαστικής της INTERSPORT. Για εγκαταστάσεις Logistics τα μισθώματα κινούνται μεταξύ 3,5 ευρώ και 4 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα, με ορισμένες συναλλαγές σε ακόμη υψηλότερο επίπεδο. Στην Αττική, ένας σύγχρονος αποθηκευτικός χώρος προσφέρει στον ιδιοκτήτη του απόδοση από 8,75% έως 9,50%. Για τις μη σύγχρονες εγκαταστάσεις Logistics σε πιο απομακρυσμένες τοποθεσίες, η ετήσια απόδοση είναι μεταξύ 10% και 12%.
