ΣΤΙΣ 22/01/2007 ψηφίστηκε τελικά από τη Βουλή στο σύνολό του το νομοσχέδιο με το οποίο θεσπίζεται μεταξύ άλλων το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (ΕΤΑΚ). Στόχος της επιβολής του ΕΤΑΚ, όπως αναφέρεται στη σχετική αιτιολογική έκθεση, είναι η απλοποίηση του συστήματος φορολόγησης των ακινήτων στη χώρα μας (τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τις επιχειρήσεις), η διεύρυνση της φορολογικής βάσης και, τελικά, η δικαιότερη κατανομή των φορολογικών βαρών.
Ειδικότερα, η θέσπιση του ΕΤΑΚ στοχεύει στη σταδιακή ενσωμάτωση σε αυτό όλων των φόρων που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία. Διά του παρόντος, ωστόσο, η θέσπιση του ΕΤΑΚ επιφέρει την κατάργηση μόνο του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ), αφήνοντας εκκρεμές στο μέλλον το θέμα της κατάργησης άλλων σημαντικών φόρων που αφορούν στα ακίνητα και αποτελούν «πονοκέφαλο» για τις επιχειρήσεις (π.χ. συμπληρωματικός φόρος στο εισόδημα από ακίνητα, ειδικός φόρος 3% επί της ακίνητης περιουσίας, τέλος ακίνητης περιουσίας κ.λπ.).
Οι νέες διατάξεις προβλέπουν ότι το ΕΤΑΚ επιβάλλεται για τις επιχειρήσεις με συντελεστή 0,6% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που διαθέτουν. Στο πλαίσιο αυτό και με δεδομένο ότι κατά κανόνα οι αντικειμενικές αξίες των καταστημάτων και των επαγγελματικών χώρων εν γένει είναι υψηλές (ιδιαίτερα σε περιοχές που παρουσιάζουν μεγάλη εμπορικότητα), ο φόρος αυτός αναμένεται να επιβαρύνει τις εμπορικές επιχειρήσεις, αλλά και γενικότερα τους φορολογουμένους που έχουν στην κατοχή τους επαγγελματική στέγη.
Το παραπάνω συμπέρασμα ενισχύεται κι από το γεγονός ότι ειδικά ως προς τα ακίνητα που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα (με την εξαίρεση των ακινήτων που ανήκουν στο Δημόσιο, τα ΝΠΔΔ, τους ΟΤΑ, τις δημοτικές και κοινοτικές επιχειρήσεις και την Εκκλησία) δεν προβλέπεται οποιοδήποτε αφορολόγητο όριο ή περίπτωση απαλλαγής από το νέο φόρο, σε αντίθεση με ό,τι ισχύει στα φυσικά πρόσωπα όπου προβλέπεται απαλλαγή της κύριας κατοικίας (για κατοικίες με επιφάνεια μέχρι 200 τ.μ. και μέχρι του ποσού των 300.000 ευρώ).
Λαμβάνοντας υπόψη, όπως προαναφέρθηκε, ότι η επιβολή του νέου φόρου σε αυτή τουλάχιστον την πρώτη φάση θα αντικαταστήσει ουσιαστικά μόνο το ΦΜΑΠ, χωρίς να θίξει την εφαρμογή των λοιπών φόρων που σχετίζονται με την κατοχή και εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, οι φορολογικές συνέπειες του νέου καθεστώτος για τις επιχειρήσεις προκύπτουν από μια απλή αντιπαραβολή των παλαιών διατάξεων του ΦΜΑΠ, οι οποίες πλέον καταργούνται, με τις νέες διατάξεις. Τα κυριότερα σημεία-πορίσματα αυτής της αντιπαραβολής συνοψίζονται στα εξής:
- Στο νέο φόρο εντάσσονται (έστω και με μειωμένο συντελεστή 0,1%) και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα κτίσματα των ακινήτων των επιχειρήσεων χωρίς περιορισμούς, ενώ σύμφωνα με το καθεστώς του ΦΜΑΠ απαλλάσσονταν από το φόρο τα κτίσματα και λοιπά συστατικά του εδάφους που ιδιοχρησιμοποιούνταν για την παραγωγή κι άσκηση εμπορικής δραστηριότητας από τις επιχειρήσεις. Ως εκ τούτου, το νέο μέτρο αναμένεται να επηρεάσει τόσο επιχειρήσεις που έχουν στην κυριότητά τους μεγάλης αξίας ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούν (π.χ. τραπεζικές επιχειρήσεις αναφορικά με τα ιδιόκτητα υποκαταστήματά τους πανελλαδικά) όσο και μικρομεσαίες επιχειρήσεις που διαθέτουν ένα μόνο ακίνητο που ιδιοχρησιμοποιούν για το οποίο θα κληθούν να πληρώσουν για πρώτη φορά φόρο στην Εφορία.
- Με τις νέες διατάξεις οι τεχνικές επιχειρήσεις υποχρεούνται να καταβάλλουν φόρο για το «απόθεμα» κατοικιών που διαθέτουν, ενώ το παλαιό καθεστώς του ΦΜΑΠ προέβλεπε απαλλαγή για τα κτίσματα οικοδομής για μια επταετία από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, εφόσον δε μεσολαβούσε εντωμεταξύ προηγούμενη χρησιμοποίησή τους (π.χ. πώληση ή εκμίσθωση).
- Επιπλέον, οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις (καθώς και τα ιδιωτικά εκπαιδευτήρια) υποχρεούνται με τις νέες διατάξεις να καταβάλουν φόρο στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας που διαθέτουν. Αντίθετα, το υπό κατάργηση καθεστώς του ΦΜΑΠ προέβλεπε απαλλαγή για το 50% της αξίας των γηπέδων των εν λόγω επιχειρήσεων.
- Στα όσα επισημάνθηκαν ανωτέρω θα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός της ουσιαστικής κατάργησης του αφορολογήτου ορίου των 243.600 ευρώ με τις νέες διατάξεις, γεγονός που αφορά σε όλες τις επιχειρήσεις ανεξαρτήτως του μεγέθους τους και του αντικειμένου δραστηριότητάς τους.
Τα παραπάνω συμπεράσματα μπορούν καλύτερα να αποτυπωθούν με παραδείγματα ανά κατηγορία επιχείρησης και ύψος συνολικής φορολογητέας αξίας ακινήτων, όπως εξειδικεύονται στους πίνακες.
Τα 4 κύρια ζητήματα του νέου φόρου για τις επιχειρήσεις
" Επιβολή του φόρου στην αντικειμενική αξία των ιδιόκτητων ακινήτων των επιχειρήσεων.
" Καμία πρόβλεψη για θέσπιση αφορολόγητων ορίων ή για απαλλαγή ορισμένων κατηγοριών επιχειρήσεων (πλην των δημοσίων επιχειρήσεων) από το φόρο.
" Φορολογία για πρώτη φορά των ιδιοχρησιμοποιούμενων κτισμάτων των ακινήτων των επιχειρήσεων.
" Διατήρηση σε ισχύ όλων των φόρων (πλην ΦΜΑΠ) που σχετίζονται με την κατοχή ή εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας από νομικά πρόσωπα στην Ελλάδα.
1. Εμπορική επιχείρηση
(ποσά σε ευρώ)
Συνολική φορολογητέα αξία ακινήτων Αξία κτισμάτων ακινήτων που ιδιοχρησιμοποιεί η επιχείρηση
ΦΜΑΠ που αναλογεί ΕΤΑΚ που αναλογεί Μεταβολή φορολογικής επιβάρυνσης (%)
500.000 400.000 - 1.000 Νέα επιβάρυνση
1.200.000 960.000 - 2.400 Νέα επιβάρυνση
2.000.000 1.600.000 1.292 4.000 +209,60%
5.000.000 4.000.000 6.248 10.000 +60,05%
10.000.000 8.000.000 14.508 20.000 +37,85%
100.000.000 80.000.000 163.188 200.000 +22,56%
2. Τεχνική επιχείρηση
(ποσά σε ευρώ)
Συνολική φορολογητέα αξία ακινήτων Αξία νεόδμητων ακινήτων που δεν έχουν χρησιμοποιηθεί
ΦΜΑΠ που αναλογεί ΕΤΑΚ που αναλογεί Μεταβολή φορολογικής επιβάρυνσης (%)
500.000 400.000 - 3.000 Νέα επιβάρυνση
1.200.000 960.000 - 7.200 Νέα επιβάρυνση
2.000.000 1.600.000 1.292 12.000 +828,79%
5.000.000 4.000.000 6.248 30.000 +380,15%
10.000.000 8.000.000 14.508 60.000 +313,56%
100.000.000 80.000.000 163.188 600.000 +267,67%
3. Ξενοδοχειακή επιχείρηση
(ποσά σε ευρώ)
Συνολική φορολογητέα αξία ακινήτων (ιδιοχρησιμοποιούμενα κατά 100%) Αξία γηπέδων
Φ.Μ.Α.Π. που αναλογεί Ε.Τ.ΑΚ. που αναλογεί Μεταβολή φορολογικής επιβάρυνσης (%)
500.000 250.000 - 1.750 Νέα επιβάρυνση
1.200.000 600.000 466 4.200 +801.28%
2.000.000 1.000.000 2.118 7.000 +230,50%
5.000.000 2.500.000 8.313 17.500 +110,51%
10.000.000 5.000.000 18.638 35.000 +87,79%
100.000.000 50.000.000 204.488 350.000 -71,16%
ΔΙΟΝΥΣΙΟΣ ΣΤΑΘΗΣ*
* Ο κ Διονύσιος Στάθης, είναι δικηγόρος Δ.Ν., Φορολογικός Σύμβουλος της Ernst & Young.
