Οι 12 «παγίδες» για μεταβολές περιουσιακής κατάστασης

Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Κούρου
[email protected]

Δώδεκα «παγίδες» πρέπει να προσέξουν ιδιαίτερα όσοι ιδιοκτήτες προβαίνουν αναδρομικά σε διόρθωση στοιχείων των ακινήτων που δηλώνουν στο έντυπο Ε9 με τις αλλαγές στην περιουσιακή τους κατάσταση, προκειμένου να μην υπάρξουν λάθη τα οποία μπορεί να τους «στοιχίσουν» ακριβά, αφού με βάση τις διορθώσεις αυτές η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) θα υπολογίσει τον νέο ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν από τον Απρίλιο.

Η πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ έχει ανοίξει και οι φορολογούμενοι έχουν προθεσμία μέχρι το τέλος Μαΐου για να υποβάλουν διορθωμένες δηλώσεις Ε9 με τα νέα στοιχεία των ακινήτων τους, εφόσον φυσικά πρόκειται για μεταβολές που έγιναν κατά τη διάρκεια του 2021.

Από «κόσκινο» οι διορθώσεις

Διευκρινίζεται ότι ο φετινός αναμορφωμένος ΕΝΦΙΑ -ο οποίος θα υπολογιστεί με τις νέες αντικειμενικές αξίες, που σε ορισμένες περιοχές είναι «φουσκωμένες» έως και 250%- θα υπολογιστεί για τα ακίνητα που είχε στην κατοχή του κάθε ιδιοκτήτης την 1η Ιανουαρίου 2022. Για τον λόγο αυτό, άλλωστε, όλες οι διορθώσεις είτε στα περιγραφικά στοιχεία είτε στα ποσοστά συνιδιοκτησίας και στα είδη των εμπράγματων δικαιωμάτων επί των ακινήτων θα περάσουν από το «κόσκινο» της ΑΑΔΕ προκειμένου να εντοπιστούν τυχόν «εσκεμμένες» διορθώσεις που μπορεί να αλλάξουν την εικόνα του ακινήτου και να αποφέρουν μικρότερο φόρο στα ταμεία του Δημοσίου.

Στο πλαίσιο αυτό και για τη σωστή αποκατάσταση ενδεχόμενων τυπικών λαθών και ελλείψεων, με βάση τις οδηγίες της ΑΑΔΕ (Α1019/9.2.20220), σε στοιχεία των δηλώσεων στοιχείων ακινήτων προκειμένου να συντεθούν μηχανογραφικά οι νέες δηλώσεις ΕΝΦΙΑ, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να δώσουν προσοχή στα εξής:
1. Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου είδους εμπράγματου δικαιώματος, το ακίνητο θεωρείται ότι ανήκει κατά πλήρη κυριότητα στον φορολογούμενο, εφόσον το έτος γέννησης επικαρπωτή για το συγκεκριμένο δικαίωμα είναι κενό.
2. Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου ποσοστού συνιδιοκτησίας, λαμβάνεται ποσοστό συνιδιοκτησίας 100%.
3. Σε περίπτωση μη συμπλήρωσης του αριθμού ορόφου ή συμπλήρωσης ορόφου ακινήτου ως δώμα, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται ο συντελεστής που αντιστοιχεί στον έκτο όροφο.
4. Σε περίπτωση κατά την οποία το έτος γέννησης επικαρπωτή έχει συμπληρωθεί με διψήφιο αριθμό, αυτός θεωρείται ως η ηλικία του επικαρπωτή κατά το έτος υποβολής της δήλωσης στοιχείων ακινήτων. Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου έτους γέννησης επικαρπωτή, με εξαίρεση την προηγούμενη περίπτωση, λαμβάνεται το δυσμενέστερο για το φορολογούμενο έτος.
5. Σε περίπτωση εμπράγματου δικαιώματος με επικαρπωτή νομικό πρόσωπο, θα αποδίδεται η ισχύουσα τιμή για επικαρπία, ανεξάρτητα από το δηλωθέν έτος γέννησης επικαρπωτή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.
6. Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό, λαμβάνεται η μεγαλύτερη Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ) του νομού για τον κύριο φόρο φυσικών και νομικών προσώπων και, κατά περίπτωση, η μεγαλύτερη ΑΒΑ ή Ειδική Βασική Αξία (ΕΒΑ) για τον συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων. Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό και δήμο, λαμβάνεται κατά περίπτωση η μεγαλύτερη ΑΒΑ ή ΕΒΑ του δήμου για τον συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων.
7. Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό, λαμβάνεται η μεγαλύτερη Τιμή Οικοπέδου (Τ.Ο.) αρχικό του νομού και εάν η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό και δήμο, λαμβάνεται η μεγαλύτερη Τ.Ο. αρχικό του δήμου για τον συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων.
8. Σε περίπτωση κατά την οποία έχει συμπληρωθεί η στήλη της συνολικής επιφάνειας κτισμάτων που βρίσκονται στο αγροτεμάχιο, αλλά δεν έχει συμπληρωθεί η κατηγορία του ακινήτου, θεωρείται ότι επί του αγροτεμαχίου βρίσκεται κατοικία.
9. Σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχουν συμπληρωθεί τα στοιχεία πρόσοψης του αγροτεμαχίου ή έχουν συμπληρωθεί λανθασμένα, για τον συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων θεωρείται ότι το γήπεδο έχει πρόσοψη σε εθνική ή επαρχιακή οδό.
10. Σε περίπτωση κατά την οποία υπάρχουν περισσότερες των μία ζώνες, με την ίδια χαμηλότερη τιμή, ως συντελεστής οικοπέδου (Σ Οικ.), συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), λαμβάνονται αυτοί από τον συνδυασμό των οποίων προκύπτει η μικρότερη φορολογητέα αξία οικοπέδου.
11. Σε περίπτωση οικισμών προϋφισταμένων του 1923 και οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, για τον υπολογισμό του Σ.Ο. τελ. ως επιφάνεια του κατά κανόνα άρτιου οικοπέδου λαμβάνεται η αναγραφόμενη στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.
12. Σε περίπτωση κατά την οποία οι χάρτες ΑΠΑΑ (Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων) -όπως ισχύουν βάσει των αποφάσεων του υπουργού Οικονομικών, που εκδίδονται κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (Α’ 43)- δεν αποτυπώνουν για κάποιες περιοχές τα επιμέρους οικοδομικά τετράγωνα, προς διευκόλυνση των φορολογουμένων για τον εντοπισμό των ακινήτων τους αυτά συμπληρώνονται στο Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα (ΟΠΣ) Περιουσιολόγιο με βάση κάθε πρόσφορο μέσο.

Ποιοι υποβάλλουν δήλωση

Επισημαίνεται ότι υποχρέωση για την υποβολή δηλώσεων Ε9 για μεταβολές περιουσιακής κατάστασης που πραγματοποιήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2021 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2021 έχουν:
1. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που έχει ακίνητα ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς και εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα εμπράγματων δικαιωμάτων.
2. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που έχει οποιαδήποτε μεταβολή στα ακίνητά του, τα οποία είχαν περιληφθεί σε δηλώσεις στοιχείων ακινήτων τα προηγούμενα έτη.
3. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, όταν νέμονται ακίνητα χωρίς τη συναίνεση φορέα της γενικής κυβέρνησης.

Τα ακίνητα ή τα εμπράγματα δικαιώματα σε αυτά, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή τους, αναγράφονται στη δήλωση από:
- Τον κύριο του ακινήτου, από την ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης.
- Τον κύριο του ακινήτου, από την ημερομηνία τελεσιδικίας της δικαστικής απόφασης καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως ή της δικαστικής απόφασης µε την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία.
- Τον υπερθεματιστή, από την ημερομηνία σύνταξης της κατακυρωτικής έκθεσης, σε περιπτώσεις πλειστηριασμού.
- Τους κληρονόμους ακίνητης περιουσίας.
- Τον νομέα επίδικων ακινήτων.
- Τον εκ προσυμφώνου αγοραστή ακινήτου στις περιπτώσεις προσυμφώνου µε δικαίωμα αυτοσύμβασης, µε εξαίρεση τα εργολαβικά προσύμφωνα.
- Τους δικαιούχους ακινήτου από το Δημόσιο ή τον ΟΕΚ ή ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ που έχουν παραλάβει αυτά χωρίς οριστικά παραχωρητήρια.
- Τον υπόχρεο γονέα, για την ακίνητη περιουσία των προστατευόμενων τέκνων του (τέκνο, το οποίο έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης, υποβάλλει αυτοτελώς δήλωση στοιχείων ακινήτων).
- Τον κηδεμόνα, για την ακίνητη περιουσία σχολάζουσας κληρονομιάς, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται.
- Τον εκτελεστή διαθήκης ή τον εκκαθαριστή, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για την κληρονομιαία ακίνητη περιουσία για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται και τη διοικεί.
- Τον μεσεγγυούχο ακίνητης περιουσίας, για την υπό μεσεγγύηση περιουσία, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα διαρκεί η μεσεγγύηση.
- Τον κάτοχο ακινήτου που ανήκει σε φορέα της γενικής κυβέρνησης, χωρίς τη συναίνεσή του.
- Τον σύνδικο της πτώχευσης για λογαριασμό του πτωχού, για την πτωχευτική περιουσία.
Η δήλωση στοιχείων ακινήτων υποβάλλεται ατομικά από κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, στο έτος που προκύπτει υποχρέωση και µόνο ηλεκτρονικά µε τους προσωπικούς του κωδικούς διαδικτυακά µέσω του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος (ΟΠΣ) - Περιουσιολογίου ακινήτων.