Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Ως «εύθραυστη» και χωρίς ασφαλή πρόβλεψη για διατήρησή της στο άμεσο μέλλον χαρακτηρίζεται η τρέχουσα ανάκαμψη της αγοράς των κατοικιών. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο τιμών της Geoaxis property & valuation services, που αφορά πέντε περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός), μεταξύ του πρώτου τριμήνου 2019 και του πρώτου τριμήνου 2018 καταγράφεται μέση ετήσια άνοδος 2,41% για τα νεόδμητα διαμερίσματα και 2,19% για τα παλαιότερα, έπειτα από περίπου δέκα χρόνια συνεχούς πτωτικής πορείας. Η ανάλυση της Geoaxis, ωστόσο, καταλήγει στον προαναφερόμενο χαρακτηρισμό συνεκτιμώντας μια σειρά από παράγοντες.
Σύμφωνα με τους αναλυτές της, ένας από τους κύριους λόγους της ανοδικής τάσης στην αγορά διαμερισμάτων είναι η ραγδαία διείσδυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, με το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για μικρές κατοικίες στην Αττική να καλύπτει σχεδόν το 70% της εν λόγω αγοράς.
Όπως προσθέτουν, βασικές προϋποθέσεις για τη διατήρηση της τρέχουσας ανοδικής τάσης για το υπόλοιπο του 2019 αποτελούν η ομαλή εξέλιξη στα εθνικά θέματα, το σταθερό πολιτικό και οικονομικό κλίμα (κίνδυνος επιβράδυνσης μέσω παροχών εν όψει εκλογών), η συμφωνία με τους θεσμούς για τη μετά το μνημόνιο πορεία (εποπτεία), η ουσιαστική χρηματοδότηση μικρότερων έργων (π.χ. κατοικίες) και κυρίως η αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ σε συνδυασμό με τη μείωση της ανεργίας που θα οδηγήσει νοικοκυριά στην απόφαση αγοράς ή μετεγκατάστασης πρώτης κατοικίας. Αρνητικά στοιχεία στη συντήρηση της τρέχουσας ανοδικής τάσης αποτελούν η συνεχιζόμενη επιβάρυνση της κατοχής ακίνητης περιουσίας, καθώς δεν επαληθεύθηκαν ελαφρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ με τις νέες αντικειμενικές αξίες, και η πλήρης αδυναμία απορρόφησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος από ομάδες πληθυσμού όπως οι νέοι και οι οικονομικοί μετανάστες. Οι δράσεις για απορρόφηση κενών διαμερισμάτων για στέγαση προσφύγων και λοιπών οικονομικών μεταναστών στερείται μέχρι στιγμής οποιουδήποτε σοβαρού κεντρικού κρατικού σχεδιασμού και υλοποιείται από ΜΚΟ (Praksis).
Ακόμη, ως απροσδιόριστος παράγοντας για το μελλοντικό επίπεδο των αξιών χαρακτηρίζεται και το θέμα των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ο λανθασμένος χειρισμός του οποίου μπορεί να επιφέρει πλημμυρίδα διαμερισμάτων στα χέρια των τραπεζών ή των distress funds, που θα αγοράσουν «κόκκινα» δάνεια σε χαμηλές αποτιμήσεις, με σκοπό να επαναπροωθήσουν ακίνητα στην αγορά σε υψηλότερες αξίες. Σε κάθε περίπτωση, η προστασία της πρώτης κατοικίας διαφαίνεται πλέον δυσκολότερη και επαχθέστερη για όσους έχουν οφειλές προς τις τράπεζες και αντιμετωπίζουν προβλήματα στην αποπληρωμή τους, ενώ (η προστασία) θα προϋποθέτει αυστηρούς όρους και κυρίως ρευστοποίηση της περιουσίας του δανειολήπτη για να ενταχθεί σε ρύθμιση. Στα θετικά σημεία της αγοράς καταγράφονται η συνεχιζόμενη τροφοδότηση της ζήτησης α) για μετατροπή διαμερισμάτων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας (αν και με χαμηλότερους ρυθμούς πλέον λόγω υπερπροσφοράς, πτώσης πληροτήτων, φορολόγησης) και β) για απόκτηση «χρυσής visa» περισσότερο από Κινέζους και Τούρκους πολίτες, αν και η διαδικασία αυτή πιθανά να πληγεί από την εναλλακτική που προσφέρεται πλέον μέσω απλής κατάθεσης ή αγοράς χρηματιστηριακών προϊόντων.
Οι αξίες νεόδμητων και παλαιότερων διαμερισμάτων
Σύμφωνα με την Geoaxis, στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (με ετήσια άνοδο 2,76%) και εν συνεχεία στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (άνοδος 2,36%), στο Μαρούσι (άνοδος 2,47%), στους Αμπελόκηπους (άνοδος 2,39%) και τέλος στο Περιστέρι (άνοδος 2,06%). Στα διαμερίσματα παλαιότητας άνω 15ετίας, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (άνοδος 2,47%) και εν συνεχεία στο Μαρούσι (άνοδος 2,79%), στο Παλαιό Φάληρο (άνοδος 1,92%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (άνοδος 1,92%) και τέλος στο Περιστέρι (άνοδος 1,85%). 