Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Eπενδύσεις άνω του 1,5 δισ. ευρώ εντός της επόμενης τριετίας ακυρώνει η «επίθεση» της κυβέρνησης εναντίον των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) με την αύξηση της φορολογίας τους, ενώ πιθανό θεωρείται πλέον και το σενάριο του ουσιαστικού αφανισμού του κλάδου στην Ελλάδα, με μεταφορά δραστηριοτήτων και αλλαγή έδρας των εταιρειών.
Το νέο πλαίσιο που θέσπισε η κυβέρνηση μπορεί βραχυπρόθεσμα να αποδώσει κάποιους πιο αυξημένους άμεσους φόρους. Ωστόσο, η ετήσια απώλεια φόρων από τις επενδύσεις που δεν θα πραγματοποιηθούν, τόσο άμεσα (σε επίπεδο φορολόγησης των ΑΕΕΑΠ) όσο και έμμεσα (μη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας, απώλεια φορολογικών εσόδων παρόχων υπηρεσιών στις ΑΕΕΑΠ ή κοινοπρακτικών εταιρειών που δεν θα συσταθούν κ.λπ.) εκτιμάται ως πολλαπλάσια ζημιά.
Το χειρότερο είναι ότι το οικονομικό επιτελείο δεν έχει κατανοήσει τη λειτουργία και τον ρόλο των ΑΕΕΑΠ, αφού αιτιολογώντας το δεύτερο κτύπημα (τροποποίηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ από 0,35% σε 0,55%) που κατάφερε εναντίον τους, μετά την αύξηση της φορολογίας κατά 700%, ανέφερε ότι το πράττει «για λόγους ισότιμης αντιμετώπισης των εταιρειών αυτών με τις υπόλοιπες Α.Ε.».
Οι ΑΕΕΑΠ είναι διεθνής θεσμός, ένα διεθνές επενδυτικό εργαλείο που διακρίνεται από ειδικό φορολογικό πλαίσιο (tax transparency) και η μη εναρμόνιση του ελληνικού πλαισίου με τη διεθνή πρακτική δημιουργεί αντικίνητρα και αποθαρρύνει τους ξένους επενδυτές, οδηγώντας τους σε ανταγωνιστικές αγορές. Με άλλα λόγια οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ έχουν καταστεί μη ανταγωνιστικές απέναντι στις υπόλοιπες που δραστηριοποιούνται στις άλλες χώρες της Ευρώπης ή και την Τουρκία. Τα τελευταία τρία χρόνια έχουν επενδυθεί μέσω των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα ξένα κεφάλαια ύψους 1 δισ. ευρώ και από τις ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα περίπου 800 εκατ. ευρώ, εν μέσω της πρωτοφανούς οικονομικής κρίσης που μαστίζει τη χώρα και ουσιαστικά έχει αφανίσει την αγορά του real estate.
Στο μετοχικό κεφάλαιο των δύο μεγαλυτέρων ΑΕΕΑΠ, την Εθνική Πανγαία και τη Eurobank Properties, έχουν επενδύσει μεγάλα ξένα επενδυτικά κεφάλαια, όπως η Fairfax, η Fidelity, η Ιnvel και η Wellington Management. Βασικός λόγος ήταν το μέχρι πρόσφατα ανταγωνιστικό φορολογικό πλαίσιο, σε συνδυασμό με την προοπτική της αγοράς του real estate, η οποία έχει απολέσει πάνω από το μισό της αξίας της κατά τη διάρκεια της κρίσης. Παρά την τεράστια μείωση των αξιών των επαγγελματικών ακινήτων, η έλλειψη προοπτικής και η ανασφάλεια από τις διαρκείς αλλαγές στο πλαίσιο οδηγεί σε νέες απώλειες.
Οχήματα ειδικού σκοπού
Υπενθυμίζεται ότι με τον νόμο 4389 που ψηφίστηκε προβλέπεται ότι ο οφειλόμενος φόρος των ΑΕΕΑΠ σε ετήσια βάση δεν μπορεί να είναι μικρότερος του 0,75% του μέσου όρου των επενδύσεών τους, πλέον των διαθεσίμων, σε τρέχουσες τιμές, κάτι που οδήγησε σε αύξηση της φορολόγησής τους πάνω από 700%. Το νομοσχέδιο που κατατέθηκε την 01.06.2016 τροποποίησε και πάλι το συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ από 0,35% σε 0,55% με την αιτιολογία της ισότιμης αντιμετώπισης του συνόλου των εταιρειών, αγνοώντας πλήρως ότι οι ΑΕΕΑΠ είναι οχήματα ειδικού σκοπού των οποίων τα ακίνητα είναι τα επενδυτικά τους προϊόντα και για τον λόγο αυτό δεν έχουν φόρο εισοδήματος, αλλά φόρο επί των επενδύσεων και των διαθεσίμων, οπότε υπάρχει γενικά μια διαφορετική αντιμετώπιση, όπως γίνεται παγκοσμίως. Οι ΑΕΕΑΠ, δηλαδή, πλέον δεν φορολογούνται μόνο επί των επενδύσεών τους (που αποφέρουν εισόδημα), αλλά και επί των διαθεσίμων τους.
Αυτό σημαίνει πως μόλις αντλήσουν κεφάλαια από την αγορά και πριν αυτά επενδυθούν και αποφέρουν εισόδημα (κάτι που μπορεί να διαρκέσει 1-2 χρόνια), θα πληρώνουν φόρο επί των κεφαλαίων αυτών της τάξης του 0,75% ετησίως σε μια περίοδο που τα επιτόκια καταθέσεων είναι σχεδόν μηδενικά. Πρόκειται για σημαντικότατο αντικίνητρο στη δυνατότητα άντλησης μεγαλύτερου ύψους νέων κεφαλαίων.
Για να πραγματοποιήσουν στο μεταξύ νέες επενδύσεις οι ΑΕΕΑΠ θα πρέπει να προβούν σε αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου που θα καλυφθούν κυρίως από ξένα κεφάλαια. Ο τρόπος με τον οποίο έγινε η πρόσφατη υπέρμετρη αύξηση της φορολόγησής τους, κυρίως με λογιστική προσέγγιση, αναμένεται να δημιουργήσει αίσθημα έλλειψης αξιοπιστίας στους ξένους επενδυτές οι οποίοι θα θεωρήσουν ότι και μελλοντικά με την ίδια ευκολία θα γίνει ανάλογη προσπάθεια αντιμετώπισης πιθανών ελλειμμάτων του Δημοσίου.
Χαμηλές αποτιμήσεις
Οι ΑΕΕΑΠ παράλληλα αποτελούν τον ιδανικό αποδέκτη -επενδυτή για τα εμπορικά ακίνητα, εξασφάλιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs - Non Performing Loans). Όπως εκτιμάται, αν οι ΑΕΕΑΠ δεν είναι σε θέση να προσελκύσουν νέα κεφάλαια για να επενδύσουν, τα ακίνητα αυτά θα απορροφηθούν από επενδυτές που δεν είναι διατεθειμένοι να αναλάβουν οποιοδήποτε ρίσκο και οι αποτιμήσεις θα κινηθούν σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα με τις ανάλογες αρνητικές επιπτώσεις στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών.
Ακόμη, η μη εναρμόνιση με τη διεθνή πρακτική δημιουργεί σημαντική πιθανότητα απομείωσης της αποτίμησης της σημερινής αξίας των ελληνικών ΑΕΕΑΠ από τους ξένους αναλυτές και επενδυτές. Για παράδειγμα, η Εθνική Τράπεζα συμμετέχει στην Εθνική Πανγαία με ποσοστό 32,66%. Η καθαρή αξία αυτής της συμμετοχής σε τρέχουσες τιμές είναι περίπου 400 εκατ. ευρώ. Μια μειωμένη αποτίμηση κατά 20%-30% σημαίνει απώλεια κεφαλαίων για την ΕΤΕ της τάξης των 80 - 120 εκατ. ευρώ όταν η ετήσια αύξηση του φόρου της Πανγαία είναι 10 εκατ. ευρώ…
Ύστατη προσπάθεια
Σύμφωνα με πληροφορίες, σε εξέλιξη βρίσκεται από την πλευρά των ΑΕΕΑΠ μια ύστατη προσπάθεια να κατανοήσει η κυβέρνηση τις συνέπειες των αποφάσεών της ώστε να τις διαφοροποιήσει. Οι προτάσεις της εν λόγω αγοράς είναι να επανέλθει ο σταθερός συντελεστής φορολογίας 0,3% επί της εύλογης αξίας επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ που αποφέρουν εισόδημα (συντελεστής ο οποίος ίσχυε πριν από την τροποποίηση του ν.2778/1999 από τον ν. 3522/2006) να εξαιρεθούν από τη φορολόγηση τα διαθέσιμα των ΑΕΕΑΠ και ο συμπληρωματικός συντελεστής ΕΝΦΙΑ να παραμείνει στο 0,35%. Να σημειωθεί ότι οι AEEAΠ καταβάλλουν ΕΝΦΙΑ τον οποίο όμως δεν εκπίπτουν από τη φορολογητέα τους βάση για τον υπολογισμό του φόρου τους, όπως συμβαίνει με τις λοιπές ανώνυμες εταιρείες.
