Η οικονομική ύφεση και τα δημοσιονομικά προβλήματα της χώρας έχουν άμεσες επιπτώσεις στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας.
Η οικονομική ύφεση και τα δημοσιονομικά προβλήματα της χώρας έχουν άμεσες επιπτώσεις στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Επαναδιαπραγματεύσεις συμβολαίων, ματαιώσεις επενδυτικών σχεδίων και έλλειψη ρευστότητας αποτελούν βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς, όπως διαπιστώνει σε σχετική μελέτη της η Hellastat Α.Ε. (www.hellastat.eu):
Οι εταιρείες που ασχολούνται με την ανάπτυξη και διαχείριση ακινήτων είναι πολυάριθμες, με τις μεγαλύτερες από αυτές να δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη έργων μεγάλης κλίμακας, ενώ οι μικρότερες (που αποτε-λούν και την πλειοψηφία) επικεντρώνονται στην ανέγερση κατοικιών. Τον κλάδο συμπληρώνουν επενδυτικές επιχειρήσεις (Α.Ε.Ε.Α.Π.) και εταιρείες που παρέχουν υπηρεσίες, όπως συμβουλευτικές, εκτιμητικές, μεσιτικές κ.τ.λ.
Στην κατηγορία των εμπορικών κέντρων, η χαμηλή αναλογία τετραγωνικών μέτρων ανά κάτοικο συγκριτικά με την υπόλοιπη Ευρώπη (58 τ.μ ανά 1.000 κατοίκους έναντι 225 τ.μ.) συνέβαλε στην υλοποίηση αρκετών αναπτύξεων κατά τα τελευταία έτη, όμως η οικονομική κρίση που αντιμετωπίζει η χώρα, αλλά και προβλήματα αδειοδοτήσεων έχουν προκαλέσει αναβολή ή ακύρωση σχεδίων που είχαν ανακοινωθεί.
Η πτώση των τιμών ενοικίασης των καταστημάτων εκτιμάται σε 10% κατά μέσο όρο το 2009, ενώ το ποσοστό των αδιάθετων χώρων στο κέντρο της Αθήνας αυξήθηκε από 15,1% το 1ο 6μηνο του 2008 σε 16,8% το 2ο 6μηνο του 2009. Η αγορά έχει πληγεί σημαντικά από την κάμψη του λιανεμπορίου, εξαιτίας της οικονομικής ύφεσης και του περιορισμού του διαθέσιμου εισοδήματος των καταναλωτών.
Η πτώση των μισθωμάτων των γραφείων grade B και C την περίοδο 09/08 ήταν εντονότερη (10-20%) από την αντίστοιχη των χώρων υψηλής ποιότητας, καθώς στη δεύτερη περίπτωση η προσφορά είναι περιορισμένη. Επίσης, ο δείκτης διαθεσιμότητας αυξήθηκε κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες σε 12% το 2009.
Η μείωση των μισθωμάτων στους βιομηχανικούς και αποθηκευτικούς χώρους είναι εκ των πραγμάτων μικρότερη συγκριτικά με τις άλλες αγορές επαγγελματικών ακινήτων, εξαιτίας της περιορισμένης προσφοράς (ειδικά χώρων υψηλής ποιότητας) και των δυσκολιών μετεγκατάστασης. Οι αποδόσεις στην αγορά εκτιμήθηκαν σε 8,5-9% για το 2009.
Τέλος, η αγορά της κατοικίας πλήττεται την τελευταία διετία, εξαιτίας της χαμηλής ζήτησης (π.χ. έλλειψης ρευστότητας, κάμψη χορήγησης στεγαστικών δανείων) και της υπερπροσφοράς (απόθεμα 200.000 περίπου κατοικιών). Συνεπώς, η οικοδομική δραστηριότητα βαίνει φθίνουσα (-34% την περίοδο 09/07), οι αγοραπωλησίες περιορίζονται (-43% την περίοδο 09/07) και οι τιμές πώλησης μειώνονται αλλά με περιορισμένη ένταση.
Προβλήματα
Σύμφωνα με στελέχη του κλάδου με τα οποία συνεργάστηκε η Hellastat για την εκπόνηση της μελέτης, υφίστανται ουσιώδη προβλήματα και δυσλειτουργίες που συνδέονται με το ανεπαρκές και ασαφές χωροταξικό σχέδιο και τις γραφειοκρατικές συνθήκες που προκύπτουν κυρίως σε επίπεδο αδειοδοτήσεων, με συνέπεια να αποθαρρύνονται και να ματαιώνονται επενδύσεις σε νέες αναπτύξεις.
Ταυτόχρονα, η οικονομική κρίση έχει προκαλέσει σημαντικά προβλήματα, όπως έλλειψη ρευστότητας, συγκρατημένη πολιτική χορήγησης δανείων, μειωμένη ζήτηση για επαγγελματικά ακίνητα, αύξηση αδιάθετων χώρων, πτώση συναλλαγών οικιστικών ακινήτων, μειώσεις μισθωμάτων κ.ά.
Προοπτικές
Στη μελέτη της Hellastat προκύπτει ότι οι προοπτικές του κλάδου δεν είναι ευνοϊκές διότι οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες ασκούν υψηλή πίεση τόσο στην πλευρά της προσφοράς, όσο και στην πλευρά της ζήτησης. Τα βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς περιλαμβάνουν επαναδιαπραγματεύσεις των συμβολαίων προς τα κάτω στα επαγγελματικά ακίνητα, υιοθέτηση στάσης αναμονής σχετικά με την υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων (π.χ. επεκτάσεις, νέες αναπτύξεις, μετεγκαταστάσεις κ.ά.) και στροφή σε δευτερεύουσες αγορές, λόγω χαμηλότερου κόστους.
Στην αγορά κατοικίας εκτιμάται ότι το τρέχον έτος θα σημειωθεί περαιτέρω πτώση των τιμών κατά 5-10%. Οι αγοραστές στρέφονται σε μικρότερα διαμερίσματα, αλλά και μεταχειρισμένες κατοικίες. Συνολικά οι αγοραπωλησίες αναμένεται να είναι λιγότερες κατά 50% περίπου.
Η αξιοποίηση της περιουσίας του δημοσίου, μέσω διαμόρφωσης σχετικής στρατηγικής, μπορεί να συμβάλλει στην τόνωση της αγοράς, ενώ υπό προϋποθέσεις υπάρχουν ευκαιρίες για αναπτύξεις μικρής και μεσαίας κλίμακας στην περιφέρεια.
Χρηματοοικονομική ανάλυση του κλάδου
Στη μελέτη της Hellastat αναλύονται οι οικονομικές κα-ταστάσεις των επιχειρήσεων του κλάδου για την περίοδο 2009-2006. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα μέχρι στιγμής διαθέσιμα στοιχεία, ο κύκλος εργασιών ενός δείγματος 300 επιχειρήσεων εμφανίζει οριακή μέση αύξηση το 2009 κατά 1%, έναντι 4% την περίοδο 08/07. Καλύτερη εικόνα εμφανίζουν τα καθαρά κέρδη, με μέση αύξηση κατά 4,4% το 2009, έναντι σημαντικής πτώσης κατά 16% την περασμένη χρονιά. Ιδιαίτερα θετικό είναι το γεγονός ότι το 55% του δείγματος εμφανίζει βελτιω-μένα αποτελέσματα το 2009, έναντι μόλις 40% το 2008.
Η συνολική δανειακή επιβάρυνση παρουσιάζεται σχετικά σταθερή την τελευταία 3ετία, στο χαμηλό επίπεδο του 0,55 προς 1. Ωστόσο, ο βραχυπρόθεσμος τραπεζικός δανεισμός αποτελεί ουσιώδες πρόβλημα για τις 86 επιχειρήσεις του δείγματος που κάνουν χρήση τέτοιων κεφαλαίων, καθώς ξεπερνά το 48% των πωλήσεων τους. Η αποδοτικότητα ιδίων κεφαλαίων είναι φθίνουσα, στο οριακό 1,6% το 2009 από 3% το 2007.