Από την έντυπη έκδοση
Στην Τέτη Ηγουμενίδη
[email protected]
«Η ελληνική αγορά ακινήτων πλέον διαθέτει ελκυστικά στοιχεία που δεν ξεφεύγουν από τα ραντάρ των επενδυτών» σημειώνει ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) Αριστοτέλης Καρυτινός, δύο μέρες πριν η Πανγαία κάνει το επίσημο ντεμπούτο της στο Χρηματιστήριο Αθηνών.
Ο στόχος για την Πανγαία, τη μεγαλύτερη από άποψη χαρτοφυλακίου ΑΕΕΑΠ της χώρας, είναι να φθάσει σε μέγεθος κοντά στον μέσο όρο των ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ, τονίζει μιλώντας στη «Ναυτεμπορική» ο κ. Καρυτινός και συνεχίζει: «Αυτό σημαίνει ότι η αξία των ακινήτων της θα φθάσει περίπου στα 3 δισ. ευρώ τα επόμενα 3 με 5 χρόνια».
Ποιες είναι κατά τη γνώμη σας οι προϋποθέσεις για να πάρει μπρος η αγορά ακινήτων;
«Η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων ακολουθεί σε γενικές γραμμές την πορεία της οικονομίας συνολικότερα. Πρέπει να υπάρξουν νέες επιχειρήσεις, οι οποίες θα προσλάβουν κόσμο και θα χρειασθούν ακίνητα για να στεγαστούν. Κάτι ανάλογο ισχύει και για τα καταστήματα. Η τόνωση της οικονομικής δραστηριότητας θα σημάνει άνοδο στην κατανάλωση και αύξηση της ζήτησης για καταστήματα».
Στο περιβάλλον που περιγράφετε υπάρχουν επενδυτές; Ποιες είναι οι ικανές συνθήκες για να επιστρέψουν;
«Το ίδιο συμβαίνει και με τους επενδυτές, για να έρθουν πρέπει να υπάρχει προϊόν. Υφιστάμενα ακίνητα ή νέα που θα δημιουργηθούν από τους developers (δημιουργούς), που και αυτοί με τη σειρά τους δεν θα κατασκευάσουν νέα ακίνητα χωρίς ζήτηση. Δεν έχει έρθει ακόμα αυτή η στιγμή. Η παραγωγή νέου προϊόντος είναι μηδαμινή. Πρέπει να γυρίσει συνολικά η οικονομία για να αρχίσει να κινείται η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, όπως και της κατοικίας. Ωστόσο, πλέον η αγορά της Ελλάδας διαθέτει ελκυστικά στοιχεία που δεν ξεφεύγουν από τα ραντάρ των επενδυτών. Οι αποδόσεις των ακινήτων είναι οι υψηλότερες στην Ευρώπη (ζώνη ευρώ). Π.χ. στην Ιταλία, αγορά που γνωρίζουμε, οι αποδόσεις για καλά ακίνητα έχουν πέσει κάτω από 5%, στη Βρετανία κάτω από 3%. Στην Ελλάδα είναι σημαντικά υψηλότερες και αυτό σημαίνει ότι το περιθώριο αύξησης των αξιών είναι μεγάλο, με δεδομένο βεβαίως η κατάσταση στην οικονομία να τεθεί σε τροχιά βελτίωσης. Το δεύτερο ελκυστικό στοιχείο είναι η αγορά από την αξιοποίηση των επαγγελματικών ακινήτων στο πλαίσιο διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs - Non Performing Loans)».
Υποθέτω ότι αυτή η αγορά όσον αφορά τα επαγγελματικά αφορά ιδιαίτερα τις ΑΕΕΑΠ.
«Θα έλεγα ότι ο φυσικός αγοραστής γι’ αυτά τα επαγγελματικά ακίνητα είναι οι ΑΕΕΑΠ. Είτε εξαρχής γι’ αυτά που οι ίδιες οι τράπεζες θα πουλήσουν, αφού φυσικά εξαντλήσουν την πιθανότητα το συνδεδεμένο δάνειο να εξυπηρετηθεί, είτε από τα επενδυτικά κεφάλαια που θα αγοράσουν τα NPLs και ακολούθως θα πουλήσουν τα ακίνητα. Να σημειώσω εδώ ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι εδώ και θα μείνουν εδώ. Οι δύο μεγαλύτερες μάλιστα προσέλκυσαν ξένους επενδυτές που επένδυσαν στο real estate, μια αγορά που, όπως γνωρίζετε, έχει πολλαπλασιαστικά οφέλη».
Δεν σας φοβίζει ότι αν βγουν πολλά ακίνητα προς πώληση η αγορά θα καταρρεύσει;
«Η διαχείριση των NPLs θα είναι σταδιακή διαδικασία που θα διαρκέσει εύλογο χρόνο. Σαφώς δεν είναι προς όφελος κανενός να βγουν μαζικά προς πώληση όλα αυτά τα ακίνητα, που όπως εκτιμάμε είναι αξίας αρκετών δισ. ευρώ. Εκτιμώ ότι οι τράπεζες θα κοιτάξουν κατ’ αρχήν να ρυθμίσουν τα δάνεια και η πώληση ακινήτων, αν απαιτηθεί ως τελευταίο βήμα, θα γίνει σταδιακά, ώστε και οι τράπεζες να ωφεληθούν από την επερχόμενη βελτίωση των αξιών, εφόσον οι συναλλαγές αυξηθούν».
Τι αποκομίσατε από τις πρόσφατες επαφές σας στη Νέα Υόρκη με θεσμικούς επενδυτές;
«Υπάρχει σοβαρό ενδιαφέρον για την κτηματαγορά στη χώρα μας, υπό την προϋπόθεση ότι είναι σταθεροποιημένη οικονομικά. Μας έκανε εντύπωση η επιθυμία τους να δουν ένα ελληνικό success story, έχουν θετική ψυχολογία απέναντί μας».
Ποιες ήταν οι ερωτήσεις τους;
«Ρωτούσαν κυρίως για την εταιρεία. Μας έγινε σαφές ότι θέλουν να επενδύσουν. Στο πλαίσιο αυτό εκτιμούν ότι η κατάλληλη εποχή είναι μετά το πρώτο τρίμηνο του 2016 γιατί θεωρούν πως θα έχει ξεκαθαρίσει η εικόνα για το πού πάνε τα πράγματα στην Ελλάδα. Η έννοια επενδυτής, ωστόσο, είναι γενική. Σήμερα υπάρχουν επενδυτές που θα αγοράσουν τα NPLs. Ενδιαφέρον παρατηρείται από άλλους και για τα δημόσια τουριστικά ακίνητα, όπως είναι ο Αστέρας ή το Ελληνικό, εφόσον προχωρήσει, και για άλλα μικρότερα. Δύσκολα όμως θα υπάρξει επενδυτής να αναπτύξει ακίνητο αν γνωρίζει ότι για να ολοκληρώσει την επένδυσή του θα χρειαστεί 6 και 8 χρόνια. Οι επενδυτές αυτής της κατηγορίας στην Ελλάδα αποθαρρύνονται, γιατί ξέρουν ότι θα αντιμετωπίσουν έναν εφιάλτη γραφειοκρατίας. Αν οι χρόνοι μας προσεγγίσουν αυτούς των υπολοίπων ανεπτυγμένων χωρών, υπάρχει πολύ σοβαρή ελπίδα και για παραγωγή νέου προϊόντος».
Τα επόμενα βήματα της Πανγαία;
«Ο επόμενος στρατηγικός στόχος είναι η αύξηση κεφαλαίου, ώστε η μετοχή μας να μπει στην κανονική διαπραγμάτευση, από την ειδική σήμερα, λόγω χαμηλής διασποράς».
Ποια είναι μια ικανοποιητική διασπορά;
«Συνήθως πάνω από 20%. Οι ξένοι επενδυτές αισθάνονται καλά με όσο μεγαλύτερη διασπορά γίνεται. Αυτός όμως είναι ο απώτερος στρατηγικός μας στόχος, να αυξήσουμε σταδιακά τη διασπορά μας ώστε να είμαστε ανταγωνιστικοί».
Αρα μιλάμε για μια αύξηση κεφαλαίου της τάξης πολλών εκατ. ευρώ. Για να πετύχετε μια διασπορά τουλάχιστον 15%, που είναι και η ελάχιστη για τις εταιρείες των οποίων οι μετοχές διαπραγματεύονται στην κατηγορία μεγάλης κεφαλαιοποίησης, ποιο είναι το μέγεθος της αύξησης κεφαλαίου που είναι αναγκαίο;
«Η αύξηση της διασποράς πάνω από το ελάχιστο 15% θα μπορούσε να γίνει σταδιακά. Για να πετύχουμε 15% χρειάζεται αύξηση περίπου 200 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, οι αποφάσεις αυτές ανήκουν στους μετόχους μας, ενώ ρόλο θα παίξουν οι συνθήκες της αγοράς και γενικότερα της οικονομίας».
Το βλέπετε φέτος;
«Ο στόχος μας είναι να προχωρήσει φέτος και το ρεαλιστικό σενάριο είναι μετά το πρώτο εξάμηνο. Αν καταφέρουμε ικανοποιητική αύξηση κεφαλαίου, αυτό θα είναι και ένα πολύ θετικό μήνυμα συνολικά για τη χώρα και την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των ξένων επενδυτών. Ως Ελληνες μας ενδιαφέρει ιδιαίτερα αυτό. Ο δεύτερος βασικός μας στόχος, που υλοποιούμε ήδη, είναι η δημιουργία μιας δεξαμενής πιθανών νέων επενδύσεων για να αξιοποιήσουμε τα κεφάλαια που θα αντλήσουμε».
Η αξία των ακινήτων σας είναι περίπου 1,5 δισ. ευρώ. Πού θέλετε να φτάσετε την εταιρεία;
«Ο στρατηγικός μας στόχος, μετά και την είσοδο της Invel στο μετοχικό μας κεφάλαιο, είναι να δημιουργήσουμε μια εταιρεία με μέγεθος κοντά στον μέσο όρο των ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ. Αυτό σημαίνει ότι η αξία των ακινήτων μας θα πρέπει να φτάσει περίπου στα 3 δισ. ευρώ σε έναν χρονικό ορίζοντα 3τίας έως και 5ετίας».
Σημαντικό μέρος του χαρτοφυλακίου σας, περίπου 16%, είναι στην Ιταλία. Θα συνεχίσετε να επενδύετε στη χώρα αυτή;
«Τα τελευταία δύο χρόνια οι επενδύσεις στην Ιταλία αποτέλεσαν ευκαιρία γιατί είχαν πέσει δραματικά τα κόστη δανεισμού, σε αντίθεση με την Ελλάδα, ενώ υπήρχαν ακόμα αξιόλογες αποδόσεις, και έχουμε κάνει ένα καλό χαρτοφυλάκιο. Ομως η Ιταλία πλέον έχει “υπερθερμανθεί”. Εκτιμώ ότι το επόμενο διάστημα η προσοχή μας θα είναι σχεδόν αποκλειστικά στην Ελλάδα και αν υπάρξουν ευκαιρίες επιλεκτικά στον ζωτικό μας χώρο που είναι η νοτιοανατολική Ευρώπη και η Κύπρος».
Γιατί ένας μικρομέτοχος να επενδύσει σε ΑΕΕΑΠ;
«Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ βάσει του θεσμικού τους πλαισίου -το οποίο είναι ίδιο πάνω κάτω σε όλες τις χώρες και ως εκ τούτου αποτελεί και παράγοντα ανταγωνισμού μεταξύ των ΑΕΕΑΠ των διαφόρων χωρών- μοιράζουν τουλάχιστον το μισό των κερδών τους και στην πράξη ιστορικά μοιράζουν σχεδόν το σύνολο. Μεγαλώνουν με αυξήσεις κεφαλαίου. Ταιριάζουν σε επενδυτές που θέλουν σταθερό εισόδημα από τα ακίνητα τα οποία διαχειρίζονται έμπειρα στελέχη με εξαιρετικό know how. Ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ έχει μεγαλώσει πάρα πολύ τα τελευταία χρόνια σε χώρες όπως η Βρετανία ή η Γερμανία και για την Ελλάδα η συγκυρία συνιστά ευκαιρία να αναπτυχθεί περαιτέρω. Πρόκειται για εταιρείες που προσελκύουν ξένα κεφάλαια, τα οποία επενδύουν στη χώρα και είναι προφανές ότι αυτό θα ενισχύεται όσο το θεσμικό μας πλαίσιο γίνεται ανταγωνιστικότερο. Οι επενδυτές που κοιτούν Ελλάδα παρακολουθούν παράλληλα Ιταλία, Ισπανία, Πορτογαλία, χώρες με ιδιαίτερα ανταγωνιστικό θεσμικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ και γενικότερα τις εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία».
