Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Στην έκδοση εταιρικού ομολόγου, ύψους 100 εκατ. ευρώ, προχωρά η Premia Properties, με σκοπό την περαιτέρω ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου ακινήτων της, με βάση τη στρατηγική που έχει χαράξει, μετά την είσοδο της Sterner Stenhus στο μετοχικό της κεφάλαιο.
Η Premia ξεχωρίζει ανάμεσα στις εταιρείες real estate γιατί κατάφερε -παρά τις δυσκολίες που αντιμετώπισε την περίοδο της οικονομικής κρίσης- να επιβιώσει και να προσελκύσει επενδυτή, τον Ελληνοσουηδό Ηλία Γεωργιάδη, με ιδιαίτερα φιλόδοξο σχεδιασμό για το μέλλον της.
Πρόσωπο κλειδί στην (απρόσμενα καλή) εξέλιξή της είναι ο κ. Κώστας Μαρκάζος, ο οποίος έδωσε πολλές μάχες για να κρατήσει την εταιρεία ζωντανή. Κατείχε τη θέση του οικονομικού διευθυντή μέχρι την είσοδο του επενδυτή και σήμερα έχει τη θέση του διευθύνοντος συμβούλου.
«Όταν εισήλθε στο μετοχικό μας κεφάλαιο ο κ. Γεωργιάδης η εταιρεία είχε 5 ακίνητα, αξίας 30 εκατ. ευρώ. Σήμερα η αξία του χαρτοφυλακίου μας είναι 171 εκατ. ευρώ, με μέση απόδοση περίπου 8%. Το σύνολο των ακινήτων μας είναι μισθωμένα σε μεγάλες εταιρείες και διαθέτουμε χρηματικά διαθέσιμα περίπου 45 εκατ. ευρώ για νέες επενδύσεις» υπογραμμίζει μιλώντας αποκλειστικά στη «Ν» ο κ. Μαρκάζος και προσθέτει: «Η Premia διαθέτει πλέον ισχυρή ομάδα στελεχών με υψηλή εξειδίκευση, αλλά και ένα ενεργό και έμπειρο διοικητικό συμβούλιο ώστε να εκπληρώσει τους στόχους της για χαρτοφυλάκιο αξίας 500 εκατ. ευρώ σε τρία χρόνια και σε πέντε 1 δισ. ευρώ. Στα άμεσα σχέδιά μας περιλαμβάνεται η έκδοση εταιρικού ομολόγου, ύψους περίπου 100 εκατ. ευρώ, για τις νέες επενδύσεις μας σε ακίνητα που ήδη εξετάζουμε».
Τύποι ακινήτων-στόχων
«Στόχος μας», επισημαίνει ο ίδιος, «είναι να ενισχύσουμε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων μας στους κλάδους που έχουμε ήδη παρουσία και συγκεκριμένα στα logistics, τα εμπορικά ακίνητα (big-boxes) τα κτήρια κοινωνικού χαρακτήρα (φοιτητικές εστίες, σχολεία, γεροκομεία κ.λπ.), αλλά πλέον και με οικιστικά, που είναι η μεγαλύτερη αγορά, μακράν από τις υπόλοιπες. Έχουμε συνάψει στρατηγική συμφωνία-πλαίσιο με την Dimand και ως πρώτο δείγμα υπογράψαμε προσύμφωνο για την απόκτηση αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments) στον Πειραιά (περιοχή Αγ. Διονυσίου). Το ακίνητο αποτελείται από 58 πλήρως εξοπλισμένα διαμερίσματα, συνολικού εμβαδού 3.600 τ.μ., και είναι μισθωμένο στη γαλλική εταιρεία Teleperformance (παροχής υπηρεσιών) μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, η οποία λήγει το 2034. Η αξία της συναλλαγής είναι 10,2 εκατ. ευρώ. Με την ενεργοποίηση της συμφωνίας με την Dimand, αλλά και με την υλοποίηση του γενικότερου επενδυτικού σχεδίου, η Premia σκοπεύει μέχρι τέλους του 2026 να έχει στην ιδιοκτησία της ένα χαρτοφυλάκιο αντιστοίχων ακινήτων συνολικής δυναμικότητας της τάξεως των 1.000 διαμερισμάτων σε Αθήνα, Πειραιά και Θεσσαλονίκη».
Όπως εξηγεί ο κ. Μαρκάζος, η Premia «δεν πρόκειται να επενδύσει σε ακριβές περιοχές όσον αφορά τα οικιστικά, επιθυμία μας είναι να δώσουμε ένα ποιοτικό προϊόν, που αυτή τη στιγμή λείπει, σε καλή τιμή. Επιπλέον, δίνουμε έμφαση στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του χαρτοφυλακίου μας επιδιώκοντας την υιοθέτηση αρχών βιώσιμης ανάπτυξης μέσω της εναρμόνισής μας στις πρακτικές των διεθνών και ελληνικών δεικτών ESG (περιβαλλοντικών, κοινωνικών και εταιρικής διακυβέρνησης). Αυτή τη στιγμή διαθέτουμε logistics συνολικής έκτασης 175.000 τ.μ. και είμαστε leaders στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων που μας ενδιαφέρει ιδιαίτερα και δώσαμε έμφαση εξαρχής».
«Έχουμε αποφασίσει σε δύο χρόνια να διανέμουμε μερίσματα που θα αντιστοιχούν στο 50% των εσόδων μας από λειτουργικές δραστηριότητες» επισημαίνει επίσης ο διευθύνων σύμβουλος της Premia και στη συνέχεια απαντά για το θέμα της μετατροπής της εταιρείας σε ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας): «Η μετατροπή μας σε ΑΕΕΑΠ είναι υπό εξέταση, το βλέπουμε θετικά και σύντομα θα ανακοινώσουμε την τελική μας απόφαση. Είναι απλή διαδικασία γιατί είμαστε εισηγμένη εταιρεία και ουσιαστικά αυτό που χρειάζεται είναι άδεια από την κεφαλαιαγορά. Θα είμαστε η πρώτη ΑΕΕΑΠ που δεν θα έχει μισθωτή τον βασικό της μέτοχο, αλλά και με ικανοποιητική διασπορά (σήμερα είναι στο 21,1%)».
Οι ανατιμήσεις των υλικών
Την κτηματαγορά απασχολεί το διάστημα αυτό η αύξηση του κόστους των υλικών. Ο κ. Μαρκάζος αναφέρεται στο θέμα αυτό και τοποθετείται γενικότερα όσον αφορά τα προβλήματα που αντιμετωπίζει το real estate στη χώρα. «Παρακολουθούμε το θέμα της αύξησης του κόστους των υλικών, ωστόσο, να σημειώσω ότι δεν πιστεύω σε υπερβολικές εκτιμήσεις που πολλές φορές αστοχούν. Προφανώς, αν δούμε ότι δεν αποτελεί ένα παροδικό φαινόμενο θα αναπροσαρμόσουμε τη στρατηγική μας ως προς το τι επιδιώκουμε να προσθέσουμε στο χαρτοφυλάκιό μας. Άλλωστε, δεν συζητάμε μόνο με κατασκευαστές, κοιτάμε και ακίνητα που έχουν περιέλθει στην κατοχή των τραπεζών, αλλά και συμφωνίες απευθείας με ιδιοκτήτες ακινήτων (off market). Η ελληνική κτηματαγορά εξακολουθεί να έχει δομικά προβλήματα, όπως είναι η γραφειοκρατία, με πολεοδομικά - χωροταξικά ανοιχτά θέματα, ενώ ακόμα δεν έχουμε ολοκληρωμένο κτηματολόγιο. Για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία χρειάζονται περίπου 4 μήνες όταν στη Σουηδία διεκπεραιώνονται σε δύο εβδομάδες. Επίσης, η φορολογία που επιβάλλεται στις επιχειρήσεις είναι υψηλή. Είμαι αισιόδοξος, ωστόσο, γιατί κάποια πράγματα δείχνουν να βελτιώνονται, η Ελλάδα -παρά την πανδημία- έχει κάνει θετικά βήματα και μακάρι αυτά να πολλαπλασιαστούν».
Από την Pasal στην Premia
«H Pasal ήταν η τελευταία εταιρεία που εισήχθη το 2008 στο Χρηματιστήριο πριν από την κρίση» σημειώνει ο κ. Μαρκάζος και περιγράφει συνοπτικά πως η Pasal έφθασε να γίνει Premia: «Συχνά η διαφορά της επιτυχίας με την αποτυχία στις επιχειρήσεις είναι ένας κακός χρονισμός. Αντιμετωπίσαμε την κρίση - η οποία, όπως πλέον γνωρίζουμε εκ των υστέρων, διήρκεσε πολύ περισσότερο και από τις πιο απαισιόδοξες προβλέψεις, και σε μεγάλο βαθμό γι’ αυτό οι ευθύνες είναι εγχώριες. Τα προβλήματα για την Pasal έγιναν πιεστικά το 2012-2013 στην κορύφωση της οικονομικής κρίσης με την εταιρεία, ως developer τότε, να επηρεάζεται από τη μεγάλη πτώση των αξιών των ακινήτων κατά 50% και από τη συνακόλουθη μείωση των μισθωμάτων. Δεν είχαμε ιδιαίτερα υψηλό δανεισμό, ωστόσο κάποιες από τις επενδύσεις μας δεν είχαν ωριμάσει, όπως ήταν το εμπορικό κέντρο Athens Heart, ενώ επιβλήθηκαν έκτακτοι φόροι και ο ΕΝΦΙΑ ο οποίος επιβάρυνε υπέρμετρα τις επιχειρήσεις τον οποίο πληρώνουν ακόμα και σήμερα οι επιχειρήσεις για ακίνητα τα οποία δεν παράγουν εισόδημα.
Η κρίση για την Pasal έφτασε στην κορύφωσή της το 2015, παρά το γεγονός ότι είχαμε καταφέρει να πουλήσουμε 10 ακίνητα, αλλά και τη συμμετοχή μας στην Trastor ΑΕΕΑΠ. Υποβάλαμε αίτημα για εξυγίανση βάσει του πτωχευτικού κώδικα το 2018 και η απόφαση εκδόθηκε το καλοκαίρι του 2019.
Παρά τις δυσκολίες που αντιμετωπίσαμε, πάντως, δεν υπήρχαν χρέη στους εργαζόμενους, στο Δημόσιο, αλλά και στους προμηθευτές, με αποτέλεσμα το όνομα της εταιρείας να μην πληγεί.
Η συμφωνία για την είσοδο στην εταιρεία της Sterner Stenhus, με βασικό μέτοχο τον Ηλία Γεωργιάδη, έγινε τον Οκτώβριο του 2019 και ο επενδυτής εισήλθε στο μετοχικό της κεφάλαιο επίσημα τον Ιούλιο του 2020 με την πρώτη αύξηση κεφαλαίου ύψους 10 εκατ. ευρώ. Η δεύτερη αύξηση κεφαλαίου 20 εκατ. έγινε τον Δεκέμβριο του 2020 και σε αυτή μέτοχός έγινε και η ΝΟΕ Μεταλλικαί Κατασκευαί. Η τρίτη και μεγαλύτερη αύξηση έγινε φέτος τον Ιούλιο, ύψους 75 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 47,5 εκατ. ήταν σε μετρητά και τα 27,5 εκατ. εισφορά σε ακίνητα.
Σήμερα στο μετοχικό κεφάλαιο της Premia συμμετέχουν εκτός από τη Sterner Stenhus και διάφοροι μικροεπενδυτές αλλά και η Fastighets AB Balder, μια εκ των μεγαλύτερων εταιρειών του ευρωπαϊκού real estate, η οποία έχει αποκτήσει ποσοστό 17,22%, αναλαμβάνοντας ρόλο στρατηγικού επενδυτή. Επίσης πλέον συμμετέχουν θεσμικοί επενδυτές (ασφαλιστικά ταμεία, funds) από την Ελλάδα και τη Σουηδία.
Η Premia, όπως μετονομάστηκε η Pasal, είναι πλέον μια καθαρά επενδυτική εταιρεία στο real estate με νέα ξεκάθαρη στρατηγική και νέους μετόχους, με υψηλούς στόχους».
Ποιοι είναι οι βασικοί μέτοχοι
Το μεγαλύτερο ποσοστό της Premia (41%) έχει η Sterner Stenhus GR, θυγατρική της Sterner Stenhus Holding στην οποία το 70% ανήκει στον Ηλία Γεωργιάδη, επιχειρηματία που δραστηριοποιείται στην αγορά του real estate της Σουηδίας τα τελευταία 23 χρόνια (κατέχει τη θέση του προέδρου και διευθύνοντος συμβούλου στη holding εταιρεία) και ο Θωμάς Γεωργιάδης (αντιπρόεδρος και γενικός χρηματοοικονομικός διευθυντής) με 30%, ο οποίος έχει στην ευθύνη του τη χρηματοδότηση και διαχείριση του χαρτοφυλακίου.
Ο δεύτερος μεγαλύτερος μέτοχος είναι η Fastighets AB Balder με 17,2%, η οποία είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο της Στοκχόλμης με αξία περίπου 10 δισ. ευρώ. Δραστηριοποιείται στην εξαγορά, ανάπτυξη και διαχείριση ακινήτων και διαθέτει παρουσία σε Σουηδία, Δανία και Φινλανδία. Το χαρτοφυλάκιο της αξίας περίπου 16 δισ. ευρώ αποτελείται από κυρίως οικιστικά, αλλά και εμπορικά ακίνητα. Παράλληλα είναι ιδιοκτήτρια 40 ξενοδοχείων. Ιδρυτής, βασικός μέτοχος και διευθύνων σύμβουλος είναι ο Erik Selin με διαδρομή περίπου 30 χρόνων στον τομέα του real estate.
