Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Παλαιτσάκη
[email protected]
Σε νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων θα προχωρήσει το υπουργείο Οικονομικών στο τέλος του τρέχοντος έτους, ώστε από την 1η-1-2017 να υπάρχει πλήρης εναρμόνισή τους με τις πραγματικές τιμές της αγοράς, όπως επιτάσσει το Μνημόνιο ΙΙΙ, που υπέγραψε η κυβέρνηση τον Αύγουστο του 2015.
Η νέα αυτή αναπροσαρμογή θα έχει όμως ως συνέπεια να αυξηθούν σημαντικά, κατά ποσοστά της τάξεως του 25% - 50%, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε πολλούς δήμους της χώρας που δεν έχουν σημαντική οικονομική δραστηριότητα, δηλαδή σε υποβαθμισμένες «λαϊκές» συνοικίες, στις οποίες κατοικούν πολίτες με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα, αλλά και σε χιλιάδες κωμοπόλεις, χωριά και οικισμούς.
Στις περιοχές αυτές σήμερα οι αντικειμενικές τιμές ανέρχονται στα επίπεδα των 500-600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και εξακολουθούν να βρίσκονται σε επίπεδα χαμηλότερα των αγοραίων τιμών, με δεδομένο ότι σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών η μέση τιμή κατασκευής κατοικιών σε περιοχές χαμηλού κόστους ανέρχεται στο επίπεδο των 750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Δηλαδή στις περιοχές αυτές η εναρμόνιση των αντικειμενικών τιμών με τις αγοραίες θα έχει ως συνέπεια οι αντικειμενικές αξίες να αυξηθούν από τα επίπεδα των 500-600 ευρώ ανά τ.μ. στο επίπεδο των 750 ευρώ ανά τ.μ.
Στον αντίποδα, η πλήρης εναρμόνιση των αντικειμενικών με τις αγοραίες τιμές των ακινήτων θα σημάνει την πτώση των αντικειμενικών τιμών κατά ποσοστά έως και 50% στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές της χώρας, όπου σήμερα οι αντικειμενικές υπερβαίνουν τις 3.000-4.000 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή σε περιοχές που βρίσκονται σε δήμους όπως η Κηφισιά, η Νέα Ερυθραία, η Φιλοθέη, το Ψυχικό, η Γλυφάδα, η Βούλα, η Βουλιαγμένη, το ιστορικό Κέντρο της Αθήνας, το Πανόραμα Θεσσαλονίκης, στην κοινότητα της Εκάλης κ.λπ.
Τη νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ώστε να εξισωθούν με τις τιμές της αγοράς προανήγγειλε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης με έγγραφη απάντησή του, στις 4 Μαρτίου, σε ερώτηση του βουλευτή της Νέας Δημοκρατίας Νίκου Δένδια σχετικά με το κατά πόσο μετά την αναπροσαρμογή που έγινε τον Ιανουάριο του 2016 οι αντικειμενικές στον Χολαργό υποχώρησαν στα επίπεδα των εμπορικών τιμών ή εξακολουθούν να αποκλίνουν από αυτές. Στο έγγραφο αυτό ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών επισημαίνει, ειδικότερα, ότι η υπ’ αριθμόν ΠΟΛ. 1009/18-1-2016 απόφασή του, με την οποία αναπροσαρμόστηκαν οι αντικειμενικές τιμές, με αναδρομική ισχύ από 21-5-2015, «εκδόθηκε σε συμμόρφωση με την υπ’ αριθμ. 4446/2015 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας (ΣτΕ), μετά από εισήγηση των αρμόδιων Επιτροπών του άρθρου 41 του νόμου 1249/1982, οι οποίες συγκροτήθηκαν στις τέσσερις φορολογικές περιφέρειες της χώρας, λαμβάνοντας υπόψη την καθολική και αντίστοιχη με το ύψος της τιμής ζώνης μεταβολή των αξιών των ακινήτων όλης της χώρας, ενιαία και για όλες τις κατηγορίες ακινήτων».
Ωστόσο, εκείνο που απέφυγε να αναφέρει ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών ήταν ότι από την αναπροσαρμογή εκείνη εξαιρέθηκαν οι περιοχές με τις πολύ χαμηλές τιμές ζώνης, της τάξεως των 500-600 ευρώ ανά τ.μ., καθώς και οι περιοχές με πολύ υψηλές τιμές ζώνης, άνω των 3.900 ευρώ ανά τ.μ.
Στο τέλος της έγγραφης απάντησής του ο υπουργός επεσήμανε ότι «η Διοίκηση μελετά ήδη τη διαδικασία με βάση την οποία θα γίνει η νέα αναμόρφωση των τιμών ζωνών, προκειμένου να ανταποκριθεί στην υποχρέωση που τίθεται σύμφωνα με τον ν.4336/2015 (σ.σ.: τον νόμο επικύρωσης του Μνημονίου ΙΙΙ), για την εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις τιμές της αγοράς μέχρι το τέλος του 2016».
Αυτό σημαίνει ότι στο τέλος του 2016 θα γίνει μια πιο μεγάλη και ευρύτερη αναπροσαρμογή η οποία θα συμπεριλάβει και τις περιοχές με τις πολύ χαμηλές και τις πολύ υψηλές αντικειμενικές τιμές, οι οποίες εξαιρέθηκαν από την αναπροσαρμογή της 19ης-1-2016. Και στις μεν περιοχές με τις πολύ χαμηλές αντικειμενικές τιμές των 500-600 ευρώ ανά τ.μ. το υπουργείο θα αναγκαστεί να επιβάλει αυξήσεις στα επίπεδα των 750 ευρώ ανά τ.μ., στις δε περιοχές με τις πολύ υψηλές τιμές το υπουργείο θα αναγκαστεί να προχωρήσει σε σημαντικές μειώσεις προκειμένου να προσγειώσει τις αντικειμενικές στα πολύ πιο χαμηλά επίπεδα των αγοραίων τιμών.
Το αποτέλεσμα των αλλαγών αυτών θα είναι να αυξηθούν σημαντικά από το 2017 οι φορολογικές επιβαρύνσεις στις γονικές παροχές, τις κληρονομιές, τις αγορές και τη χρήση ακινήτων στις περιοχές όπου σήμερα οι αντικειμενικές αξίες είναι πάρα πολύ χαμηλές και αντιστοίχως να μειωθούν σημαντικά οι επιβαρύνσεις αυτές στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές.
Επιπλέον, σύμφωνα με τα όσα διευκρίνισε ο κ. Αλεξιάδης: «Τις εισηγήσεις των Επιτροπών τεκμηριώνει και το ποσοστό μεταβολής του δείκτη τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος (δημοσιευμένα στοιχεία www.bankofgreece.gr), το οποίο ανέρχεται σε 23,8% ανάμεσα στα έτη 2005 και 2014 (το 2005 είναι ο χρόνος εισήγησης των προϊσχυουσών τιμών του 2007 και το 2014 είναι ο χρόνος με τα τελευταία καταχωρηθέντα στοιχεία στην ιστορική χρονοσειρά του δείκτη τιμών κατοικιών της ΤτΕ). Το μεγαλύτερο ποσοστό μείωσης από 17% έως και 19% αφορά τις Τιμές Ζώνης από 1.550 έως 2.500 ευρώ/τ.μ. Οι ζώνες αυτές περιλαμβάνουν κατά κύριο λόγο μεγάλες αστικές περιοχές, όπου σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) παρατηρείται η μεγαλύτερη πτώση στις αξίες κατοικιών».
Με τις αλλαγές θα αυξηθούν σημαντικά από το 2017 οι φορολογικές επιβαρύνσεις σε γονικές παροχές, κληρονομιές, αγορές και χρήση ακινήτων στις περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ χαμηλές και θα μειωθούν σημαντικά οι επιβαρύνσεις στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές.
Εν κατακλείδι, ο κ. Αλεξιάδης επεσήμανε ότι, με την απόφαση που εξέδωσε στις 18-1-2016, «η Διοίκηση συμμορφώθηκε με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικράτειας (ΣτΕ) για αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με αναδρομική ισχύ» και ότι «το ποσοστό μεταβολής τους, δεδομένου ότι δεν επιβάλλεται από το Συμβούλιο Επικράτειας (ΣτΕ), προέκυψε από τη μελέτη των αγοραίων τιμών σύμφωνα με τις διαδικασίες που ορίζουν οι διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982 και η οποία ακολουθήθηκε».
Παράμετροι για τις συγκρίσεις αξιών
Ο κ. Αλεξιάδης διευκρίνισε: «Για να είναι συγκρίσιμες οι εμπορικές αξίες που δημοσιεύονται στον Τύπο με αυτές των τιμών ζώνης θα πρέπει να λαμβάνεται υπ’ όψιν η αξιοπιστία της πηγής από την οποία προέρχονται, το είδος των ακινήτων, η παλαιότητά τους, η θέση τους, ο όροφος κ.λπ.
Δεδομένου ότι η Τιμή Ζώνης (ΤΖ) αναφέρεται στη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο (μ2) επιφάνειας, καινούργιας κατοικίας ή διαμερίσματος στον Α’ όροφο της οικοδομής με πρόσοψη σε έναν μόνο δρόμο και λαμβάνοντας υπ’ όψιν:
α) ότι η μέση τιμή κατασκευής για κατοικίες - διαμερίσματα χαμηλού κόστους ανέρχεται σε 750 ευρώ/τ.μ., μέσου κόστους σε 900 ευρώ/τ.μ., υψηλού κόστους 1.050 ευρώ/τ.μ. και πολυτελείας 1.200 ευρώ/τ.μ. (σύμφωνα με το με αρ. πρ. 9261/22-5-2015 σχετικό έγγραφο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας), και
β) ότι στην τιμή ζώνης περιλαμβάνεται και η αξία του αναλογούντος οικοπέδου, μεγαλύτερα ποσοστά μείωσης της τιμής ζώνης θα οδηγούσαν σε πολλές περιπτώσεις σε τιμές εκκίνησης κάτω του κόστους κατασκευής και απαξίωση του αναλογούντος οικοπέδου.
Ενδεικτικά, στην περιοχή του Χολαργού οι προϊσχύουσες Τιμές Ζώνης κυμαίνονταν από 1.800 ευρώ/τ.μ. έως 2.200 ευρώ/τ.μ. και με μείωσή τους από 14% έως 18% μετά την αναπροσαρμογή κυμαίνονται από 1200 ευρώ/τ.μ. έως 1800 ευρώ/τ.μ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του ερωτήματος… οι τιμές αυτές υπερβαίνουν κατά 42,86% τις αγοραίες τιμές. Αρα οι αγοραίες τιμές κυμαίνονται από 685 ευρώ/τ.μ. έως 1.028ευρώ/τ.μ., δηλαδή τα καινούργια διαμερίσματα έχουν εμπορικές τιμές κάτω από το χαμηλότερο κόστος κατασκευής σύμφωνα με το Τεχνικό Επιμελητήριο και μηδενική αξία αναλογούντος οικοπέδου».
