Της Τέτης Ηγουμενίδη, [email protected]

Πρωταγωνιστής στο real estate είναι τα τελευταία δύο χρόνια η αγορά των Logistics, με αύξηση της ζήτησης που έχει οδηγήσει σε περισσότερες συναλλαγές και κατ’ επέκταση σε αυξημένες αξίες και μισθώματα

Η πορεία της αγοράς των Logistics έχει ενεργοποιήσει το ενδιαφέρον των επενδυ - τών, με τις περισσότερες ΑΕΕΑΠ (Ανώ - νυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) να έχουν συμπεριλάβει στο χαρτοφυ - λάκιό τους αποθήκες, αλλά και να σχεδιάζουν να επεκτείνουν περαιτέρω την έκθεσή τους σε αυτή την κατηγορία ακινήτων. Όπως έχει επισημάνει στην έκθεσή της για την κτη - ματαγορά το 2021 η Δανός (μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες παροχής συμβουλευτικών και εκτιμητικών υπηρεσιών περί τα ακίνητα), οι prime περιοχές για Logistics, ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα, συγκε - ντρώνουν το επενδυτικό ενδιαφέρον, με τη ζήτηση να αναμένεται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο το επόμε - νο διάστημα. Η ζήτηση έχει αυξηθεί ανάλογα και σε δευτερεύουσες τοποθεσίες, όπως στα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο. Τα ενοίκια το 2021 διαμορφώθηκαν σε 4,5 ευ - ρώ/τ.μ. τον μήνα για τους χώρους πρώτης κατηγορίας και σε 3,5 ευρώ/τ.μ. για τους δεύτερης.

Σύμφωνα επίσης με τη Δανός, η τάση σε ενοίκια και ζήτηση θα είναι ανοδική και καθοδική στις αποδόσεις για τους πρώτης κατηγορίας χώρους, ενώ για τους δεύτερης εκτιμά ότι θα επέλθει σταθεροποίηση στις τιμές μίσθω - σης, πτώση αποδόσεων και σταθερή ζήτηση. Βάσει των στοιχείων της, υπό κατασκευή βρίσκο - νται χώροι αποθηκών συνολικής επιφάνειας 95.000 τ.μ., και, όπως σημειώνει, η νέα πρόκληση για τον κλάδο αυτό είναι κυρίως το κόστος της ενέργειας, δεδομένου ότι η ενεργειακή κρίση επηρεάζει τις υπη - ρεσίες μεταφοράς. Η έλλειψη σύγχρονων χώρων Logistics απεικο - νίστηκε σαφώς κατά τη διάρκεια της μεγάλης αύ - ξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου την περίοδο του lockdown και εξακολουθεί να είναι πρόβλημα, αφού το ηλεκτρονικό εμπόριο, όπως εκτιμάται, ήρθε και στην Ελλάδα για να μείνει. Σύμφωνα επίσης με την εταιρεία παροχής εκτιμητι - κών υπηρεσιών Geoaxis, η θετική πορεία της αγοράς των Logistics θεωρείται δεδομένη (εκτός βεβαίως αν έχουμε ακραίες εξελίξεις). Η εκτίμησή της είναι ότι τα επόμενα δύο χρόνια θα προστεθούν στο υπάρχον απόθεμα περίπου 250 χιλ. τ.μ. αποθηκών μόνο στην Αττική, αν και τελευταία, μετά την εισβολή των Ρώσων στην Ουκρανία, όπως και σε όλους τους τομείς, έχει παρεισφρήσει ο παράγοντας της ανεξέλεγκτης αύξη - σης του κόστους κατασκευής.

Συσσωρευμένη ζήτηση, ανύπαρκτη προσφορά «Σήμερα, κάθε νέος χώρος Logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα, καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρ - κτη προσφορά» επισημαίνεται από την Geoaxis. Ως αποτέλεσμα, η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αύξηση των αξιών και μείωση των συντελεστών από - δοσης, που έχουν διαμορφωθεί μεταξύ 7%-7,5% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα με τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Πέρυσι οι αποδόσεις ήταν 8% με 8,5%. Παρά τη μείωση, ωστόσο, οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπα - ϊκό επίπεδο, καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Επίσης, η από - δοση των αποθηκών είναι υψηλότερη σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate και σε σύγκριση με άλλα επενδυτικά προϊόντα (μετοχές, ομόλογα, κατα - θέσεις) και οδηγεί θεσμικούς και μη επενδυτές στην τοποθέτηση σε κτήρια αποθηκών.

Το κόστος κατασκευής η κυρίαρχη πρόκληση Στην έρευνά της το 2021, η Geoaxis αναδεικνύει την αύξηση του κόστους κατασκευής ως κυρίαρχη πρό - κληση για την αγορά των Logistics. Ένα ενδεικτικό μέσο κόστος κατασκευής ενός κτη - ρίου αποθήκης (χωρίς τον εξοπλισμό) διαμορφώνεται μεταξύ 550 ευρώ/τ.μ. και 700 ευρώ/τ.μ. (αποθήκες τύ - που Ζ3). Βάσει της αντίστοιχης έρευνας για το 2020, το κόστος ήταν μεταξύ 400 ευρώ/τ.μ. και 550 ευρώ/τ.μ.

Ποιες ΑΕΕΑΠ έχουν επενδύσει στον κλάδο Επενδύσεις στον κλάδο των Logistics έχουν πραγμα - τοποιήσει μεταξύ άλλων οι:

Prodea Investments ΑΕΕΑΠ: Η Prodea πέρυσι τον Ιούλιο ολοκλήρωσε τη διαδικασία απόκτησης συ - γκροτήματος δύο μισθωμένων Κέντρων Αποθήκευσης και Διανομής στον Ασπρόπυργο Αττικής, μέσω της από - κτησης του 100% των εταιρικών μεριδίων της εταιρείας New Metal Expert Μ.A.E., για την οποία είχε υπογράψει προσύμφωνο τον Ιούνιο του 2020. Η συνολικ ή́ τους επιφάνεια ανέρχεται σε 23,8 χιλ. τ.μ. Το τίμημα για την απόκτηση των μετοχών της New Metal υπολογίστηκε με βάση την καθαρ ή́ θέση της εταιρείας και ανήλθε σε 12,483 εκατ. ευρώ λαμβάνοντας υπόψη το τίμημα για τα ακίνητα το οποίο ανήλθε σε 14,599 εκατ. ευρώ. Επίσης κατά την περσινή χρήση απέκτησε ακίνητο με βιομηχανικ ή́ και αποθηκευτικ ή́ χρήση στα Οιν ό - φυτα Βοιωτ ίας, συνολικής επιφάνειας 28,2 χιλ. τ.μ. Το τίμημα ανήλθε σε 8,250 εκατ. ευρώ και εν ώ́ η εύλογη αξία του κατ ά́ την ημερομηνία της απόκτησης, σύμ - φωνα με σχετικ ή́ εκτίμηση που πραγματοποίησαν οι ανεξάρτητοι εκτιμητές, ανερχόταν σε 8,288 εκατ. ευρώ.

BriQ Properties ΑΕΕΑΠ: Τον Ιανουάριο του 2022 ολοκληρώθηκε η κατασκευή του σύγχρονου κέντρου αποθηκών και διανομής της BriQ Properties, προδιαγραφών πυροπροστασίας κατηγορίας Ζ3 και συνολικής επιφανείας 20,8 χιλ. τ.μ. στον Ασπρόπυργο Αττικής. Το κόστος της ανάπτυξης ήταν 7,6 εκατ. ευρώ και η επένδυση για τη γη ανήλθε σε 6,7 εκατ. ευρώ. Το ακίνητο από τη 1.2.2022 είναι πλήρως μισθωμένο στην Info Quest Technologies. Η Briq θα επεκτείνει την προαναφερόμενη αποθήκη κατά 4.460 τ.μ., με το σχετικό της χρονοδιάγραμμα να προβλέπει παράδοση του νέου τμήματος στο τέλος του 2022. Από το σύνολο των δύο αυτών επενδύσεων η ΑΕΕΑΠ αναμένει ετή - σια έσοδα 1,3 εκατ. ευρώ. Στο τέλος του 2021 η BriQ είχε 27 ακίνητα συ - νολικής αξίας 122,017 εκατ., εκ των οποίων το 49% είναι κτήρια logistics. Οι επενδύσεις της πέρυσι ήταν συνολικού ύψους 12,328 εκατ., εκ των οποίων 7,381 εκατ. στον τομέα των Logistics.

Trastor ΑΕΕΑΠ: Η Trastor και ειδικότερα η 100% θυγατρική της εταιρεία Δωρίδα Α.Ε. υπέγραψε πέρυσι σύμβαση κατασκευής νέου Κέντρου Αποθή - κευσης και Διανομής ξηρών και ψυκτικών εγκαταστά - σεων συνολικής επιφανείας 6.800 τ.μ. σε ιδιόκτητη έκτασή της με ήδη υφιστάμενα Κέντρα Αποθήκευ - σης και Διανομής στον Ασπρόπυργο Αττικής. Όταν ολοκληρωθεί, η Trastor θα είναι ιδιοκτήτης ενός σύγχρονου συμπλέγματος αποθηκών 3PL, συνολικής επιφάνειας 31.900 τ.μ. στην πιο προνομιακή περιοχή της διαμετακομιστικής ζώνης της Δυτικής Αττικής.

Η Premia Properties ΑΕΕΑΠ: Η Premia Properties διαθέτει χαρτοφυλάκιο 9 πλήρως μισθω - μένων ακινήτων Logistics, συνολικής επιφάνειας 173.102 τ.μ. και εύλογης αξίας 110,760 εκατ. ευρώ (με ημερομηνία εκτίμησης την 30ή.06.2021), το οποίο, όπως επισημαίνει, αποτελεί το μεγαλύτερο χαρτοφυ - λάκιο logistics σε όρους τ.μ. και αξίας κατά την ίδια ημερομηνία, σε σύγκριση με τις εισηγμένες στο Χ.Α. ΑΕΕΑΠ. Το 2021 απέκτησε ακίνητο αποθηκών στον Ασπρό - πυργο Αττικής (περιοχή Λάκκα) έναντι τιμήματος 5,19 εκατ. ευρώ και το 100% των μετοχών 6 ανωνύμων εταιρειών οι οποίες εκμεταλλεύονται επτά ακίνητα, εκ των οποίων 5 Logistics. Αποθήκες επίσης απέκτησε στην επαρχιακή οδό Σίνδου-Χαλάστρας και στις θέσεις «Δύο Πεύκα» στον Ασπρόπυργο, «Ξηροπήγαδο - Γιάκομο» στον Δήμο Μάνδρας - Ειδυλλίας Αττικής, «Ρίκια» στον Ασπρό - πυργο, και στη θέση «Στρίφι - Λέκκα - Κουντουρά - Καψάλα» στον Δήμο Ελευσίνας.

Πάρκο ειδικού τύπου από την ΑΓΕΤ Ηρακλής

Σε Επιχειρηματικό Πάρκο Ειδικού Τύπου Εφο - διαστικής Αλυσίδας σκοπεύει να μετατρέψει τις μη λειτουργούσες από το 2013 εγκαταστάσεις της (εργοστάσιο τσιμέντου) στο Μικρό Βαθύ της περιοχής Αυλίδας του Δήμου Χαλκίδας Ευβοίας η τσιμεντοβιομηχανία ΑΓΕΤ Ηρακλής. Στο τέλος του 2021 το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) έδωσε την προέγκριση για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) που είναι αναγκαίο για το νέο αυτό κέντρο Logistics. Όπως υπογραμμίστηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ), η προέγκριση του ΕΠΣ από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ αφορά την αλλαγή της χρήσης της περιοχής εγκατάστασης της ΑΓΕΤ Ηρακλής στη θέση Μικρό Βαθύ στην Αυλίδα, με την αντικατάσταση μιας φθίνουσας και μη λειτουργούσας εργοστασιακής εγκατά - στασης υψηλού βαθμού όχλησης με νέες, σύγ - χρονες χρήσεις και ειδικότερα με τη δημιουργία Επιχειρηματικού Πάρκου Ειδικού Τύπου Εφοδιαστικής Αλυσίδας σε έκταση περίπου 249 στρεμμάτων. Το έργο, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, θα συμβάλει στην αναπτυξιακή δυναμική της τοπικής κοινωνίας και της ευρύτερης περιοχής στην οποία αυτή εντάσσεται.