Μειώθηκαν 1,4% οι τιμές ακινήτων στο α' τρίμηνο

Μείωση των τιμών των ακινήτων κατέγραψε η Τράπεζα της Ελλάδος στο πρώτο τρίμηνο του 2009, ενώ παράλληλα εκτιμά ότι, λόγω της κρίσης, το ενδιαφέρον έχει στραφεί περισσότερο σε παλαιά και μικρότερου εμβαδού ακίνητα.

Ταυτόχρονα σημειώνει ότι ο κίνδυνος απότομης διόρθωσης στην ελληνική αγορά κατοικίας είναι περιορισμένος στο βαθμό που η εξέλιξη των τιμών επηρεάζεται από την εξέλιξη και τις προοπτικές των ενοικίων και των μακροπρόθεσμων επιτοκίων.

Μετά την αποκλιμάκωση της ανοδικής τάσης των τιμών των κατοικιών έως το 2008, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής γίνεται αρνητικός τους πρώτους μήνες του 2009, σημειώνεται στην έκθεση της ΤτΕ. Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τις τράπεζες, οι τιμές των κατοικιών στην περιοχή της Αθήνας εκτιμάται ότι μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 1,4% (σε ονομαστικούς όρους) το πρώτο τρίμηνο του 2009.

Ανακόπηκε έτσι η αυξητική πορεία των τιμών των ακινήτων έως και το 2008, οι οποίες σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος οι τιμές των κατοικιών στις αστικές περιοχές αυξήθηκαν κατά 2,6% το 2008, από 4,6% το 2007, 12,2% το 2006 και 10,9% το 2005. Ειδικά στην περιοχή της Αθήνας ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των κατοικιών διαμορφώθηκε στο 2,7% το 2008, έναντι 5,2% το 2007 και 11,3% το 2006.

Σε ό,τι αφορά τη μελλοντική πορεία των τιμών των ακινήτων, αυτή θα εξαρτηθεί από τους παράγοντες που επηρεάζουν τόσο την πλευρά της προσφοράς όσο και την πλευρά της ζήτησης.

Αυξημένο απόθεμα κατοικιών

Η επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών των ακινήτων την τελευταία διετία εκτιμάται ότι οφείλεται τόσο στη σχετική υποχώρηση της ζήτησης όσο και στην αυξημένη προσφορά.

Συγκεκριμένα, η ανακοίνωση στο τέλος του 2006 για αύξηση των αντικειμενικών αξιών από το Μάρτιο του 2007 οδήγησε σε πρόσκαιρη αύξηση της ζήτησης το τελευταίο τρίμηνο του 2006 και τους δύο πρώτους μήνες του 2007, η οποία εν μέρει τουλάχιστον αντισταθμίστηκε από χαλάρωση της ζήτησης τους επόμενους μήνες του 2007.

Στους τελευταίους μήνες η υποχώρηση της ζήτησης μπορεί να αποδοθεί έως ένα βαθμό στην επιφυλακτική στάση που τηρούν τα νοικοκυριά εν όψει των γενικότερων οικονομικών συνθηκών και κυρίως της αβεβαιότητας που επικρατεί σε σχέση με τις επιπτώσεις της χρηματοπιστωτικής κρίσης, ιδίως όσον αφορά την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα.

Εξάλλου, οι αυξημένες προσδοκίες των νοικοκυριών για χαμηλότερα επίπεδα τιμών στο μέλλον είναι πιθανό να τα έχουν οδηγήσει σε αναβολή της απόφασης για αγορά κατοικίας. Από την άλλη πλευρά, η πιο προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών όσον αφορά τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων εκτιμάται ότι έχει και αυτή συμβάλει στην επιβράδυνση της αύξησης της ζήτησης.

Η ΤτΕ σημειώνει πάντως ότι, ενώ οι προαναφερόμενοι παράγοντες συνέβαλαν στην υποχώρηση της ζήτησης για αγορά ακινήτων συνολικά, παράλληλα έχουν στρέψει το ενδιαφέρον των αγοραστών τον τελευταίο χρόνο προς παλαιότερα και μικρότερου εμβαδού ακίνητα.

Πάντως η αγορά κατοικίας χαρακτηρίζεται από ένα σημαντικό απόθεμα νέων κατοικιών, το οποίο ωστόσο φαίνεται ότι απορροφάται σταδιακά, παρά τη σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης. Η υπερβάλλουσα αυτή προσφορά ήταν αποτέλεσμα κυρίως της εξαιρετικά αυξημένης ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας το 2006.

Σχετικά ότι ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας βάσει αδειών αυξήθηκε κατά 35,2% το 2005 και το μεγαλύτερο μέρος των εν λόγω αδειών εκδόθηκε στο τέλος του 2005, αλλά η εκτέλεσή τους εκτιμάται ότι καλύπτει το διάστημα από το 2006 ενδεχομένως έως και σήμερα.

Έτσι, η προσφορά νέων κατοικιών διατηρήθηκε από τις αρχές του 2006 σε υψηλά επίπεδα, παρά το ότι ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας βάσει αδειών μειώθηκε κατά 19,5% το 2006, 5,0% το 2007 και 17,1% το 2008.

Οι προσδοκίες της αγοράς

Ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές (που αφορά τόσο κατοικίες όσο και άλλες ιδιωτικές και δημόσιες κατασκευές) παρουσίασε μέση ετήσια αύξηση 3% το 2008, έναντι 1,5% το 2007 και 44,6% το 2006.

Όμως όπως παρατηρεί η ΤτΕ, από το δεύτερο τρίμηνο του 2008 ο δείκτης αυτός παρουσιάζει σταδιακή μείωση, η οποία συνεχίστηκε έως και το πρώτο τρίμηνο του 2009, που εμφάνισε ετήσιο ρυθμό μείωσης 31,8%.

Ειδικότερα όσον αφορά στις επιχειρήσεις κατασκευής κατοικιών, σύμφωνα με την έρευνα του ΙΟΒΕ οι εξασφαλισμένοι μήνες παραγωγής, αν και μειώθηκαν μεταξύ Δεκεμβρίου 2008 και Μαρτίου 2009, δεν υπολείπονται του μέσου όρου του 2008.

Το 2008 οι συνολικές επενδύσεις στις κατοικίες μειώθηκαν σημαντικά κατά 29,1%, σύμφωνα με τα εθνικολογιστικά στοιχεία της ΕΣΥΕ, ύστερα από μείωση 6,8% το 2007. Η μείωση, που αφορά την κατασκευή κατοικιών, αναμένεται να συνεχιστεί και να είναι σημαντική και το 2009 σύμφωνα με την ΤτΕ.

Ωστόσο, προσθέτει ότι υπάρχουν και ορισμένες ενδείξεις για λιγότερο δυσμενείς προοπτικές όσον αφορά τις συναλλαγές στην αγορά κατοικίας.

Πρόκειται για τις απαντήσεις που δόθηκαν από τα μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία της χώρας το Φεβρουάριο του 2009 σε σχετικό ερωτηματολόγιο του Τμήματος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, που αποσκοπούσε να καταγράψει τις πρόσφατες τάσεις και τις προσδοκίες στην αγορά οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων.

Συγκεκριμένα, στο ερώτημα πώς θα διαμορφωθεί η αγορά κατοικίας το επόμενο τρίμηνο, το 67% των ερωτηθέντων απάντησε ότι θα παραμείνει περίπου στα ίδια επίπεδα, το 17% ότι θα είναι ελαφρώς καλύτερη και το υπόλοιπο 16% ότι θα υπάρξει ελαφρά επιδείνωση.

Στο ερώτημα πώς αναμένεται να διαμορφωθούν οι συναλλαγές επί κατοικιών το επόμενο τρίμηνο, το 50% των ερωτηθέντων απάντησε ότι θα παραμείνουν περίπου ίδιες, το 33% ότι θα αυξηθούν ελαφρά και το 17% ότι θα είναι ελαφρά μειωμένες.

Ανάλογη αισιοδοξία προκύπτει και από τα αποτελέσματα έρευνας του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, σύμφωνα με την οποία ο σχετικός δείκτης προσδοκιών για την αγορά κατοικίας διαμορφώθηκε στο επίπεδο των 42,1 μονάδων για το πρώτο εξάμηνο του 2009, έναντι 40,8 μονάδων στο δεύτερο εξάμηνο του 2008, σημειώνοντας αύξηση 3,2%.

Αντέχουν οι κατασκευαστές

Η ύπαρξη σημαντικού αποθέματος αδιάθετων κατοικιών, σε συνδυασμό με την ασθενή ζήτηση στην αγορά ακινήτων τα δύο τελευταία χρόνια, έχει οδηγήσει σε στάση αναμονής τους εργολάβους οικοδομών ως προς την ανάληψη νέων επενδυτικών πρωτοβουλιών.

Οι κατασκευαστές, έχοντας στην κατοχή τους μεγάλο αριθμό ακινήτων προς πώληση, περιορίζουν την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, ευελπιστώντας έτσι να διατηρήσουν τις τιμές πώλησης στα ίδια επίπεδα. Η συγκρατημένη αυτή τακτική, δηλαδή η περιορισμένη επέκταση των εργασιών από την πλευρά των οικοδομικών επιχειρήσεων, δεν αναμένεται να μεταβληθεί σημαντικά τους επόμενους μήνες.

Ακόμα η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι το συνολικό κόστος κατασκευής, όπως προκύπτει από τους δείκτες της ΕΣΥΕ το κόστος κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών, παρουσίασε μέση ετήσια αύξηση 5,0% το 2008, έναντι 4,4% το 2007.