Η αγορά ακινήτων είναι «εύλογα» αποτιμημένη και εξακολουθεί να υποστηρίζει την οικονομική δραστηριότητα επισημαίνει σε έκθεσή της η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος:
«Η αγορά ακίνητων αποτελούσε πάντοτε ένα σημαντικό τμήμα της ελληνικής οικονομίας. Σήμερα, η κατοχή ακινήτων αποτελεί το 90% του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, ενώ η ιδιωτική επένδυση σε ακίνητα αποτελεί περίπου το 20% των συνολικών επενδύσεων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, οι εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων, μέσω της επίδρασής τους στον ιδιωτικό πλούτο, να επηρεάζουν τις αποταμιευτικές επιλογές, καθώς και την εμπιστοσύνη των νοικοκυριών, που με τη σειρά τους αποτελούν τους κύριους παράγοντες ώθησης του οικονομικού κύκλου και της ανάπτυξης γενικότερα.
Η ελληνική αγορά ακινήτων «βίωσε» μια τεράστια άνοδο τιμών στο χρονικό διάστημα 1995-2002 (σωρευτική άνοδος 172% τα τελευταία 10 χρόνια και 58% σε σταθερές τιμές), αφού προηγήθηκε μια πενταετία στασιμότητας (1990-1995). Παρ’ όλα αυτά παρατηρήθηκε μια επιβράδυνση των τιμών τα δύο τελευταία χρόνια.
Παρεμφερείς τάσεις ανόδου παρουσιάστηκαν συνολικά στην ευρωζώνη (σωρευτική άνοδος 28% τα τελευταία 10 χρόνια). Για παράδειγμα, στην Ισπανία οι τιμές αυξήθηκαν κατά 145%, στην Ιρλανδία κατά 170% και στην Ολλανδία κατά 80%. Η επίδραση της αύξησης του πλούτου των νοικοκυριών στην κατανάλωση είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση του ΑΕΠ της ευρωζώνης κατά 0,5% ετησίως τα τελευταία 3 χρόνια, συνιστώντας το 1/3 της συνολικής ανάπτυξης.
Ωστόσο, σημάδια «υπερθέρμανσης» της συγκεκριμένης αγοράς έχουν αρχίσει να διαφαίνονται, καθώς υπάρχουν σαφείς ενδείξεις της σε πολλές βιομηχανικές χώρες, όπως η ραγδαία αύξηση του χρέους σε στεγαστικά δάνεια και η εμφάνιση νέων προϊόντων κερδοσκοπικής φύσεως (δάνεια με αρνητικό επιτόκιο). Τα παραπάνω γεννούν ίσως αμφιβολίες για το εάν οι ρυθμοί ανάπτυξης της αγοράς είναι διατηρήσιμοι ή εάν οι τιμές των ακινήτων είναι υπερτιμημένες και η σχετική διόρθωση είναι αναπόφευκτη.
Το ερώτημα γίνεται πιο επιτακτικό για την Ελλάδα, γιατί ο κλάδος των ακινήτων ανέκαθεν αποτελούσε βασικό πυλώνα της ανάπτυξης. Τα αποτελέσματα της μελέτης μας δείχνουν πως για τη χώρα μας, η αγορά παραμένει συνολικά σε εύλογα επίπεδα (fair value) και ότι οι συνθήκες θα παραμείνουν ευνοϊκές λόγω του σχετικά υψηλότερου ρυθμού ανάπτυξης της οικονομίας και τα σχετικά χαμηλότερα επιτόκια σε σταθερές τιμές. Η επίδραση της επιβολής των νέων φορολογικών μέτρων και της αύξησης των αντικειμενικών αξιών θα είναι παροδική.
Η διεθνής εμπειρία υποδηλώνει ότι κυριότεροι παράγοντες, που καθορίζουν τις τιμές των ακινήτων, είναι η ανάπτυξη, τα επιτόκια, οι χρηματοοικονομικές συνθήκες, οι δημογραφικές τάσεις και η προσφορά νέων κατοικιών. Πρώτον, ο ρυθμός ανάπτυξης επιδρά άμεσα στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, και καθώς η ανάπτυξη στην Ελλάδα είχε ρυθμό 4,2% ετησίως για το διάστημα 2000-2004 (σε αντίθεση με 1,2% στην ευρωζώνη), και αναμένεται να συνεχίσει με ρυθμό 3% για το 2005 (1,5% για την ευρωζώνη), η αγορά ακινήτων αναμένεται να επηρεαστεί θετικά.
Δεύτερον, η Ελλάδα «βίωσε» μια μεγάλη πτώση επιτοκίων μετά την είσοδό της στην ευρωζώνη (800 μονάδες βάσης κατά τα έτη 1995-2004), γεγονός που οδήγησε σε αρνητικά πραγματικά επιτόκια λόγω του υψηλότερου πληθωρισμού της χώρας σε σχέση με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Τρίτον, η χρηματοοικονομική απελευθέρωση και ο έντονος ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών οδήγησαν σε μείωση των επιτοκίων δανεισμού και τους επέτρεψαν να χρηματοδοτηθεί μεγαλύτερο μερίδιο της αγοράς των ακινήτων. Είναι αξιοπρόσεκτο πως στην Ελλάδα περισσότερο από το 90% των αγορών πραγματοποιείται μέσω τραπεζικού δανεισμού. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την αρχική χαμηλή μόχλευση των ελληνικών νοικοκυριών και την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, οδήγησε σε άνοδο της χρηματοδότησης μέσω στεγαστικών δανείων (27,5% ετησίως κατά μέσο όρο από το 1995). Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ο δανεισμός για στεγαστικά δάνεια ως ποσοστό του ΑΕΠ να είναι ίσος με 17,4% σε σύγκριση με 3,6% το 1994, και μικρότερος από το μισό αντίστοιχο ποσοστό της Ευρώπης που είναι 44%.
Τέταρτον, η ζήτηση για κατοικίες υποβοηθήθηκε και από παράγοντες όπως η έλευση οικονομικών μεταναστών που επηρέασαν τις δημογραφικές τάσεις στην Ελλάδα, καθώς υπολογίζονται με την απογραφή του 2001 σε 750.000. Επίσης, η επιθυμία για μεγαλύτερες κατοικίες (μέσο μέγεθος νέας κατοικίας είναι 125m2 σε σχέση με 83m2 για το σύνολο των υπαρχουσών κατοικιών) η κατασκευή έργων υποδομής ώθησαν τους αγοραστές σε αναζήτηση νέων κατοικιών σε ημιαστικές περιοχές.
Τέλος, η έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα -- 7,7% ετησίως σε σχέση με 2,3% κατά τη προηγούμενη τριετία 1998-2000 -- της περιόδου 2001-μέσα 2003 οδήγησε σε σημαντική αύξηση της προσφοράς, ασκώντας καθοδικές πιέσεις στις τιμές. Ωστόσο, η πρόσφατη επιβράδυνση της κατασκευαστικής δραστηριότητας αναμένεται να ανατρέψει την προαναφερθείσα τάση από το 2005 και μετά.
Προκειμένου να διαπιστωθεί εάν τα ακίνητα στην ελληνική αγορά είναι υπερτιμημένα, εξετάσαμε εάν οι τιμές των ακινήτων είναι σχετικές με τις μακροπρόθεσμες τιμές ισορροπίας. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας και λαμβάνοντας υπόψη τα επιτόκια, το διαθέσιμο εισόδημα, τις τιμές των ενοικίων και τις προσδοκίες σχετικά με την ανάπτυξη και τα επιτόκια καταλήξαμε στο συμπέρασμα ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 65% σε πραγματικές τιμές από το 1995-2004 προσεγγίζουν την «εύλογη» (θεωρητική) αύξηση που θα ήταν 70% για το ίδιο χρονικό διάστημα.
Κατά συνέπεια η ελληνική αγορά ακινήτων (σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες) δεν εμφανίζεται υπερτιμημένη και άρα είναι πιο έτοιμη να αντιμετωπίσει την άνοδο των επιτοκίων χωρίς αρνητικές επιπτώσεις στην πραγματική οικονομία. Τέλος, σχετικά με την επιβολή του ΦΠΑ στις νέες κατοικίες και την άνοδο των αντικειμενικών αξιών από 01.01.2006, αναμένεται μια προσωρινή αύξηση της ζήτησης το 2005.
Λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των προαναφερθέντων παραγόντων, εκτιμούμε ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν κατά 5-6% σε πραγματικούς όρους το 2005, υποβοηθούμενες από την ισχυρή ζήτηση (λόγω σχετικά υψηλής δραστηριότητας και χαμηλών επιτοκίων), της διορθωτικής τάσης από το χαμηλό επίπεδο του 2004, καθώς και την «τεχνητή» ζήτηση λόγω της αναμενόμενης επιβολής των φορολογικών μέτρων. Ωστόσο, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων αναμένουμε ότι θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα το 2006, αντανακλώντας κυρίως την προβλεπόμενη αύξηση επιτοκίων και την τάση διόρθωσης από τις «τεχνητά» υψηλές τιμές του 2005.
Μεσοπρόθεσμα, λοιπόν, οι συνθήκες για την εγχώρια αγορά ακινήτων παραμένουν ευνοϊκές καθώς η αύξηση των τιμών τους αντικατοπτρίζει διάφορους παράγοντες που χαρακτηρίζουν τη χώρα. Πρώτον, την ταχύτερη άνοδο του ΑΕΠ με το ρυθμό μεταβολής του δυνητικού ΑΕΠ (3,7% για το 2005 και 3,9% για το 2006) να υπερβαίνει το ανάλογο της ευρωζώνης (1,9 % σταθερό για το 2005-2006). Δεύτερον, τον υψηλότερο πληθωρισμό από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, που οδηγεί τα πραγματικά επιτόκια σε αρνητικά επίπεδα (διαφορά η οποία αναμένεται να διατηρηθεί έως ότου η Ελλάδα φθάσει τα επίπεδα παραγωγικότητας της ευρωζώνης). Και τρίτον τη ζήτηση για κατοικίες, που αναμένεται να διατηρηθεί υψηλή λόγω αλλαγών στα ποιοτικά κριτήρια των ελληνικών νοικοκυριών, όπως η ζήτηση για μεγαλύτερα διαμερίσματα».
