Οι μισθώσεις αποτελούν μία από τις πλέον συνηθισμένες μορφές συναλλαγών στη ζωή των επιχειρήσεων. Ο ιδιοκτήτης ενός στοιχείου του ενεργητικού, εκμισθωτής, εκμισθώνει σε κάποιον μισθωτή, με αντάλλαγμα μία οικονομική αποζημίωση (μίσθωση), η οποία καθορίζεται από τη μεταξύ τους συναπτόμενη σύμβαση (άρθρο 574 του Αστικού Κώδικα).
Των Καθηγητή Κωνσταντίνου Ζοπουνίδη, Ακαδημαϊκού
Μαρίας Μανιαδή, Ορκωτής Ελέγκτριας, MSc
Οι μισθώσεις αποτελούν μία από τις πλέον συνηθισμένες μορφές συναλλαγών στη ζωή των επιχειρήσεων. Ο ιδιοκτήτης ενός στοιχείου του ενεργητικού, εκμισθωτής, εκμισθώνει σε κάποιον μισθωτή, με αντάλλαγμα μία οικονομική αποζημίωση (μίσθωση), η οποία καθορίζεται από τη μεταξύ τους συναπτόμενη σύμβαση (άρθρο 574 του Αστικού Κώδικα).
Οι μισθώσεις από λογιστική άποψη διακρίνονται σε λειτουργικές και χρηματοδοτικές.
Λειτουργικές και χρηματοδοτικές μισθώσεις
Λειτουργική είναι η μίσθωση, όταν δεν μεταβιβάζονται ουσιαστικά όλοι οι κίνδυνοι και οι ωφέλειες που απορρέουν με την κυριότητα των εκμισθούμενων περιουσιακών στοιχείων. Η αύξηση της αξίας του κτιρίου ωφελεί τον ιδιοκτήτη εκμισθωτή, αφού με την πώληση ή εκμίσθωσή του θα καρπωθεί μεγαλύτερα ποσά, ενώ η μείωση της αξίας του θα του αποφέρει ζημία. Όσον αφορά τη λογιστική αντιμετώπιση της λειτουργικής μίσθωσης είναι όμοια στα Ελληνικά και στα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα (IAS 17). Τα περιουσιακά στοιχεία του εκμισθωτή που τελούν υπό λειτουργική μίσθωση πρέπει να εμφανίζονται στον ισολογισμό του και μάλιστα στην κατηγορία των ενσώματων ακινητοποιήσεων. Τα μισθώματα αναγνωρίζονται ως έσοδα στα αποτελέσματα με τη σταθερή μέθοδο σε ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης, εκτός εάν μία άλλη συστηματική μέθοδος είναι περισσότερο αντιπροσωπευτική για την κατανομή του εσόδου των μισθωμάτων στη διάρκεια της μίσθωσης. Ο μισθωτής παγίων βάσει λειτουργικής μίσθωσης αναγνωρίζει τα μισθώματα ως έξοδα στα αποτελέσματα με τη σταθερή μέθοδο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Χρηματοδοτική μίσθωση είναι η μίσθωση η οποία μεταφέρει ουσιωδώς όλους τους κινδύνους και τα οφέλη που προκύπτουν από την ιδιοκτησία ενός περιουσιακού στοιχείου. Παραδείγματα χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι το ότι η μίσθωση μεταβιβάζει την κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου στο μισθωτή κατά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου. Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα αγοράς του περιουσιακού στοιχείου σε τιμή που αναμένεται να είναι επαρκώς χαμηλότερη από την εύλογη αξία κατά την ημερομηνία άσκησης του δικαιώματος, έτσι ώστε κατά την έναρξη της μίσθωσης να θεωρείται εύλογα βέβαιο ότι το δικαίωμα θα ασκηθεί. Η διάρκεια της μίσθωσης εκτείνεται στο μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής ζωής του περιουσιακού στοιχείου, έστω και αν ο τίτλος κυριότητας δεν μεταβιβάζεται. Κατά την έναρξη της μίσθωσης, η παρούσα αξία των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων, στα οποία δεν λαμβάνεται υπόψη το κόστος τυχόν προσφερόμενων υπηρεσιών στη διάρκεια της μίσθωσης, καλύπτει ουσιωδώς το σύνολο της εύλογης αξίας του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου. Τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία είναι ειδικής φύσης, ώστε μόνον ο μισθωτής να μπορεί να τα χρησιμοποιεί, χωρίς να απαιτούνται σοβαρές τροποποιήσεις. Ενδείξεις καταστάσεων οι οποίες μεμονωμένα ή σε συνδυασμό θα μπορούσαν επίσης να συνεπάγονται την κατάταξη μιας μίσθωσης ως χρηματοδοτικής, είναι το εάν ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη μίσθωση, οι ζημίες του εκμισθωτή που συνδέονται με την ακύρωση καλύπτονται από το μισθωτή. Κέρδη και ζημίες από τη διακύμανση της εύλογης αξίας του υπολείμματος ανήκουν στο μισθωτή (για παράδειγμα με τη μορφή έκπτωσης του μισθώματος που ισούται με το μεγαλύτερο μέρος του προϊόντος της πώλησης στη λήξη της μίσθωσης).
Ένα περιουσιακό στοιχείο που περιέρχεται στο μισθωτή με χρηματοδοτική μίσθωση αναγνωρίζεται ως περιουσιακό στοιχείο του με το κόστος κτήσης που θα είχε προκύψει, εάν το στοιχείο αυτό είχε αγοραστεί με ταυτόχρονη αναγνώριση αντίστοιχης υποχρέωσης προς την εκμισθώτρια οντότητα (υποχρέωση χρηματοδοτικής μίσθωσης).
Από την πλευρά του εκμισθωτή τα περιουσιακά στοιχεία που εκμισθώνονται σε τρίτους δυνάμει χρηματοδοτικής μίσθωσης εμφανίζονται αρχικά ως απαιτήσεις με ποσό ίσο με την καθαρή επένδυση στη μίσθωση.
Η καθαρή επένδυση σε χρηματοδοτική μίσθωση είναι η μικτή επένδυση στη μίσθωση, προεξοφλούμενη με το προκύπτον επιτόκιο της μίσθωσης. Η μικτή επένδυση στη μίσθωση προσδιορίζεται από το άθροισμα: α) των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων που μπορεί να απαιτήσει ο εκμισθωτής βάσει της χρηματοδοτικής μίσθωσης, και κάθε μη εγγυημένης υπολειμματικής αξίας που δικαιούται ο εκμισθωτής.
Μεταγενέστερα η απαίτηση χρηματοδοτικής μίσθωσης αντιμετωπίζεται ως χορηγηθέν δάνειο, το δε μίσθωμα διαχωρίζεται σε χρεολύσιο, το οποίο μειώνει το δάνειο και σε τόκο που αναγνωρίζεται ως χρηματοοικονομικό έσοδο. Η πώληση περιουσιακών στοιχείων που στη συνέχεια επαναμισθώνονται με χρηματοδοτική μίσθωση, λογιστικά αντιμετωπίζεται από τον πωλητή ως εγγυημένος δανεισμός. Το εισπραττόμενο από την πώληση ποσό αναγνωρίζεται ως υποχρέωση η οποία μειώνεται με τα καταβαλλόμενα χρεολύσια, ενώ οι σχετικοί τόκοι αναγνωρίζονται ως χρηματοοικονομικό έξοδο. Τα πωληθέντα στοιχεία συνεχίζουν να αναγνωρίζονται στον ισολογισμό ως περιουσιακά στοιχεία.
Συνοψίζοντας η υποχρέωση χρηματοδοτικής μίσθωσης αντιμετωπίζεται ως δάνειο, το δε μίσθωμα διαχωρίζεται σε χρεολύσιο, το οποίο μειώνει το δάνειο και σε τόκο που αναγνωρίζεται ως χρηματοοικονομικό έξοδο. Οι μισθώσεις περιουσιακών στοιχείων με χρηματοδοτική μίσθωση, είναι η μίσθωση στην οποία ο μισθωτής αποκτά επί της ουσίας το μισθωμένο αγαθό, παρότι δεν έχει την κυριότητα αυτού κατά το νομικό τύπο.
Λογιστική αντιμετώπιση κατά ΕΛΠ και ΔΛΠ
Η λογιστική αντιμετώπιση της Χρηματοδοτικής Μίσθωσης (leasing), σύμφωνα με το άρθρο 18 του Ν. 4308/2014 το οποίο ευθυγραμμίζεται με το Διεθνές Πρότυπο Χρημ/κής Αναφοράς (ΔΠΧΑ) 17. Ένα περιουσιακό στοιχείο που περιέρχεται στην μισθώτρια επιχείρηση με χρηματοδοτική μίσθωση, αναγνωρίζεται από τη μισθώτρια επιχείρηση ως περιουσιακό στοιχείο με το κόστος κτήσης που θα είχε προκύψει, εάν το περιουσιακό αυτό στοιχείο είχε αγοραστεί, με ταυτόχρονη αναγνώριση αντίστοιχης υποχρέωσης προς την εκμισθώτρια οντότητα (υποχρέωση χρηματοδοτικής μίσθωσης). Μεταγενέστερα, τα εν λόγω περιουσιακά στοιχεία αντιμετωπίζονται λογιστικά όπως τα ιδιόκτητα περιουσιακά στοιχεία, ενώ η υποχρέωση χρηματοδοτικής μίσθωσης αντιμετωπίζεται ως δάνειο, το δε μίσθωμα που θα πληρώνεται θα διαχωρίζεται σε χρεολύσιο, το οποίο θα μειώνει το δάνειο και σε τόκο που θα αναγνωρίζεται ως χρηματοοικονομικό έξοδο.
Κατά την έναρξη της μίσθωσης, το ΔΠΧΑ 16 απαιτεί από το μισθωτή να υπολογίσει την υποχρέωση της μίσθωσης με την παρούσα αξία των πληρωμών μισθωμάτων που δεν έχουν καταβληθεί κατά την ημερομηνία αυτή. Αυτή η υποχρέωση περιλαμβάνει τόσο τις πάγιες πληρωμές (συμπεριλαμβανομένων των σταθερών πληρωμών) όσο και τις μεταβλητές μισθώσεις που εξαρτώνται από το επιτόκιο και αντιπροσωπεύουν το σημείο εκκίνησης για τη μέτρηση του σχετικού δικαιώματος χρήσης.
Η φορολογική νομοθεσία (Ν. 4172/2013) προβλέπει για τις χρηματοδοτικές μισθώσεις την αναγνώριση περιουσιακού στοιχείου και αντίστοιχης υποχρέωσης, οι οποίες πρέπει να λογίζονται βάσει των προβλέψεων του νόμου (αναγνώριση περιουσιακού στοιχείου και αντίστοιχης υποχρέωσης).
Η αντιμετώπιση της χρηματοδοτικής μίσθωσης, σαν αγορά παγίου και ταυτόχρονη λήψη δανείου, είναι ένα γεγονός που δημιούργησε αλλαγές στο πεδίο της λογιστικής εμφάνισης αλλά και του λογισμού των αποσβέσεων. Παράλληλα επέφερε μία εναρμόνιση του Ελληνικού λογιστικού πλαισίου με τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα και συνέβαλε στην ορθότερη και ακριβέστερη απεικόνιση των μισθώσεων στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις των επιχειρήσεων.