Από την έντυπη έκδοση
Συνέντευξη στην Τέτη Ηγουμενίδη
[email protected]
Την εκτίμηση ότι το επόμενο διάστημα θα αυξηθεί το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά του real estate εκφράζει η Ana Vukovic, διευθύνουσα σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Colliers International για Ελλάδα και Σερβία.
Oπως αναφέρει η κα Vukovic στην αποκλειστική της συνέντευξη στη «Ν», οι γραφειακοί χώροι παραμένουν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των επενδυτών και ακολουθούν οι ξενοδοχειακές αναπτύξεις και τα resorts. Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι «επενδυτές και αγορά περιμένουν ένα μόνο πράγμα από την Πολιτεία: ένα σαφές, απλό και σταθερό φορολογικό σύστημα». Ολόκληρη η συνέντευξη έχει ως εξής:
Πρόσφατα, στο συνέδριο της Prodexpo είπατε ότι οι ξένοι επενδυτές είναι τώρα έτοιμοι να επενδύσουν και σε χώρες με μεγαλύτερο ρίσκο. Κοιτάνε την Ελλάδα και τι κυρίως τους ενδιαφέρει; «Οι ξένοι επενδυτές δεν κοιτάζουν απλά την Ελλάδα, αλλά έχουν ήδη έρθει και επενδύσει, παρά το ρίσκο. Η Ελλάδα όχι μόνο θα συνεχίσει να δέχεται το ενδιαφέρον των επενδυτών ως επενδυτικός προορισμός, αλλά αναμένουμε τους ερχόμενους μήνες να δούμε και μεγαλύτερη ροή επενδύσεων. Αυτό φαίνεται και από τις πρόσφατες αγοραπωλησίες γραφειακών χώρων που ολοκλήρωσε η εταιρεία μας με ξένους επενδυτές (1.400 τ.μ. και 12.000 τ.μ.) μέσα σε κλίμα αστάθειας και οικονομικών αλλαγών.
Οι γραφειακοί χώροι παραμένουν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των επενδυτών, που εστιάζουν κυρίως σε ακίνητα σε κεντρικούς άξονες, μισθωμένα και μη. Ακολουθούν οι ξενοδοχειακές αναπτύξεις και τα resorts, με όλο και περισσότερα funds του εξωτερικού να εξετάζουν κυρίως μονάδες σε λειτουργία παρά αναπτύξεις στα σκαριά. Ενδιαφέρον επίσης υπάρχει και για εμπορικά καταστήματα, κυρίως σε μορφή επενδυτικού προϊόντος, με εγγυημένα μισθώματα και πολυεθνικούς κυρίως μισθωτές. Τελευταία στην προτίμηση των επενδυτών βρίσκονται -υπό συγκεκριμένες συνθήκες- και οι αποθηκευτικοί χώροι».
Τι πιστεύετε ότι χρειάζεται να κάνουν όλες οι πλευρές για να αλλάξει το τοπίο στην αγορά;
«Ολες οι πλευρές πρέπει να βάλουν το δικό τους λιθαράκι. Οι επενδυτές, καθώς και οι εταιρείες ακίνητης περιουσίας, περιμένουν ένα μόνο πράγμα από την Πολιτεία: ένα σαφές, απλό και σταθερό φορολογικό σύστημα. Οι δημόσιοι φορείς διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, με πρώτο το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ) έχουν κάνει σημαντικά βήματα για τη διαμόρφωση ενός πιο θετικού τοπίου στο κομμάτι της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας. Ταυτόχρονα οι φορείς της αγοράς και οι εταιρείες ακίνητης περιουσίας πρέπει να επικεντρωθούν στη θέσπιση πιο ευέλικτων μορφών συνεργασίας.
Κάποια στιγμή πρέπει να ξεφύγουμε από τη νοοτροπία να θέτουμε σε πλειστηριασμό τα ακίνητα και να επικεντρωθούμε στην εκμετάλλευσή τους για να πετύχουμε αποδόσεις και όχι μόνο την άμεση άντληση ρευστότητας. Μόνο έτσι θα αλλάξει το τοπίο».
Εχετε επίσης πει ότι χρειάζεται να φτιαχτεί ποιοτικό προϊόν για να γίνουν επενδύσεις, αυτό είναι όμως ένα διαχρονικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς...
«Προϊόν υπάρχει, αλλά από μας εξαρτάται να το “πακετάρουμε” έτσι ώστε να προσφερθεί ως “ποιοτικό”, δηλαδή ως επενδυτική ευκαιρία. Απόδειξη σε αυτό αποτελούν οι πρόσφατες συμφωνίες που ολοκλήρωσε η Colliers Ελλάδας».
Εκτιμάτε ότι οι τιμές των ακινήτων θα πιεστούν περαιτέρω τον επόμενο χρόνο;
«Εξαρτάται για ποιες τιμές μιλάμε. Ενώ το εύρος των επενδυτικών αποδόσεων για core επαγγελματικά ακίνητα δεν αναμένεται να μεταβληθεί σημαντικά, οι τιμές των κατοικιών εκτιμάται ότι θα υποστούν περαιτέρω πίεση. Ο λόγος είναι η αναμενόμενη θέσπιση νέας νομοθεσίας για την προστασία της πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, ο καθοδικός κύκλος της αγοράς οφείλεται κυρίως στην έλλειψη προοπτικής που αποτελεί το βασικό κριτήριο επένδυσης σε μια οικονομία. Η έλλειψη προοπτικής για αρκετά χρόνια έχει προκαλέσει τον καθοδικό κύκλο της αγοράς και είναι ο βασικός παράγοντας πίεσης των τιμών στην κτηματαγορά».
Τι θα συμβουλεύατε σήμερα έναν επενδυτή στην αγορά ακινήτων; Τι απαντάτε σε κάποιον που θέλει να επενδύσει αλλά φοβάται ότι μπορεί να υπάρξει περαιτέρω μείωση των τιμών;
«Οποιος φοβάται να επενδύσει στην Ελλάδα, απλά δεν θα έρθει να επενδύσει στην Ελλάδα. Στην Ελλάδα θα έρθει ο “opportunistic” επενδυτής που δεν θα φοβηθεί να αναλάβει το ρίσκο που εμπεριέχει η χώρα, γνωρίζοντας ότι οι αποδόσεις του θα είναι μεγαλύτερες μακροπρόθεσμα. Είναι το μότο “high risk equals higher returns”. Επομένως το ενδεχόμενο περαιτέρω πτώσης των τιμών δεν είναι κριτήριο που θα αποτρέψει κάποιον που έχει αποφασίσει να επενδύσει στην Ελλάδα. Οποιος επενδυτής αναζητεί σταθερό οικονομικό περιβάλλον θα στραφεί σε επενδύσεις στις μεγάλες αγορές, όπως το Παρίσι, το Λονδίνο, η Γερμανία, γνωρίζοντας όμως ότι λόγω μεγάλης ζήτησης από ανταγωνιστές, οι επενδύσεις που θα πραγματοποιήσει δεν θα είναι ευκαιρίες και οι αποδόσεις θα είναι μικρότερες λόγω της ασφάλειας που του παρέχει η εκεί αγορά».
Ποια είναι η εικόνα στις υπόλοιπες αγορές που δραστηριοποιείται η εταιρεία σας;
«Η Σερβία πλέον θεωρείται σχεδόν μια ανεπτυγμένη χώρα και καθώς βρίσκεται ένα βήμα πριν από την είσοδό της στην Ευρωπαϊκή Ενωση αποτελεί ένα υγιές και σοβαρό επενδυτικό περιβάλλον για τους επενδυτές. Σημαντικές συμφωνίες πραγματοποιούνται, ενώ την ίδια στιγμή διεξάγονται εντατικές ενέργειες βελτίωσης των υποδομών της πρωτεύουσας για την υλοποίηση του πολυαναμενόμενου έργου του Belgrade Waterfront.
Η Κύπρος, το Μαυροβούνιο και η FYROM, η κάθε μια με την προνομιακή της τοποθεσία στην περιφέρεια, έχουν μπει δυναμικά στις αγορές των ξενοδοχειακών μονάδων, των παραθεριστικών κατοικιών και των μαρίνων. Την ίδια στιγμή, όμως, αν και έχουν τον δικό τους χαρακτήρα και παρουσία στην περιφέρεια, δεν παύουν να επηρεάζονται σημαντικά από την κατάσταση που επικρατεί στην οικονομία των μεγαλύτερων γειτονικών τους χωρών».
Πρόσφατα έγινε αναδιοργάνωση στην εταιρεία σας. Ποια είναι τα καινούργια δεδομένα που διέπουν τη λειτουργία σας;
«Παρ’ όλο που έγιναν σημαντικές αλλαγές στη λειτουργία μας ως Colliers Ελλάδος, αυτό που παραμένει αμετάκλητο είναι οι αρχές μας. Η εταιρεία μας θέτει στο επίκεντρο τις ανάγκες του πελάτη, κάτι που αποτελεί σταθερό και αδιαπραγμάτευτο σημείο που διέπει την Colliers International σε παγκόσμιο επίπεδο.
Πλέον τα σημεία λειτουργίας μας έχουν επεκταθεί, με το γραφείο της Colliers Σερβίας να έχει ενταχθεί στην ομάδα μας ενεργά και δυναμικά. Αυτή τη στιγμή καλύπτουμε τις αγορές ολόκληρης της Νοτιοανατολικής Ευρώπης με δική μας παρουσία σε δύο χώρες της περιοχής, αλλά και γραφεία της εταιρείας σε όλες τις υπόλοιπες χώρες, παρέχοντας ολοκληρωμένες λύσεις και ευκαιρίες στους πελάτες μας, οι οποίοι μπορούν να δραστηριοποιηθούν σε πάνω από μία χώρες σε όλη την περιφέρεια, απευθυνόμενοι στην ίδια ομάδα συμβούλων. Με τη δομή αυτή προσφέρουμε τοπική εξειδίκευση σε συνδυασμό με την παγκόσμια τεχνογνωσία της Colliers International, η οποία διαθέτει πάνω από 500 γραφεία σε 67 χώρες».
Υπήρξε συζήτηση να αποσυρθεί η Colliers από την Ελλάδα;
«Σωστά. Είχε γίνει συζήτηση να διακοπεί η λειτουργία του γραφείου μας στην Ελλάδα, εξαιτίας του οικονομικού περιβάλλοντος που δημιούργησε η οικονομική κρίση. Βασικός λόγος της σκέψης αυτής ήταν το γεγονός πως θα καλούμασταν να παρέχουμε συμβουλευτικές υπηρεσίες στους πελάτες μας σε ένα τόσο ρευστό και γεμάτο προκλήσεις οικονομικό περιβάλλον, χωρίς να μπορούμε να εγγυηθούμε για αυτές με ευθύνη και συνέπεια για το περιεχόμενό τους, όπως κάναμε από το 2003 που άνοιξε το γραφείο της Colliers International στην Ελλάδα.
Ωστόσο, δεν προχωρήσαμε σε μια τέτοια κίνηση. Η μακροχρόνια σχέση εμπιστοσύνης με τους πελάτες της εταιρείας, καθώς και η πίστη στην ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας μάς δημιουργούσαν μια πρόκληση την οποία δεχτήκαμε με χαρά. Επειτα από κάποιες διαρθρωτικές αλλαγές και κρατώντας κοντά μας μεγάλο μέρος της δυναμικής μας ομάδας καταφέραμε μέσα σε δύο χρόνια όχι μόνο να αντεπεξέλθουμε στην πρόκληση αυτή, αλλά και να κατέχουμε ηγετική θέση στην αγορά της Ελλάδας και της Σερβίας, μετρώντας αρκετές επιτυχημένες συμφωνίες».
