Από την έντυπη έκδοση
Της Ειρήνης Σακελλάρη
[email protected]
Η αγορά στεγαστικής πίστης θα επηρεαστεί σημαντικά, όπως όλα δείχνουν, από τις σημερινές αποφάσεις της ΕΚΤ σε σχέση με τα επιτόκια.
Η στεγαστική πίστη διαμορφώνει σε σημαντικό βαθμό και την αγορά ακινήτων σε μια περίοδο που τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί και που παρά τη διαφαινόμενη κρίση οι τιμές των ακινήτων κινούνται εξόχως ανοδικά, ιδιαίτερα στα νεόδμητα ακίνητα.
Τα στεγαστικά δάνεια, ως προϊόντα προσφερόμενα από τις τράπεζες, δεν υπέστησαν ένα απλό face lifting, αλλά αναδιαμορφώθηκαν στη βάση τους, αποτελώντας μια ναυαρχίδα τρόπον τινά για τη λιανική τραπεζική των πιστωτικών ιδρυμάτων.
Μάλιστα, τόσο σημαντικό θεωρείτο το εγχείρημα μετά από 12 χρόνια κρίσης, που νέες ειδικότητες με στενή ενασχόληση στην πράσινη ανάπτυξη, αλλά και μεσίτες στη στεγαστική πίστη συνεργάστηκαν με τον τραπεζικό χώρο προκειμένου να διευρυνθούν οι προσφερόμενες υπηρεσίες.
Η άνοδος των επιτοκίων, ωστόσο, αν και δεν έχει ακόμη αποτυπωθεί πλήρως στα προϊόντα των τραπεζών, έχει καταγράψει τάση περιορισμού της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια.
Σε ετήσια βάση η πτώση τον Ιούλιο ήταν 3,1%, ενώ σε μηνιαία βάση 115 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με τα τελευταία δημοσιευμένα στοιχεία της ΤτΕ. Σε 30,2 δισ. ευρώ ανέρχεται το σύνολο των στεγαστικών δανείων στη χώρα.
Η αλλαγή τάσης αποτυπώνεται στο αίτημα για σταθερά επιτόκια. «Επιλέξτε σταθερό επιτόκιο για τη σιγουριά μιας σταθερής και προκαθορισμένης δόσης. Αυξάνετε ή μειώνετε τη δόση σας εάν το χρειαστείτε», αυτό είναι το βασικό μήνυμα της Eurobank σε ό,τι αφορά τα στεγαστικά της προϊόντα, δίνοντας το στίγμα της τράπεζας το οποίο έχει διαμορφωθεί με βάση ποια είναι η γενικότερη τάση.
Τραπεζικοί παράγοντες αναφέρουν στη «Ν» πως τα αιτήματα που δέχονται και επεξεργάζονται αφορούν μόνο σταθερά επιτόκια που στην παρούσα φάση και πριν η ΕΚΤ εκδώσει το «χρησμό» της κινούνται από 3,10% έως 3,5% στις περιπτώσεις εκείνες που αφορούν μια πρώτη περίοδο δεδομένων δόσεων, για να ακολουθήσει μια νέα περίοδος τοκοφορίας κυμαινόμενου επιτοκίου.
Όμως πολλές τράπεζες μπορούν να κλείσουν και ολόκληρη την περίοδο του δανείου με σταθερό επιτόκιο.
«Η Alpha Bank δίνει δυνατότητα σταθερού επιτοκίου για 5, 10, 15, 20, 25 ή 30 έτη και κυμαινόμενου επιτοκίου με βάση το επιτόκιο Euribor τριών μηνών πλέον σταθερού περιθωρίου από 3,00% (πλέον εισφοράς του Ν. 128/75), το οποίο καθορίζεται στην αρχή του δανείου ανάλογα με το ποσό του δανείου και το ποσοστό χρηματοδότησης».
Το παράδειγμα στο site της Εθνικής Τράπεζας είναι ιδιαίτερα ενδεικτικό:
- Ποια πιστεύετε ότι είναι η αξία του ακινήτου;
- 140.000 ευρώ.
- Τι ποσό δανείου χρειάζεστε;
- 100.000 ευρώ.
- Για πόσα χρόνια θέλετε το δάνειο;
- 40 χρόνια
- Για πόσα χρόνια επιθυμείτε σταθερό επιτόκιο;
- 10 χρόνια
Οπότε για τα 10 πρώτα χρόνια η δόση διαμορφώνεται σε 382,61 ευρώ. Μετά τα 10 πρώτα χρόνια η δόση διαμορφώνεται σε 406,90 ευρώ, με επιτόκιο 3,42% και 3,92% αντιστοίχως.
Παράγοντες ζήτησης
Τώρα τίθεται το ερώτημα, τι μπορεί να αυξήσει τη ζήτηση για στεγαστικά. Το επιτόκιο είναι αυτό που διαμορφώνει το κόστος του δανείου και η ανιούσα των επιτοκίων δεν βοηθάει άμεσα τη λήψη των αποφάσεων των νοικοκυριών.
Εδώ λοιπόν εισέρχονται δύο σημαντικές παράμετροι: Η πιθανότητα η πολιτεία να ξαναδεί με θετικό πρόσημο το θέμα έκπτωσης των τόκων από τη φορολογητέα ύλη των νοικοκυριών, αλλά και η διαμόρφωση κάποιων διαφορετικών παραμέτρων από τις τράπεζες.
Ως προς το πρώτο σκέλος, τούτο αποτελεί μόνιμο αίτημα των τραπεζών την τελευταία τριετία τουλάχιστον, πολλώ δε μάλλον τώρα που εξήλθε η χώρα από τα μνημόνια.
Οι περισσότερες τράπεζες δείχνουν πρόθυμες σε συνεννόηση με τον δανειολήπτη να αλλάξουν το προφίλ του δανείου χωρίς αυτό να θεωρείται ρύθμιση, αρκεί η εξυπηρέτησή του να γίνεται κανονικά.
Συγχρόνως προτείνουν για διευκόλυνση, πάντα σε συνεννόηση, την παράλειψη ακόμη και μιας δόσης ετησίως εάν υπάρχει πρόβλημα στη ρευστότητα του δανειολήπτη.
Άλλωστε, ας σημειωθεί πως ένα στεγαστικό δάνειο αποτελεί μακροπρόθεσμη διαδικασία στην οποία είναι περίπου αδύνατο να προβλεφθούν οι μελλοντικοί παράγοντες επίδρασης στη δόση του δανείου.
Όσο λοιπόν πιο ευέλικτο είναι το προϊόν, τόσο ελκυστικότερο γίνεται για τον δανειολήπτη.
Πράσινη κατοικία
Στη βάση της αναβίωσης της αγοράς στεγαστικής πίστης εισέρχεται και η πράσινη κατοικία. «Στεγαστικό δάνειο πράσινης κατοικίας με σταθερό επιτόκιο είτε για όλη τη διάρκεια του δανείου, είτε για συγκεκριμένη αρχική περίοδο, ανάλογα με την επιλογή σας. Αγορά, ανέγερση ή αποπεράτωση πράσινης κατοικίας. Ριζική επισκευή πράσινης κατοικίας». Αυτό προσφέρει η Τράπεζα Πειραιώς με σταθερό επιτόκιο που κινείται από 2 έως και 30 έτη ή με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Κίνδυνος από στοκ τραπεζών και servicers
Η αναβίωση της στεγαστικής πίστης δείχνει σημαντική για τις τράπεζες, αλλά και για την πολιτεία, αφού πάντα η αγορά κατοικίας στη χώρα μας ήταν πλουτοπαραγωγική πηγή.
Το θέμα γίνεται ιδιαιτέρως σημαντικό αυτήν την περίοδο κυρίως γιατί υπάρχει μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών στα χαρτοφυλάκια των servicers και των τραπεζών από πλειστηριασμούς, ακίνητα που πρέπει να εισέλθουν στην αγορά ηπίως, χωρίς να προκαλέσουν σημαντικούς κραδασμούς.
Επομένως θα πρέπει να θεωρείται βέβαιη η αναζήτηση λύσεων ώστε στην αγορά αυτήν, με επιδοτήσεις ή άλλους τρόπους, να μπορούν να μετέχουν και οι πιο αδύναμοι δανειολήπτες που δεν είναι προς το παρόν επιλέξιμοι από τις τράπεζες.
