Σε δημόσια διαβούλευση το ν/σ για ιδιωτική πολεοδόμηση και οικ. συνεταιρισμούς

Τα ζητήματα των οικοδομικών συνεταιρισμών που έχουν καταστεί ανενεργοί επί δεκαετίες και της ιδιωτικής πολεοδόμησης κατοικιών επιδιώκει να λύσει το υπουργείο ΠΕΚΑ με το ν/σ «Περιβαλλοντική αναβάθμιση και ιδιωτική πολεοδόμηση – Βιώσιμη Ανάπτυξη, εγκαταλελειμμένοι οικισμοί και Oικοδομικοί Συνεταιρισμοί – Χρήσεις Γης», το οποίο έθεσε σε δημόσια διαβούλευση ο υπουργός Αναπληρωτής, Στ. Καλαφάτης.

Βασικός άξονας του νομοσχεδίου είναι η πολεοδομική οργάνωση του χώρου για να διευκολυνθεί μία στροφή στην Περιφέρεια. Με το προτεινόμενο ν/σ επιδιώκεται η καθιέρωση ενός γρήγορου μοντέλου πολεοδόμησης περιοχών και αναθέρμανσης της οικονομικής ζωής σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς της χώρας.

Το ζήτημα της ιδιωτικής πολεοδόμησης και των οικοδομικών συνεταιρισμών αποτελεί ένα σύνθετο ζήτημα, στο οποίο δεν έχει βρεθεί αποτελεσματική λύση επί τέσσερις δεκαετίες. Τον τελευταίο ενάμιση χρόνο σημειώθηκε πρόοδος όσον αφορά στην καταγραφή των οικοδομικών συνεταιρισμών, τη συγκέντρωση παρατηρήσεων και απόψεων. Με το νομοσχέδιο επιχειρείται ένα βήμα στην κατεύθυνση της επίλυσης του προβλήματος, για όσους οικοδομικούς συνεταιρισμούς έχουν τις νόμιμες προϋποθέσεις ή έχουν ήδη δικαιωθεί από τα δικαστήρια.

Το τρίτο κεφάλαιο του νομοσχεδίου αφορά στον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας για της χρήσεις γης γενικά, σε όλη τη χώρα. Με το σχέδιο νόμου, αναθεωρούνται οι βασικές κατηγορίες χρήσεων γης ενσωματώνοντας όλες τις ρυθμίσεις που έχουν θεσμοθετηθεί με νόμο τα τελευταία 20 χρόνια. Επιπλέον εξορθολογίζεται η επιμέρους κατηγοριοποίηση ανά γενική χρήση γης και διευρύνονται οι γενικές κατηγορίες και οι ειδικές κατηγορίες εντός αυτών.

Επίσης γίνεται σύνδεση των χρήσεων γης με τους ΚΑΔ (Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητας) των επιχειρήσεων, ώστε να εκλείψουν τα φαινόμενα επιμέρους ερμηνειών από διάφορες υπηρεσίες του Δημοσίου. Εφεξής οι Δήμοι υποχρεούνται να ορίζουν τις περιοχές τους με ένα γενικό χαρακτηρισμό χρήσης γης (π.χ.αμιγής κατοικία, γενική κατοικία κλπ) χωρίς όμως να παρέχεται η δυνατότητα εξαίρεσης κατά βούληση συγκεκριμένων δραστηριοτήτων που ανήκουν σε αυτές τις γενικές κατηγορίες. Εν ολίγοις, με την έγκριση του σχεδίου πόλης θα είναι γνωστό σε όλους ποια ακριβώς επιχειρηματική δραστηριότητα μπορεί να ασκηθεί σε κάθε οικοδομικό τετράγωνο.

Ειδικότερα, σύμφωνα με σχετική ενημέρωση του ΥΠΕΚΑ, με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις:

• Αναδεικνύονται περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών (όπως τα μερίδια των οικοδομικών συνεταιρισμών) που είναι χαμένα και ανενεργά.
• Η πολιτεία φροντίζει να προσαρμοστεί τόσο στις τελευταίες αποφάσεις του ΣτΕ όσο και στις αποφάσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου που αξιώνουν αποζημίωση όσων πολιτών δεν μπορούν να αξιοποιήσουν αυτά τα περιουσιακά τους δικαιώματα.
• Προάγεται η προστασία του περιβάλλοντος.
• Εκεί που χωροθετούνται περιοχές υπάρχουν αυστηροί περιβαλλοντικοί όροι.
• Η λύση που δίνεται αφορά μόνο στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς.
• Ενσωματώνεται η νομολογία του ΣτΕ για επιμέρους ζητήματα οικοδομικών συνεταιρισμών
• Το νέο πλαίσιο ιδιωτικής πολεοδόμησης εφαρμόζεται μόνο με αυστηρά περιβαλλοντικά κριτήρια.
• Καθιερώνονται τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης για τη χωροθέτηση και πολεοδόμηση των περιοχών πέριξ των μικρών και εγκαταλελειμμένων οικισμών
• Αυξάνεται το περιβαλλοντικό ισοζύγιο εκεί που υπάρχει μεγαλύτερη ανάγκη.
• Ενισχύονται οι μικροί και εγκαταλελειμμένοι οικισμοί στην περιφέρεια.
• Δεν γίνεται έκπτωση στην περιβαλλοντική προστασία. Δεν χωροθετούνται περιοχές σε δάση, αιγιαλό, αρχαιολογικούς χώρους.
• Καθιερώνονται τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣ.ΠΕΡ.Α.Α) για τη χωροθέτηση και πολεοδόμηση των περιοχών πέριξ των μικρών και εγκαταλελειμμένων οικισμών
• Ο τίτλος «Περιβαλλοντική αναβάθμιση και ιδιωτική πολεοδόμηση – Βιώσιμη Ανάπτυξη, εγκαταλελειμμένοι οικισμοί και Oικοδομικοί Συνεταιρισμοί – Χρήσεις Γης» επελέγη για να δοθεί έμφαση στο περιβάλλον και στο περιβαλλοντικό όφελος των πολιτών. Στο πρώτο κεφάλαιο του νομοσχέδιου μπαίνουν οι κανόνες της συγκεκριμένης πρωτοβουλίας. Δίνονται νέες εκτάσεις στους πολίτες για αξιοποίηση, ενώ ταυτόχρονα το δημόσιο αποκομίζει νέες δασωμένες και αναδασωμένες εκτάσεις. Η τοπική αυτοδιοίκηση αποκτά νέους χώρους πρασίνου ενώ δίνονται ειδικά πολεοδομικά κίνητρα με περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά.
• Στο δεύτερο κεφάλαιο του νόμου καθορίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής και δίνονται λύσεις σε χρόνια προβλήματα οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίοι έχουν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς αλλά δεν μπορούν να πολεοδομηθούν ποτέ με βάση τη νομολογία του ΣτΕ, παρότι το κράτος τους είχε δημιουργήσει, θεσμικά, την πεποίθηση ότι θα αποκατασταθούν οικιστικά. Προβλέπεται η διαδικασία ανταλλαγής αυτών των εκτάσεων με άλλες που θα μπορούν να πολεοδομηθούν (ή ακόμη και με νέα έτοιμες, πολεοδομημένες εκτάσεις) δίπλα σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς.
• Με τις προτεινόμενες διατάξεις ορίζονται οι περιοχές προς πολεοδόμηση κατόπιν αιτήματος (τοπική αυτοδιοίκηση, δασικές υπηρεσίες, Ελληνικό Δημόσιο) και δημιουργούνται ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης. Οι ζώνες τοποθετούνται δίπλα σε υπάρχοντες οικισμούς οι οποίοι όμως είναι μικροί ή εγκαταλελειμμένοι, δίνοντας ζωή σε φθίνοντες οικισμούς. Παράλληλα οι υπάρχοντες οικισμοί αναβαθμίζονται και ταυτόχρονα καλύπτονται οι απαιτήσεις για ύπαρξη πολεοδομικού σχεδιασμού.
• Βασική αρχή της ιδιωτικής πολεοδόμησης μέχρι σήμερα ήταν να υπάρχουν όλες οι χρήσεις (καταστήματα, τράπεζες, υπηρεσίες, ξενοδοχεία κλπ). Η Πολιτεία επιλέγει πλέον στις νέες περιπτώσεις ανάπτυξης την αντίστροφη πορεία. Οι νέες αυτές αναπτύξεις αφορούν μόνο κατοικία (και ορισμένες συνοδές χρήσεις: αθλητικές εγκαταστάσεις και αθλοπαιδιές, πολύ μικρά καταστήματα άμεσης εξυπηρέτησης αναγκών, υποδομές κοινής ωφέλειας) και όλες οι άλλες χρήσεις θα χωροθετούνται στον υφιστάμενο οικισμό.
• Το υφιστάμενο πλαίσιο για την ιδιωτική πολεοδόμηση επέτρεπε όλες τις χρήσεις πλην της οχλούσας βιομηχανίας. Με το νέο σχέδιο νόμου επιτρέπονται πλέον μόνο οι χρήσεις αμιγούς κατοικίας, γενικής κατοικίας, εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας και περιοχές ελεύθερων χώρων αστικού και περιαστικού πρασίνου
• Για αυτές τις περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης ,μειώνεται ο μέσος συντελεστής δόμησης από 0,6 σε 0,4

Βασικοί κανόνες πολεοδόμησης

• Χωροθέτηση δίπλα σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς οι οποίοι ορίζονται όσοι έχουν μέχρι εκατόν πενήντα κατοίκους και παρουσιάζουν φθίνουσα πληθυσμιακή πυκνότητα.
• Μέγιστη περιοχή πολεοδόμησης στην περιφέρεια τα 300 στρέμματα, για να υπηρετείται η ανάγκη προσαρμογής στα υφιστάμενα μεγέθη του οικισμού, με ελάχιστη έκταση 50 στρεμμάτων.
• Για υφιστάμενους μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς που έχουν μέχρι 50 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 100 στρέμματα, για οικισμούς που έχουν μέχρι 100 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 200 στρέμματα και για οικισμούς που έχουν μέχρι 150 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 300 στρέμματα.
• Ελάχιστη απόσταση 500 μέτρα από τον υφιστάμενο οικισμό και μέγιστη απόσταση τα έξι χιλιόμετρα, προκειμένου οι κάτοικοι των νέων περιοχών να εξυπηρετούνται από τους υφιστάμενους οικισμούς.
• Υποχρέωση οδικής σύνδεσης (υφιστάμενης ή νέας) με τον υφιστάμενο οικισμό.
• Ελάχιστη απόσταση δέκα χιλιομέτρων από πόλη, προκειμένου να μη δημιουργηθούν νέα προάστια και οι κάτοικοι των νέων περιοχών να εξυπηρετούνται από τους υφιστάμενους μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς και όχι από την πόλη.
• Δεν δύναται να χωροθετηθούν ανά περιφερειακή ενότητα πλήθος οικισμών που υπερβαίνει το 10% του συνολικού αριθμού στη συγκεκριμένη γεωγραφική ενότητα
• Ελάχιστη απόσταση 350 μέτρων από την ακτογραμμή και 100 μέτρων από κορυφογραμμές.
• Ρητές και συγκεκριμένες επιτρεπόμενες χρήσεις, αποκλειστικά σχεδόν κατοικίας (και ορισμένες συνοδές χρήσεις: αθλητικές εγκαταστάσεις και αθλοπαιδιές, πολύ μικρά καταστήματα άμεσης εξυπηρέτησης αναγκών μέχρι 50τμ). Όλες οι άλλες χρήσεις θα χωροθετούνται στον υφιστάμενο οικισμό.
• Νέοι κανόνες απόδοσης έκτασης και εισφοράς σε γη και χρήμα για τις υπό πολεοδόμηση περιοχές
• Υποχρέωση εναρμόνισης των μορφολογικών χαρακτηριστικών των νέων αναπτύξεως στη μορφολογία και την κλίμακα του υπάρχοντος οικισμού.
• Υποχρέωση δημιουργίας βιολογικού καθαρισμού στο νέο οικισμό και κατασκευής των απαραίτητων δικτύων, παράλληλα με τη μελέτη σύνδεσης του υφιστάμενου οικισμού στο νέο βιολογικό καθαρισμό. Ο Δήμος θα μπορεί να χρηματοδοτήσει τα δίκτυα και τη σύνδεση του υφιστάμενου οικισμού από την εισφορά σε χρήμα του νέου οικισμού.
• Ελάχιστη περιοχή πολεοδόμησης τα 300 στρέμματα στις ειδικές περιπτώσεις πολεοδόμησης (περιλαμβάνονται περιπτώσεις αστικών αναδασμών σε αστικά κέντρα, όπως η περίπτωση ΑΟΟΑ στο Πικέρμι).
• Η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης μπορεί να χωροθετείται σε όλη τη χώρα εκτός των νησιωτικών περιοχών πλην Κρήτης και Εύβοιας και εκτός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης,
• Με ειδική διαδικασία και ειδικούς όρους, η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης μπορεί να χωροθετείται και εντός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης. Βασική προϋπόθεση είναι να αποδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο ποσοστό τουλάχιστον 50% της υπό προστασία ιδιωτικής έκτασης και να τίθεται στην αρμοδιότητα και τη διαχείριση των αρμοδίων υπηρεσιών ως προστατευόμενη περιοχή. Επίσης προβλέπεται στην περίπτωση δασικών και αναδασωτέων κηρυγμένων εκτάσεων όχι μόνο να αποδίδονται στο δημόσιο αλλά όταν απαιτούνται έργα αποκατάστασης και αναβάθμισης του φυσικού περιβάλλοντος όπως η αναδάσωση και δάσωση, ο ιδιώτης – οικοδομικός συνεταιρισμός αναλαμβάνει την υποχρέωσης υποβολή διαχειριστικού σχεδίου προστασίας, συντήρησης και διαχείρισης των εκτάσεων που αποδίδονται στο Ελληνικό Δημόσιο και την εκτέλεση αυτών των εργασιών πριν την υλοποίηση των υπολοίπων έργων υποδομής. Επίσης, ποσοστό 10% του συνόλου των προστατευόμενων εκτάσεων αποδίδονται στον οικείο Δήμο για τη δημιουργία δημοτικών χώρων πρασίνου και αναψυχής, ενώ οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου που αποδίδονται σε κοινή χρήση καταγράφονται ως περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και τίθενται σε ειδικό καθεστώς προστασίας με ευθύνη του οικείου Δήμου.
• Με ειδικές προβλέψεις και ειδικούς όρους, η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, αποκλειστικά για οικοδομικούς συνεταιρισμούς, μπορεί να χωροθετείται και σε ορισμένα μεγάλα νησιά, προκειμένου να ενισχυθούν και εκεί οι μικροί και εγκαταλελειμμένοι οικισμοί. Η έκταση των νησιών όπου χωροθετούνται περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης είναι άνω των τριάντα τετραγωνικών χιλιομέτρων (30 τ.χλμ) και ο μέσος αριθμός κατοίκων ανά τ.χλμ. είναι μικρότερος του 25. Η απόστασή τους από τους παραπάνω οικισμούς δεν πρέπει να υπερβαίνει τα δύο (2) χλμ και πρέπει να εξασφαλίζεται η φυσική και λειτουργική τους συνέχεια με τους υπό ίδρυση οικισμούς. Επίσης, οι ζώνες – υποδοχείς πρέπει να απέχουν κατ’ ελάχιστο απόσταση τριάμισι (3,5) χλμ από οικισμούς, οι οποίοι κατά την τελευταία απογραφή (2011) της Ε.Σ.Υ.Ε.Α. εμφανίζουν ως μόνιμο πληθυσμό μεγαλύτερο των 300 κατοίκων ή αποτελούν την έδρα του νησιού. Σε κάθε περίπτωση δεν δύναται να χωροθετηθούν άνω των δύο περιοχών και υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι μεγαλύτερες των διακοσίων πενήντα (250) στρεμμάτων η καθεμία εξ’ αυτών και ότι η μεταξύ τους απόσταση υπερβαίνει τα τρία (3) χιλιόμετρα, ενώ απέχουν πέραν των 350 μέτρων από την ακτογραμμή και πέραν των 100 μέτρων από κορυφογραμμές.