Αλλαγή των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών ακινήτου, θέσπιση μόνιμου μηχανισμού «επικαιροποίησης» των αντικειμενικών αξιών, επανεξέταση των συντελεστών εμπορικότητας και παλαιότητας, αλλά και εφαρμογή της «ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου» -ύστερα από τις πολύμηνες παρατάσεις που δόθηκαν λόγω πανδημίας- περιλαμβάνει το πακέτο με τις αλλαγές στην κτηματαγορά.
Από την έντυπη έκδοση
Του Θάνου Τσίρου
[email protected]
Αλλαγή των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών ακινήτου, θέσπιση μόνιμου μηχανισμού «επικαιροποίησης» των αντικειμενικών αξιών, επανεξέταση των συντελεστών εμπορικότητας και παλαιότητας, αλλά και εφαρμογή της «ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου» -ύστερα από τις πολύμηνες παρατάσεις που δόθηκαν λόγω πανδημίας- περιλαμβάνει το πακέτο με τις αλλαγές στην κτηματαγορά.
Ουσιαστικά, από το νέο έτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα αντιμετωπίσουν ένα εντελώς διαφορετικό σκηνικό και όσον αφορά τους φόρους κατοχής ακινήτων και όσον αφορά τις διαδικασίες των μεταβιβάσεων. Ο στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα σταθερό και λιγότερο γραφειοκρατικό πλαίσιο φορολόγησης των ακινήτων ώστε ιδιοκτήτες αλλά και επενδυτές να γνωρίζουν τι τους περιμένει και κατά τη διαδικασία της μεταβίβασης και, στη συνέχεια, με τη διατήρηση του ακινήτου είτε για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών είτε για επενδυτικούς λόγους.
Στο οικονομικό επιτελείο εκτιμούν ότι η κτηματαγορά, παρά την ανησυχία που προκαλεί η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών -η οποία με τη σειρά της σπρώχνει ακόμη περισσότερο προς τα πάνω τις τιμές των ακινήτων-, θα συμβάλει καθοριστικά στην αύξηση των επενδύσεων -και κατά συνέπεια και στην αύξηση του ΑΕΠ- μέσα στο 2022. Γι’ αυτό και οι παρεμβάσεις που προγραμματίζονται για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, για τους συντελεστές φορολόγησης αλλά και για τη διαδικασία της μεταβίβασης, γίνονται με γνώμονα το να δημιουργηθεί ένα σταθερό περιβάλλον το οποίο θα είναι φιλικό τόσο για εγχώριους όσο και για ξένους επενδυτές. Πρακτικά, μέσα στο 2022 αναμένονται οκτώ σημαντικές αλλαγές που θα επηρεάσουν με τον έναν ή τον άλλον τρόπο τη λειτουργία της κτηματαγοράς. Οι αλλαγές αυτές είναι οι εξής:
1. Ενεργοποίηση νέων αντικειμενικών αξιών: Με την ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών αλλάζουν πολλά στην αγορά ακινήτων. Βάσει των νέων αξιών που θα ισχύσουν από την 1η/1/2022 θα υπολογίζονται τα έξοδα μεταβίβασης (συμβολαιογραφικά, φόρος μεταβίβασης, δημοτικά τέλη κ.λπ.), ενώ είναι προφανές ότι η μεγαλύτερη αλλαγή θα αφορά τον ΕΝΦΙΑ. Στις περισσότερες περιοχές της χώρας οι νέες αντικειμενικές αξίες επιφέρουν αυξήσεις. Γι’ αυτό και το υπουργείο Οικονομικών έχει ήδη υπολογίσει ότι από τις νέες τιμές ζώνης θα δημιουργηθεί δημοσιονομικός χώρος άνω των 300 εκατ. ευρώ, ο οποίος και θα διατεθεί για να χρηματοδοτηθούν οι μειώσεις στους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Ακόμη και οι ιδιοκτήτες ακινήτων που ενδιαφέρονται για γονικές παροχές, θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους την ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών. Μπορεί με το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ να μην επέρχεται αύξηση στον φόρο γονικής παροχής, ωστόσο τα έξοδα μεταβίβασης θα είναι αυξημένα.
2. Θέσπιση μόνιμου μηχανισμού αναπροσαρμογής αντικειμενικών αξιών: Οι νέες αντικειμενικές αξίες που ενεργοποιούνται από την 1η/1/2022, ουσιαστικά ενσωματώνουν τις μεταβολές που παρατηρήθηκαν στις αξίες των ακινήτων κατά την τετραετία 2018-2022. Η τελευταία φορά που έγινε «επικαιροποίηση» των αντικειμενικών αξιών ήταν στα μέσα του 2018 (με στοιχεία που συγκεντρώθηκαν στις αρχές του 2018). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι από τις αρχές του 2019 μέχρι και το τέλος του 2021 εφαρμόζονται αντικειμενικές αξίες που αποτυπώνουν τα δεδομένα της κτηματαγοράς στις αρχές του 2018. Αυτός είναι και ένας λόγος για τον οποίο σε πολλές περιοχές επέρχεται μεγάλη αύξηση της αντικειμενικής αξίας από τις αρχές του 2022. Προκειμένου να αποφευχθούν αντίστοιχα φαινόμενα στο μέλλον, το υπουργείο Οικονομικών θέλει να προχωρήσει σε έναν μόνιμο σταθερό μηχανισμό επικαιροποίησης των αντικειμενικών αξιών (ανά έτος ή ανά διετία), ώστε οι αντικειμενικές αξίες να αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση της αγοράς χωρίς μεγάλη χρονοκαθυστέρηση. Ο μόνιμος μηχανισμός θα λαμβάνει υπόψη του τα δεδομένα που συγκεντρώνονται από τα συμβόλαια των ακινήτων, από τις έρευνες που κάνει η Τράπεζα της Ελλάδος (με στοιχεία και από τις τράπεζες που χορηγούν τα στεγαστικά δάνεια), αλλά και φυσικά με τα δεδομένα των εκτιμητών ακινήτων. Μέσα στο 2022 αναμένεται να οριστικοποιηθεί ο νέος μηχανισμός και να αποφασιστεί η ημερομηνία της επόμενης «επικαιροποίησης» των τιμών ζώνης, κάτι που είναι πιθανό να συμβεί από τις αρχές του 2023.
3. Αναπροσαρμογή συντελεστών ΕΝΦΙΑ: Οι πρόσθετοι πόροι που θα υπολογιστεί ότι διασφαλίζονται από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα χρηματοδοτήσουν τη νέα κλίμακα υπολογισμού του κύριου φόρου στον ΕΝΦΙΑ. Ο στόχος είναι μέχρι το τέλος του χρόνου να νομοθετηθεί μια ενιαία κλίμακα βάσει της οποίας θα υπολογίζεται ο καινούργιος φόρος κατοχής ακινήτων. Οι δύο βασικοί στόχοι που έχει θέσει η κυβέρνηση είναι οι εξής: Πρώτον, με τη νέα κλίμακα να επέλθει μείωση της επιβάρυνσης για τη μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτητών, παρά την ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών. Και δεύτερον, να μην υπάρξει επίπτωση στα δημόσια έσοδα, κάτι που σημαίνει ότι και για του χρόνου θα πρέπει να βεβαιωθεί φόρος 2,6 δισ. ευρώ. Τα σενάρια που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών είναι πολλά. Ένα από αυτά προβλέπει την παρουσίαση μιας κλίμακας η οποία θα ενσωματώνει και την έκπτωση που δίνεται σήμερα στους φορολογούμενους με βάση την αξία της περιουσίας τους. Υπενθυμίζεται ότι οι έχοντες ατομική περιουσία έως 60.000 ευρώ έχουν έκπτωση 30%, οι έχοντες περιουσία από 60.000 έως 100.000 ευρώ, έκπτωση της τάξεως του 26%-28%, οι ιδιοκτήτες με περιουσία από 100.000 ευρώ έως ένα εκατομμύριο ευρώ γλιτώνουν 20%, ενώ από το ένα εκατομμύριο ευρώ και πάνω η έκπτωση υπολογίζεται με συντελεστή 10%. Η αλλαγή του χρονοδιαγράμματος πληρωμής του φόρου είναι δεδομένη. Η εκκαθάριση θα γίνει τον Φεβρουάριο και ο φόρος θα πληρώνεται από τον Μάρτιο μέχρι τον Δεκέμβριο σε 10 δόσεις. Αυτό, βέβαια, εγείρει θέμα όσον αφορά τον τρόπο υπολογισμού της έκπτωσης 50% που δικαιούνται οι έχοντες χαμηλά εισοδήματα. Δύο τα σενάρια (δεδομένου ότι υπάρχει πρόθεση διατήρησης της συγκεκριμένης έκπτωσης). Το πρώτο προβλέπει ότι η έκπτωση θα δίνεται με τα εισοδήματα του προηγούμενου έτους (σ.σ.: δηλαδή η έκπτωση του 2022 να υπολογιστεί βάσει του εισοδήματος του 2020) και το δεύτερο σενάριο ότι θα γίνεται συμπληρωματική εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ μετά την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.
4. Κατάργηση συμπληρωματικού φόρου ακινήτων: Ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων που επιβάλλεται σήμερα σε όσους έχουν ατομική περιουσία άνω των 250.000 ευρώ έχει δημιουργήσει προβλήματα ειδικά όσον αφορά την προσέλκυση επενδυτών από το εξωτερικό, καθώς επηρεάζει άμεσα την επενδυτική απόδοση στα ακίνητα, δείκτης που λαμβάνουν σοβαρά υπόψη τους οι επενδυτές. Αναμένονται οι τελικές αποφάσεις της κυβέρνησης σε δύο επίπεδα. Πρώτον, ναι μεν έχει εξαγγελθεί η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, ωστόσο δεν έχει διευκρινιστεί αν αυτό θα αφορά και τα νομικά πρόσωπα ή μόνο τα φυσικά πρόσωπα. Πλήρης κατάργηση για όλους ανεβάζει το δημοσιονομικό κόστος στα 600 εκατ. ευρώ, ενώ αν διατηρηθεί ο φόρος των επιχειρήσεων η δημοσιονομική επιβάρυνση περιορίζεται περίπου στο μισό. Αυτό το κενό θα πρέπει να καλυφθεί από τους φόρους που θα αποδώσει ο κύριος ΕΝΦΙΑ, με βάση την καινούργια ενιαία κλίμακα που προαναφέρθηκε. Δεύτερον, έχει πέσει στο τραπέζι το ενδεχόμενο να θεσπιστεί ένας συντελεστής «πολυτελείας» ώστε να επιβάλλεται περισσότερος φόρος στα ακίνητα μεγάλης αξίας. Δηλαδή ή στα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας, ή στα ακίνητα στις ακριβότερες περιοχές της χώρας η αξία των οποίων θα υπερβαίνει ένα όριο αξίας που θα προσδιοριστεί. H διαφορά είναι η εξής: ο συμπληρωματικός φόρος δημιουργεί αντικίνητρο επενδύσεων, καθώς όσο περισσότερες είναι οι επενδύσεις, τόσο μεγαλύτερος γίνεται ο τελικός συντελεστής φορολόγησης του επενδυτή. Αντίθετα, με τον «συντελεστή πολυτελείας» επιβαρύνονται μόνο οι ιδιοκτήτες ή όσοι επενδύουν σε ακίνητα πολύ μεγάλης αξίας. Εκτιμάται λοιπόν ότι με την προωθούμενη λύση θα δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για μεγαλύτερη «κινητικότητα» στην αγορά ακινήτων. Η ΠΟΜΙΔΑ, πάντως, έχει αντιταχθεί στο ενδεχόμενο να θεσπιστεί φόρος πολυτελείας ανά ακίνητο, εκτιμώντας ότι κάτι τέτοιο θα επιβαρύνει κυρίως τους ιδιοκτήτες καταστημάτων και αδόμητων οικοπέδων, η αξία των οποίων έχει ανέβει πολύ τα τελευταία χρόνια.
5. Επανεξέταση συντελεστών παλαιότητας: Είναι μια εκκρεμότητα που δεν αντιμετωπίζεται από φέτος για να μη γίνει ακόμη πιο περίπλοκος ο υπολογισμός των φόρων στα ακίνητα. Ωστόσο, από το 2022, το θέμα αναμένεται να επανέλθει στο προσκήνιο, καθώς η διατήρηση των συντελεστών παλαιότητας στα επίπεδα που ίσχυαν από το 1980 δημιουργεί αδικίες. Ένα ακίνητο ηλικίας 26 ετών έχει σήμερα την ίδια φορολογητέα αξία με ένα ακίνητο ηλικίας 50 ετών. Το σκεπτικό είναι να αναπροσαρμοστούν οι συντελεστές μέσα στο έτος και να ενεργοποιηθούν από το 2023.
6. Επανεξέταση συντελεστών εμπορικότητας: Είναι και αυτή μια μεγάλη εκκρεμότητα, ειδικά για τους ιδιοκτήτες εμπορικών καταστημάτων και γραφείων. Οι συντελεστές εμπορικότητας δεν έχουν επικαιροποιηθεί εδώ και πολλά χρόνια. Πλέον εκτιμάται ότι δεν αποτυπώνουν τις συνθήκες που επικρατούν σήμερα στις εμπορικές πιάτσες της χώρας.
7. Ενεργοποίηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου: Το υπουργείο Περιβάλλοντος έδωσε το χρονικό περιθώριο στους ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις ακινήτων μέχρι το τέλος του 2021 με την έκδοση «βεβαίωσης μηχανικού», χωρίς δηλαδή να απαιτείται η έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου. Το επιχείρημα ήταν ότι θα πρέπει να διευκολυνθούν οι ιδιοκτήτες να κάνουν τις μεταβιβάσεις τους με τις σημερινές αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και όχι με αυτές που θα ενεργοποιηθούν από την 1η/1/2022. Με αυτό το δεδομένο, δεν αναμένεται να υπάρξει νέα παράταση. Έτσι, από τις αρχές του χρόνου, μία από τις βασικές αλλαγές με τις οποίες θα βρεθούν αντιμέτωποι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα είναι και η έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας, κάτι που προσθέτει στο συνολικό κόστος πολλές εκατοντάδες ευρώ, ανάλογα και με τις εκκρεμότητες που υπάρχουν για κάθε ακίνητο.
8. Μόνιμος μηχανισμός δήλωσης «ξεχασμένων» τετραγωνικών: Μέχρι το τέλος του χρόνου «τρέχει» ο χρόνος για τη δεύτερη ευκαιρία που έδωσε το υπουργείο Εσωτερικών στους ιδιοκτήτες προκειμένου να δηλώσουν «ξεχασμένα» τετραγωνικά στους δήμους. Η δήλωση γίνεται μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και με «έκπτωση» στο πρόστιμο που επιβάλλεται για όσους έχουν παραβλέψει να δηλώσουν τις σωστές επιφάνειες. Το πλεονέκτημα της δήλωσης μέχρι το τέλος του χρόνου είναι ότι το πρόστιμο είναι μικρότερο και ότι δεν επιβάλλονται αναδρομικά ακόμη και 10 ετών, όπως γίνεται κανονικά χωρίς τη συγκεκριμένη ρύθμιση. Από τις αρχές του 2022, που θα εκπνεύσει και η προθεσμία για τη δεύτερη ευκαιρία, θα εξεταστεί το ενδεχόμενο να φτιαχτεί ένας μόνιμος μηχανισμός δήλωσης των ξεχασμένων τετραγωνικών. Η οικονομική επιβάρυνση όσων θα κάνουν τις δηλώσεις μετά την αλλαγή του έτους θα είναι σαφώς μεγαλύτερη σε σχέση με το ποσό που θα πλήρωνε κάποιος αν έσπευδε τώρα να τακτοποιήσει τις εκκρεμότητές του. Ωστόσο, θα σχεδιαστεί ένας μηχανισμός που θα απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από τις υπέρογκες επιβαρύνσεις (π.χ. αναδρομικά 10 ετών). Ήδη εξετάζεται το ενδεχόμενο η αναδρομικότητα να περιορίζεται στην 5ετία, όπως ισχύει άλλωστε για τις περισσότερες οφειλές προς το Δημόσιο. Η ανάγκη ενός μόνιμου μηχανισμού κρίνεται απαραίτητη προκειμένου να μην προκύψουν προβλήματα κατά τη διαδικασία μεταβίβασης των ακινήτων.