Άρθρο του διευθύνοντος συμβούλου της E-Real Estates Θεμιστοκλή Μπάκα
H αγροτική γη είναι η καλύτερη επένδυση με απόδοση 1.200 %, ενώ τα διατροφικά προϊόντα έχουν ετήσιο πληθωρισμό 30%.
Πολλά περισσότερα φαίνεται να γνώριζαν οι προηγούμενες γενιές Ελλήνων από τους οικονομικούς αναλυτές και διαχειριστές κεφαλαίων της τελευταίας δεκαετίας. «Σπίτι όσο χωρείς και χωράφι όσο μπορείς» έλεγαν στα παιδιά τους στις αρχές του 1960 και τώρα μάλλον είναι η καταλληλότερη στιγμή να θυμηθούμε τη λαϊκή αυτή ρήση.
Η γη, η αγροτική γη αποτελεί πλέον πόλο έλξης μεγάλων επενδυτών, ιδιωτικών funds, νέων αγροτών αλλά και μικρών καταθετών σε πολλά μέρη του κόσμου.
Πιθανότατα δεν είναι τυχαία η απόφαση του οικονομικού επιτελείου της χώρας που φορολογεί κάθε σπιθαμής γης. Τα αγροτεμάχια και συγκεκριμένα τα καλλιεργήσιμα και τα ποτιστικά, έχουν μπει στο στόχαστρο μεγάλων οικονομικών παραγόντων παγκοσμίως. Χορό δισεκατομμυρίων ευρώ έχουν στήσει γύρω από τις καλλιεργούμενες εκτάσεις του πλανήτη καθώς ο ακήρυκτος παγκόσμιος πόλεμος για τον έλεγχο της τροφής έχει μεταφερθεί πλέον στο πιο βασικό από τα μέσα παραγωγής: Την αγροτική γη.
Στην Ελλάδα εκδηλώνεται ενδιαφέρον από επενδυτικά κεφάλαια για αγροτική γη, αλλά δεν έχουμε πράξεις. Το πρόβλημα είναι ότι στη χώρα μας δεν συναντάμε πολύ μεγάλες εκτάσεις. Δεν αποκλείεται, ωστόσο, το ενδιαφέρον και για την Ελλάδα να ενταθεί το επόμενο διάστημα, κυρίως από Βρετανούς. Τα fund ζητούν αγροτεμάχια για μακροχρόνια μίσθωση άνω των 20-25 ετών με προσυμφωνημένη τιμή. Συνήθως όμως οι Έλληνες προτιμούν την πώληση και όχι τη μακροχρόνια μίσθωση ενώ τα περισσότερα μεγάλα χωράφια δεν έχουν καθαρούς τίτλους, έχουν εκκρεμότητες με το δασαρχείο, άλλες διεκδικήσεις κλπ
Τη γενικότερη τάση που φαίνεται ότι διαμορφώνεται σε εγχώριο, αλλά και παγκόσμιο επίπεδο, διαπιστώνει και η Παγκόσμια Τράπεζα, η οποία τονίζει σε ειδική μελέτη της ότι οι αυξανόμενες τιμές των αγροτικών προϊόντων δημιουργούν κίνητρο για την αγορά μεγάλων εκτάσεων καλλιεργήσιμης γης σε όλο τον κόσμο.
Σύμφωνα με τη μελέτη, το «ράλι» των τιμών των αγροτικών προϊόντων κατά τα έτη 2007/08 πυροδότησε έναν αγώνα δρόμου για την αγορά γης, ιδίως στις αναπτυσσόμενες χώρες. Είναι χαρακτηριστικό ότι μέσα στο 2009 πραγματοποιήθηκαν αγορές καλλιεργήσιμης γης έκτασης 45 εκατομμυρίων εκταρίων σε όλο τον κόσμο, ενώ μέχρι το 2008 οι αγορές γης κατά μέσο όρο ανέρχονταν στα 4 εκατ. εκτάρια ετησίως.
Γεγονός είναι πως το ενδιαφέρον για καλλιεργήσιμη γη αυξάνει ραγδαία, «λόγω της αστάθειας των τιμών των εμπορευμάτων, των αυξανόμενων ανθρωπογενών και περιβαλλοντικών πιέσεων και της ανησυχίας για την επισιτιστική ασφάλεια». Με τις τιμές ακινήτων για επαγγελματική χρήση σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές να έχουν υποχωρήσει εν μέσω ανησυχιών για παρατεταμένη οικονομική κρίση, το κόστος αγοράς γης έχει εκτιναχθεί σε ύψη ρεκόρ στις υπόλοιπες χώρες της Ε.Ε.
Οι επενδυτές στην αγορά real estate που αναζητούν ευκαιρίες για να τοποθετήσουν αποδοτικά τα χρήματά τους σε αγορές όπως η Βρετανία, η Ισπανία και η Ανατολική Γερμανία, ευελπιστούν να ωφεληθούν από την κατακόρυφη αύξηση της παγκόσμιας ζήτησης σε είδη διατροφής και βιοκαύσιμα.
Αξιωματούχος του υπουργείου Γεωργίας της Γερμανίας αναφέρει ότι ουδέποτε γνώρισε μία τόσο μεγάλη αύξηση των τιμών στην πρόσφατη ιστορία του ευρωπαϊκού αγροτικού τομέα. Ειδικά στη Γερμανία οι ιδιοκτήτες αγροτικής γης είδαν την τιμή ανά εκτάριο να αυξάνεται 25% μέσα σε ένα χρόνο στις 8.000 ευρώ το 2013, την ίδια περίοδο που οι μετοχές των εισηγμένων εταιρειών στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων έχουν χάσει περίπου το ένα τρίτο της αξίας τους, σύμφωνα με τον ευρωπαϊκό δείκτη της Ευρωπαϊκής Ενωσης Εισηγμένων Εταιρειών Real Estate.
Στη Βρετανία, οι τιμές αγροτικών εκτάσεων αυξήθηκαν 24% τη τελευταία διετία στις 13.000 στερλίνες (24.200 δολάρια) ανά εκτάριο. Σύμφωνα με στοιχεία του Βρετανικού Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Εποπτών πρόκειται για τη μεγαλύτερη αύξηση από το 1995, όταν δηλαδή άρχισαν να συλλέγοντα τα εν λόγω στοιχεία. Τριπλάσια αύξηση παρουσιάζουν και οι τιμές σε χώρες της Ανατολικής Ευρώπης, όπως η Λιθουανία, στη διάρκεια της τελευταίας τριετίας, ενώ και οι ευρωπαϊκές τράπεζες εξακολουθούν να είναι πρόθυμες να χρηματοδοτήσουν συμφωνίες που αφορούν αγορά αγροτικής γης.
Δεν είναι λίγες οι φορές που για τη δημιουργία πιστοποιημένων αξιών πολλά funds, τραπεζικά ιδρύματα αλλά και παλαιότερα ασφαλιστικές εταιρείες οδηγούνταν στην αγορά ξερικών και δασικών εκτάσεων. Δεν είναι τυχαίο που οι τιμές της γης δεν έχουν επηρεαστεί πτωτικά όσο οι τιμές των κτισμάτων.
Οι Αυστραλοί αγοράζουν γη στις ΗΠΑ, οι Κινέζοι και οι Σουηδοί αγοράζουν γη στην Αυστραλία, οι πλούσιοι σε πετρέλαιο Σαουδάραβες «καταβροχθίζουν» τη γη στη Νότια Αμερική ενώ όλοι κοιτάζουν τα πλούσια εδάφη της Ρωσίας και της Ουκρανίας όπου η γη είναι πάμφθηνη. Κινέζοι και Ινδοί κοιτάζουν έντονα τα καναδέζικα χωράφια που εξακολουθούν να είναι σε πολύ καλές τιμές. Η τάση αγοράς αγροτική γης είναι διαδεδομένη παγκοσμίως και ορισμένες κυβερνήσεις εξετάζουν κατάλληλες ρυθμίσεις για μεγάλες αγορές γης από ξένα συμφέροντα.
Η Κίνα έχοντας καταταγεί η νέα δύναμη στη παγκόσμια οικονομία έχει αποφασίσει να αγοράσει κομμάτια καλλιεργήσιμης γης στις ΗΠΑ και να δημιουργήσει «ειδικές οικονομικές ζώνες». Μια από αυτές τις «ειδικές οικονομικές ζώνες» θα βρίσκεται ακριβώς στη μέση των ΗΠΑ νότια από τη Boise στο Idaho και η έκταση του θα είναι περίπου 30.000 στρέμματα όπου θα περιλαμβάνει εγκαταστάσεις παραγωγής, αποθήκες, κέντρα λιανικής πώλησης και κατοικίες για τους κινέζους εργαζόμενους.
Τα Αραβικά κράτη του Κόλπου, εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τις εισαγωγές τροφίμων και ωθούμενα από μια απότομη αύξηση των τιμών των βασικών εμπορευμάτων, έχουν προβεί στην αγορά γεωργικών εκτάσεων σε αναπτυσσόμενες χώρες για τη διασφάλιση του εφοδιασμού. Oι κυβέρνησεις της Σαουδικής Αραβίας βρίσκονται σε συνεχείς διαπραγματεύσεις για τη μίσθωση χιλιάδων στρεμμάτων γεωργικής γης.
«The Global Land Grab» είναι ο ορισμός πλέον μεγάλων ομίλων και εταιριών επενδύσεων ακόμα και συνταξιοδοτικών ταμείων και εκκλησιαστικών οργανώσεων, να αγοράζουν χωράφια σε όλο τον κόσμο.
Η GRAIN, ένας διεθνής μη κερδοσκοπικός οργανισμός, διεξάγει ανεξάρτητη έρευνα και ανάλυση για την αγροτική γη όπου σε μια πρόσφατη έκθεση της σημειώνει ότι τα επενδυτικά κεφάλαια έλκονται «όπως το σίδερο από ένα μαγνήτη» και μερικοί από τους μεγαλύτερους παίκτες που θέλουν να επωφεληθούν από τα χωράφια είναι τα συνταξιοδοτικά ταμεία, με τα δισεκατομμύρια των δολαρίων που επενδύθηκαν.
Τα κεφάλαια, τα οποία έχουν επενδυθεί σε εκτάσεις στο εξωτερικό αγγίζουν τα 23 δισεκατομμύρια δολάρια και αναμένεται να διπλασιαστούν έως το 2015.
Σύμφωνα με την Deutsche Bank πάνω από 4,2 εκατ. στρέμματα «μετράει» στη Βραζιλία το αμερικανικό συνταξιοδοτικό ταμείο TIAA-CREF Retirement Equity Fund δαπανώντας περί τα 1,24 εκατ. δολάρια, ενώ στην ίδια χώρα η γερμανική αγροτική επενδυτική εταιρεία Acazis έχει αγοράσει 560.000 στρέμματα έναντι 77 εκατ. δολαρίων. Από το κυνήγι της αγροτικής γης δεν θα μπορούσαν να λείπουν βέβαια οι Άραβες με το κρατικό Abu Dhabi Fund for Development (πρόσφατα πρόσθεσε στη… συλλογή του 300.000 στρέμματα στο Σουδάν) και τη σαουδαραβική Αl Amoudi (έχει αγοράσει τεράστιες εκτάσεις σε πλήθος χωρών) .
Στο παρελθόν η HSBC είχε αναπτύξει καταθετικό προϊόν, εγγυημένου κεφαλαίου στη λήξη, με την ονομασία «Food Producers». Μέσω του επενδυτικού αυτού προγράμματος, υπήρχε η δυνατότητα ετησίως μικτής απόδοσης 5,50 %. Η κατάθεση ήταν συνδεδεμένη με πέντε σημαντικές μετοχές του κλάδου των τροφίμων και συγκεκριμένα τις Archer – Daniels – Midland Co, Danone S.A., General Mills Inc, Kraft Foods Inc, Nestle S.A. Η διάρκειά της ήταν 4ετής και διατίθετο σε Ευρώ ή Δολάρια ΗΠΑ. Η προεγγραφή ξεκίνησε στις 6 Σεπτεμβρίου και ολοκληρώθηκε στις 15 Οκτωβρίου 2010. Η κατάθεση «Food Producers» καλύπτεται από το Financial Services Compensation Scheme του Ηνωμένου Βασιλείου.
Επενδυτές γεωργικής γης είναι πολύ επώνυμοι μεταξύ των οποίων ο George Soros. Ο δισεκατομμυριούχος hedge-fund manager κατέχει το 23,4 % των γεωργικών εκτάσεων της Νότιας Αμερικής μέσω της εταιρίας του Adecoagro Α.Ε, ενώ πρόκειται να προβεί και σε νέες επενδύσεις σε χώρες που ακόμα η αγροτική γη είναι φθηνή. Ο Ted Turner,Tommy Lee Jones και ο Sylvester Stallone είναι ιδιοκτήτες χιλιάδων στρεμμάτων καλλιεργήσιμης γης στην Αργεντινή, ενώ φήμες υπάρχουν για τεράστιες επενδύσεις από τους Πρίγκιπες William και Harry.
Οι funds managers έχοντας μελετήσει ένα σαφές οικονομικό μοντέλο προσφοράς και ζήτησης, το οποίο εξαρτάται από την αύξηση του παγκόσμιου πληθυσμού που χρειάζεται να τραφεί επενδύουν βλέποντας μακροπρόθεσμες αποδόσεις απ την αύξηση της αξίας των γεωργικών εκτάσεων και των ταμειακών ροών που θα προέλθει από τις πωλήσεις των καλλιεργειών. Η αγροτική γη αποτελεί ασφαλή και αλάνθαστη πηγή κέρδους για τους θεσμικούς επενδυτές εφόσον οι τιμές των προϊόντων αυξάνονται με ταχύ ρυθμό.
Το 1 % έως και το 3% του χαρτοφυλακίου των συνταξιοδοτικών ταμείων αποτελείται από γεωργικές εκτάσεις και αναμένεται να αυξηθεί στο 3 % - 5% το 2015, όπου το 1 % μπορεί να αναλογεί σε πολλά δισεκατομμύρια δολάρια.
Σε άρθρο του ο Mike Adams αναφέρει ότι οποιαδήποτε επένδυση έχει να κάνει με τα τρόφιμα αποτελεί επένδυση στο μέλλον, ενώ παραθέτει δήλωση του Jim Rogers, «έχω πολλάκις πει ότι μία από τις καλύτερες επενδύσεις παγκοσμίως θα είναι η αγροτική γη». Καταλήγοντας αναφέρει, «δεν μπορούμε να καλλιεργήσουμε χρυσό. Δεν μπορούμε να τυπώσουμε το δικό μας νόμισμα. 'Ομως μπορούμε να καλλιεργήσουμε κάτι που είναι μεγαλύτερης αξίας από τον χρυσό και τα λεφτά: το Φαγητό!».
Μεταξύ των ταμείων και οργανισμών με μεγάλα ποσοστά επένδυσης σε χωράφια, είναι:
• TIAA-CREF, το 400 δισεκατομμυρίων δολαρίων συνταξιοδοτικό ταμείο των ΗΠΑ για ακαδημαϊκούς και ερευνητές, διαθέτει γεωργικές γαίες αξίας περίπου 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων στη Βόρεια Αμερική, τη Νότια Αμερική, την Αυστραλία και την Ευρώπη.
• Η Εκκλησία κατέχει γεωργικές εκτάσεις αξίας πάνω από 5 δισ. δολάρια σε Καναδά, Μεξικό, Βραζιλία, Αργεντινή, Νέα Ζηλανδία, την Αυστραλία, τη Μεγάλη Βρετανία και τις ΗΠΑ, συμπεριλαμβανομένων 290.000 στρεμμάτων στη Φλόριντα από τα μεγαλύτερα αγροκτήματα στις ΗΠΑ.
• Hancock Agricultural Investment Grou (Χάνκοκ Όμιλος Επενδύσεων Αγροτικής ) διαχειρίζεται γεωργική γη αξίας περίπου 1,3 δισεκατομμυρίων δολαρίων συμπεριλαμβανομένων των 210.000 στρεμμάτων που έχει στις ΗΠΑ.
Σύμφωνα με την αναφορά του οργανισμού Friends of the Earth : Ιδιαίτερα δραστήριες στον τομέα της αγροτικής γης είναι η Deutsche Bank, η Barclays, το ολλανδικό συνταξιοδοτικό ταμείο ABP, ο γερμανικός χρηματοπιστωτικός όμιλος Allianz και ο γαλλικός τραπεζικός όμιλος BNP Paribas. H Allianz έχει επενδύσει σε βουλγαρική αγροτική γη, η Deutsche Bank επενδύει σε γη στη Βραζιλία και μία εταιρεία του ιταλικού ασφαλιστικού ομίλου Generali έχει αγοράσει καλλιεργήσιμες εκτάσεις στη Ρουμανία. Άλλοι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί χρηματοδοτούν μεγάλες αγροτικές επιχειρήσεις που αφορούν σε αγορές ή leasing γαιών σε τρίτες χώρες: Πρόκειται για τις ABP, HSBC, Lloyds, Unicredit, AXA και Credit Agricole. Κάποιοι από αυτούς έχουν χρηματοδοτήσει αγροτικές επιχειρήσεις, όπως η ABP στη Μοζαμβίκη, η AXA στην Ινδία και η HSBC στην Ουγκάντα.
