Πώς θα επιβληθεί ο φόρος υπεραξίας - Όλη η εγκύκλιος

Αναλυτικές οδηγίες και παραδείγματα για την επιβολή του φόρου υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση ακινήτων παρέχει η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων με εγκύκλιο που αναρτήθηκε το απόγευμα στη Διαύγεια.

Η πολυσέλιδη εγκύκλιος παρέχει οδηγίες για κάθε κατηγορία μεταβίβασης και συντάχθηκε ύστερα από τη συλλογή σειράς ερωτημάτων προς το υπουργείο Οικονομικών.

Αίσθηση προκαλεί η αναφορά στις περιπτώσεις κατά τις οποίες οι πωλητές θα αντιμετωπίζονται ως «επαγγελματίες».

«Εφιστούμε την προσοχή στους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους όσον αφορά τις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής, κατά το άρθρο 21 του ν. 4172/2013» αναφέρει η εγκύκλιος.

Υπενθυμίζεται ότι το άρθρο 21 αναφέρει ότι φορολογείται ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα (σ.σ. δηλαδή φορολογείται με συντελεστή 26%) όποιος πραγματοποιεί περισσότερες από τρεις συναλλαγές ακινήτων μέσα σε διάστημα δύο ετών.

Συγκεκριμένα, το άρθρο 21 του ν. 4172/2013 αναφέρει: «Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του δεύτερου εδαφίου είναι δύο (2) έτη».

Όπως αναφέρεται σε ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών, προκειμένου να υπολογισθεί ο φόρος υπεραξίας, καθορίζεται με την εγκύκλιο λεπτομερώς ο χρόνος και η τιμή κτήσης του ακινήτου ενδεικτικά για τις εξής περιπτώσεις:

Σε περίπτωση νομικών και πραγματικών μεταβολών επί ακινήτου μεταξύ του χρόνου κτήσης και του χρόνου πώλησης (π.χ. αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος, ένταξη αγροτεμαχίου εντός οικισμού κ.λ.π.)

• Σε περίπτωση διάσπασης πλήρους κυριότητας ή συνένωσης ψιλής κυριότητας-επικαρπίας
• Σε περίπτωση μεταβίβασης κληρονομιαίου ακινήτου  ή δικαιώματος για το οποίο έχει συσταθεί καταπίστευμα.
• Σε περίπτωση ενιαίου δηλωθέντος τιμήματος αγοράς για περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες.
• Σε περίπτωση διαδοχικού χρόνου κτήσης του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.
• Στην περίπτωση διακράτησης του ακινήτου και εφαρμογής της έκπτωσης των 25.000 ευρώ ανά ακίνητο.
• Σε ειδικές περιπτώσεις (π.χ. ανέγερση με αυτεπιστασία, αντιπαροχή, πολεοδομική τακτοποίηση αυθαιρέτου, χρησικτησία κλπ.).

Ας σημειωθεί ότι δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις, και άρα ο φόρος υπεραξίας είναι μηδενικός: η πράξη διόρθωσης ή τροποποίησης συμβολαίου, εφόσον δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου, καθώς και η αυτούσια διανομή, η συνένωση ακινήτων και η πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη.