Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Χατζηλίδη
[email protected]
Χρονιά ανάκαμψης ήταν το 2019 για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, με τις προβλέψεις για το νέο έτος να κάνουν λόγο για συνέχιση της ανοδικής πορείας, αλλά με κύριο χαρακτηριστικό αυτήν τη φορά τη στροφή του ενδιαφέροντος των αγοραστών στις νεόδμητες κατοικίες.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το εννεάμηνο του 2019, στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης σημειώθηκε αξιοσημείωτος ρυθμός αύξησης των τιμών διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους), η οποία έφτασε το 7,6%.
Με βάση την ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος, η ανάκαμψη αυτή ήταν πρωτίστως αποτέλεσμα του επενδυτικού ενδιαφέροντος για αγορά παλαιότερων κατοικιών, που στη συνέχεια αξιοποιούνται από τους ιδιοκτήτες για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.
Ο απολογισμός του 2019
Όπως εξηγεί στη «Ν» ο Αλέξανδρος Τσιρίδης, μεσίτης-broker της RE/MAX New Deal, η πορεία της αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη το 2019 χωρίζεται σε δύο μέρη: μέχρι τον Σεπτέμβριο, όταν η ζήτηση ήταν ελαφρά αυξημένη σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, και μετά τον Σεπτέμβριο, οπότε και απογειώθηκε παίρνοντας ώθηση όχι απλώς από τις περιπτώσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, αλλά κυρίως από το ενδιαφέρον ιδιωτών για αγορά κατοικίας.
«Οι εξαγγελίες της νέας κυβέρνησης για μείωση του ΕΝΦΙΑ και αναστολή του ΦΠΑ βελτίωσαν το κλίμα και εκτίναξαν το ενδιαφέρον από τον Σεπτέμβριο και μετά. Η ζήτηση τους τελευταίους τρεις - τέσσερις μήνες είναι διπλάσια σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα του έτους, κάτι που πλέον αντανακλάται στις πράξεις αγοράς. Το σήμα που έστειλε η κυβέρνηση, ότι έχει την πολιτική βούληση να στηρίξει την κτηματαγορά, άλλαξε άρδην την ψυχολογία κι αυτό είναι ίσως πιο θετικό ακόμα και από αυτά καθαυτά τα μέτρα ελάφρυνσης» επισημαίνει ο κ. Τσιρίδης.
Έτσι, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του δικτύου της RE/MAX New Deal στη Θεσσαλονίκη, οι τιμές αυτήν τη στιγμή, στο τέλος του 2019, είναι αυξημένες κατά μέσο όρο 15%-20% για αγορά σπιτιών και 20%-25% στις μισθώσεις κατοικίας, σε σύγκριση με τα τέλη του 2018.
Η ζήτηση για το 2020
Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον σε όλη τη διάρκεια του τρέχοντος έτους στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης προσείλκυσαν οι παλαιότερες κατοικίες, διαμερίσματα ηλικίας άνω των 30 ετών, τα οποία αγοράστηκαν σε σχετικά χαμηλές τιμές, προκειμένου στη συνέχεια ο νέος ιδιοκτήτης να κάνει το σχετικό λίφτινγκ, αναλαμβάνοντας ο ίδιος το επιπλέον κόστος.
Ωστόσο, τους τελευταίους μήνες του 2019 παρατηρείται αυξανόμενη ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες, κάτι που κατά τις εκτιμήσεις των παραγόντων της κτηματαγοράς προδιαγράφει την πορεία της αγοράς ακινήτων στη συμπρωτεύουσα για το 2020.
«Όλα δείχνουν ότι συν τω χρόνω το ενδιαφέρον για τα παλιά ακίνητα θα ατονεί και οι τιμές τους θα αρχίσουν να πέφτουν. Στον αντίποδα, έχει αυξηθεί το ενδιαφέρον για τα νεόδμητα και αυτό θα γίνει πολύ πιο αισθητό το 2020. Η οικοδομή έχει αναθερμανθεί, χτίζονται ξανά σπίτια και είναι χαρακτηριστικό ότι έχει εμφανιστεί ξανά το φαινόμενο της πώλησης σπιτιών από τα σχέδια, που κυριαρχούσε προ κρίσης» αναφέρει ο κ. Τσιρίδης. Όπως προσθέτει ο ίδιος, η ζήτηση για τα -λίγα ακόμα- νεόδμητα επικεντρώνεται στις περιοχές της Καλαμαριάς, της Πυλαίας, της Θέρμης, της Νεάπολης και των Συκεών.
Ένας παράγοντας, βέβαια, που μπορεί να αλλάξει τις ισορροπίες στην κτηματαγορά τα επόμενα χρόνια είναι τα σπίτια ηλικίας 10-15 ετών, που αποτελούν εγγυήσεις κόκκινων δανείων και έχουν περάσει ή αναμένεται να περάσουν στον έλεγχο των funds.
Εκτιμάται ότι πολλά από αυτά θα αγοραστούν από κατασκευαστές, οι οποίοι στη συνέχεια θα τα ανακαινίσουν και θα τα βγάλουν προς πώληση στην αγορά σε πολύ ανταγωνιστικές τιμές, πιέζοντας προς τα κάτω τις τιμές παλαιών και νέων διαμερισμάτων.
Το εύρος των τιμών
Όπως προκύπτει από το δίκτυο της RE/MAX New Deal, οι τιμές πώλησης κατοικιών στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης κυμαίνονται από 1.000 έως 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, στη Νέα Παραλία από 2.000 έως 3.000 ευρώ/τ.μ. όταν πρόκειται για διαμερίσματα παλαιότερα και από 3.500 έως 5.000 ευρώ/τ.μ. αν πρόκειται για νεότερα. Σε Αμπελόκηπους, Νεάπολη, Πολίχνη και Συκιές οι τιμές ξεκινούν από 450 και φθάνουν τα 800 ευρώ/τ.μ. αν πρόκειται για παλιά διαμερίσματα και αυξάνονται μεταξύ 850 - 1.200 ευρώ/τ.μ. στα νεότερης ηλικίας (10-15 ετών) και μεταξύ 1.850 - 2.000 ευρώ ανά τ.μ. στα νεόδμητα. Σε Χαριλάου, Τούμπα και Πυλαία οι τιμές κυμαίνονται από 850 έως 1.700 ευρώ το τετραγωνικό, ανάλογα με την ηλικία και τα άλλα χαρακτηριστικά του ακινήτου, φθάνοντας τα επίπεδα των 2.000 - 2.500 ευρώ αν πρόκειται για νεόδμητα, ενώ στην Καλαμαριά κινούνται από 1.000 έως 2.500 το τετραγωνικό μέτρο, σκαρφαλώνοντας στα επίπεδα των 2.200 - 3.000 στα νεόδμητα.
