Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Παλαιτσάκη
[email protected]
Επτά σημαντικά σημεία της φορολογικής νομοθεσίας και της διαδικασίας υποβολής και συμπλήρωσης των φετινών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος πρέπει να προσέξουν φέτος ιδιαίτερα εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων. Στα περισσότερα από τα σημεία αυτά ενσωματώνονται σημαντικές τροποποιήσεις ισχυουσών διατάξεων που επήλθαν πρόσφατα με το ν. 4797/2021 και αφορούν κυρίως τους ιδιοκτήτες οι οποίοι επλήγησαν οικονομικά από την επιδημία του κορονοϊού, κατά τη διάρκεια του 2020. Τα σημεία στα οποία πρέπει να επικεντρωθεί ιδιαίτερα η προσοχή των περισσοτέρων ιδιοκτητών ακινήτων είναι, συγκεκριμένα, τα εξής:
* Αυτόματη προσυμπλήρωση των ποσών των εισπραχθέντων ενοικίων στα έντυπα Ε1 των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων και στα συνοδευτικά έντυπα Ε2 των αναλυτικών καταστάσεων μισθωμάτων τα οποία θα υποβάλουν φέτος πάνω από 1.000.000 ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων. Οι ηλεκτρονικές εφαρμογές του TAXISnet για την υποβολή δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακινήτων και την υποβολή δηλώσεων COVID καθώς και η ηλεκτρονική εφαρμογή του TAXISnet για την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων έχουν διασυνδεθεί. Έτσι, τα στοιχεία για τα συμφωνηθέντα ενοίκια που έχουν ήδη συμπληρωθεί στις δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακινήτων καθώς και τα στοιχεία για τα εισπραχθέντα και μη εισπραχθέντα ποσά ενοικίων που προκύπτουν από τις δηλώσεις COVID του 2020 μπορούν να μεταφερθούν αυτόματα και να προσυμπληρωθούν σε αντίστοιχους κωδικούς στο έντυπο Ε2, της αναλυτικής κατάστασης μισθωμάτων ακίνητης περιουσίας, αλλά και στο βασικό έντυπο Ε1 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων. Με τον τρόπο αυτό τα στοιχεία για τα ποσά των ενοικίων που πραγματικά εισπράχθηκαν από τους ιδιοκτήτες κατά τη διάρκεια του 2020 θα εμφανίζονται προσυμπληρωμένα στους πίνακες και στους κωδικούς των φορολογητέων εισοδημάτων από ακίνητα που περιλαμβάνονται στα έντυπα Ε2 και Ε1 των φετινών φορολογικών δηλώσεων ώστε να φορολογηθούν κανονικά, ενώ τα ποσά που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2020, λόγω των αναγκαστικών μειώσεων κατά 30% τουλάχιστον ή κατά 40%, δεν θα συμπεριληφθούν στα φορολογητέα ποσά και οι ιδιοκτήτες θα απαλλαγούν γι' αυτά από τη φορολογία εισοδήματος, όπως ήδη προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία.
Με την παρέμβαση αυτή, δηλαδή, το ΤΑΧΙSnet, αντλώντας στοιχεία από τις υποβληθείσες ηλεκτρονικά δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και τις υποβληθείσες ηλεκτρονικά δηλώσεις COVID για τις αναγκαστικές μειώσεις μισθωμάτων, υπολογίζει αυτόματα τα ποσά των ενοικίων που θεωρούνται φορολογητέα για τους ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων και τα προσυμπληρώνει στους αντίστοιχους κωδικούς στα έντυπα Ε2 και Ε1 των φορολογικών τους δηλώσεων.
* Θέσπιση ειδικών ρυθμίσεων για τα ενοίκια που έμειναν ανείσπρακτα το 2020, λόγω άρνησης ή αδυναμίας των ενοικιαστών να τα καταβάλουν. Με το άρθρο 32 του ν. 4797/2021, που ψηφίστηκε πρόσφατα, θεσπίστηκαν ειδικές ρυθμίσεις για τα ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας για το φορολογικό έτος 2020. Οι ρυθμίσεις αυτές αποφασίστηκε να νομοθετηθούν και να εφαρμοστούν λόγω των ιδιαίτερων συνθηκών που επικρατούν από την εξάπλωση της πανδημίας του COVID-19 και σχετίζονται με τη λειτουργία των δικαστηρίων, την ανάγκη περιορισμού των μετακινήσεων των πολιτών αλλά και με την πιθανή αδυναμία διενέργειας των διαδικασιών και προσκόμισης των εγγράφων που απαιτεί η ήδη ισχύουσα νομοθεσία, δηλαδή με την αδυναμία έκδοσης διαταγής πληρωμής, διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και δικαστικής απόφασης περί αποβολής από το μίσθιο ή επιδίκασης μισθωμάτων, κατάθεσης αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων κατά του μισθωτή.
Ειδικότερα, με τις ρυθμίσεις αυτές προβλέπεται ότι:
α) Ειδικά για το φορολογικό έτος 2020 τα εισοδήματα από μισθώματα που δεν έχουν εισπραχθεί δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημα του δικαιούχου και στην περίπτωση που έχει κοινοποιηθεί στον μισθωτή μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων, εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης, λόγω μη καταβολής των μισθωμάτων ή εξώδικη όχληση για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.
β) Εφόσον έχει κοινοποιηθεί εξώδικο στον μισθωτή κατά τα ανωτέρω, ακολούθως, ο εκμισθωτής, πρέπει να προσκομίσει μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021 (δηλαδή εντός του έτους 2022) διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
Επομένως, βάσει των παραπάνω, εφόσον ο φορολογούμενος (εκμισθωτής) κοινοποιήσει εξώδικο στον μισθωτή μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων φορολογικού έτους 2020 και προσκομίσει τα κατά τα ανωτέρω απαιτούμενα δικαιολογητικά μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021, τα εισοδήματα αυτά θα φορολογηθούν στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα θα έχουν εισπραχθεί. Αντίθετα, στην περίπτωση που ο φορολογούμενος δεν προσκομίσει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021, οφείλει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020 μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022, χωρίς την επιβολή τόκων και προστίμων, δηλώνοντας τα εν λόγω μισθώματα.
* Εξεύρεση καθαρού φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια και φορολόγησή του από το πρώτο ευρώ με φόρο εισοδήματος 15%-45%. Τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται από το πρώτο ευρώ και με συντελεστές από 15% έως 45%, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από αυτά ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων. Ειδικότερα, το 95% του αθροίσματος των ενοικίων που εισπράχθηκαν πραγματικά κατά το προηγούμενο έτος και των τυχόν τεκμαρτών μισθωμάτων που προκύπτουν για το προηγούμενο έτος σε περίπτωση ιδιόχρησης επαγγελματικής στέγης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτων αποτελεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα το οποίο υπάγεται σε φόρο εισοδήματος. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστές:
- 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος
- 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ
- 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος
Για παράδειγμα, φορολογούμενος που απέκτησε κατά τη διάρκεια του 2020 συνολικό εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 19.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:
- 12.000 ευρώ x 15% = 1.800 ευρώ
- 7.000 ευρώ x 35% = 2.450 ευρώ
- 1.800 ευρώ + 2.450 ευρώ = 4.250 ευρώ. Συνεπώς, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 4.250 ευρώ.
Απαλλαγή
Πλήρης ή μερική απαλλαγή από το πρόστιμο του 22% που επιβάλλεται σε περίπτωση μη κάλυψης του 30% του εισοδήματος του 2020 με ηλεκτρονικές πληρωμές δαπανών.
Εισφορά
Μη εφαρμογή της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης. Τα εισοδήματα από εκμισθώσεις ακινήτων (καθώς επίσης κι από όλες τις άλλες πηγές, πλην των μισθών και των συντάξεων) απαλλάσσονται φέτος από την ειδική εισφορά αλληλεγγύης.
Τεκμήρια διαβίωσης
Εξαίρεση από τα τεκμήρια διαβίωσης όσων ιδιοκτητών εισέπραξαν έστω και σε έναν μήνα του 2020 ενοίκιο μειωμένο, κατόπιν εντολής της Πολιτείας. Η εξαίρεση θα παρασχεθεί υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, θα απαλλαγούν πλήρως από τα τεκμήρια διαβίωσης όλοι οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που υποχρεώθηκαν να εισπράξουν ενοίκια μειωμένα κατά 40% έστω και για έναν από τους μήνες Μάρτιο έως Αύγουστο και Νοέμβριο έως Δεκέμβριο 2020, καθώς και όσοι εισέπραξαν ενοίκια μειωμένα τουλάχιστον κατά 30% έστω και σε έναν από τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο του 2020, εφόσον υπέβαλαν έστω και μία εγκεκριμένη δήλωση COVID στο TAXISnet.
Η απαλλαγή από τα τεκμήρια διαβίωσης, η οποία συνεπάγεται φορολόγηση αποκλειστικά με βάση τα πραγματικά εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2020, θα ισχύσει εφόσον οι εν λόγω φορολογούμενοι:
α) τουλάχιστον σε ένα από τα δύο προηγούμενα χρόνια, το 2019 και το 2020, δεν φορολογήθηκαν με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης.
β) δεν είχαν κάποια μεταβολή στα περιουσιακά στοιχεία τους που να επηρέασε ανοδικά τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης που τους βαρύνουν, με αποτέλεσμα να μην υπάρξει αύξηση των τεκμηρίων διαβίωσης το φορολογικό έτος 2020 σε σύγκριση με το 2019, δηλαδή
γ) πραγματοποίησαν το 2020 δαπάνες για αποπληρωμές δόσεων δανείων και πιστωτικών καρτών, καθώς και δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων μεγάλης αξίας οι οποίες αθροιστικά δεν υπερβαίνουν το πραγματικό τους εισόδημα ή το υπερβαίνουν αλλά η επιπλέον διαφορά δικαιολογείται με χρηματικά ποσά που θα αναγραφούν στη φετινή φορολογική δήλωση.
Για κάθε φορολογούμενο που δεν πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις και στη φετινή δήλωση φορολογίας εισοδήματος, που θα υποβάλει για το φορολογικό έτος 2020, τα τεκμήρια διαβίωσης θα προσδιορίσουν το φορολογητέο εισόδημά του σε επίπεδο υψηλότερο του πραγματικού δηλωθέντος, θα λαμβάνεται υπόψη ως τεκμαρτό εισόδημα το μικρότερο ποσό τεκμηρίων διαβίωσης μεταξύ των φορολογικών ετών 2018, 2019 και 2020, εφόσον όμως μεταξύ των φορολογικών ετών 2019 και 2020 δεν σημειώθηκε αύξηση του συνολικού ποσού των τεκμηρίων διαβίωσης.
Έκπτωση δαπανών
Έκπτωση από τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος του 10% των δαπανών που πραγματοποίησε το 2020 κάθε ιδιοκτήτης για να εξοφλήσει αμοιβές παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων του. Οι δαπάνες που πραγματοποίησε από την 1η-1-2020 μέχρι και την 31η-12-2020 κάθε κύριος, επικαρπωτής ή ψιλός κύριος κατοικιών και λοιπών κτηρίων, για να εξοφλήσει αμοιβές παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων αυτών, μειώνουν σε ποσοστό 40% του ύψους τους, τους φόρους που αναλογούν στα συνολικά φορολογητέα εισοδήματά του, για τα έτη 2020, 2021, 2022 και 2023. Ουσιαστικά το 40% της συνολικής δαπάνης που έχει πραγματοποιηθεί το 2020 κατανέμεται ισόποσα ως πίστωση - έκπτωση φόρου στις δηλώσεις των ετών 2021, 2022, 2023 και 2024, οι οποίες αφορούν, αντιστοίχως, τα εισοδήματα των ετών 2020, 2021, 2022 και 2023. Το ποσό της εκπιπτόμενης δαπάνης που αντιστοιχεί στη φορολογική δήλωση καθενός από τα έτη 2021, 2022, 2023 και 2024, ανέρχεται στο 1/4 του 40% της δαπάνης, δηλαδή ισούται τελικά με το 10% της δαπάνης. Το ποσό αυτό θα μειώσει τον φόρο που αναλογεί στο εισόδημα του φορολογούμενου ιδιοκτήτη ή ψιλού κυρίου, σε κάθε ένα από τα έτη αυτά. Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται υπόψη μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες, και όχι τα έξοδα για τις προμήθειες υλικών. Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ισχύσει η έκπτωση είναι οι δαπάνες να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά και να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.
Οι δαπάνες θα πρέπει να μην έχουν εκπέσει από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας. Επιπλέον, το μέτρο καλύπτει κτήρια τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτηρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης.
