Από μηδενικής βάσεως θα εξετάσει το υπουργείο Οικονομικών τους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, την κλίμακα υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου, την εκπτωτική πολιτική του φόρου κατοχής ακινήτων και τα κριτήρια για σειρά επιδομάτων -όπως το επίδομα ενοικίου, στέγασης κ.λπ.- εν όψει της ενεργοποίησης των νέων αντικειμενικών αξιών από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Από την έντυπη έκδοση
Του Θάνου Τσίρου
[email protected]
Από μηδενικής βάσεως θα εξετάσει το υπουργείο Οικονομικών τους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, την κλίμακα υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου, την εκπτωτική πολιτική του φόρου κατοχής ακινήτων και τα κριτήρια για σειρά επιδομάτων -όπως το επίδομα ενοικίου, στέγασης κ.λπ.- εν όψει της ενεργοποίησης των νέων αντικειμενικών αξιών από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Στο «μικροσκόπιο» θα μπουν επίσης οι συντελεστές παλαιότητας και οι συντελεστές εμπορικότητας των ακινήτων, καθώς σε πολλές περιοχές η κατακόρυφη αύξηση των τιμών ζώνης οδηγεί σε υπερβολικές αυξήσεις της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, η οποία μάλιστα σε αρκετές περιπτώσεις ξεπερνά και την εμπορική αξία.
Από την ανάλυση των μεταβολών στις αντικειμενικές αξίες προκύπτει ο κίνδυνος εκατοντάδες χιλιάδες ή και εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων να βρεθούν αντιμέτωποι με δυσάρεστες συνέπειες από τις αρχές του χρόνου.
Πρώτον, έχουν επέλθει μεγάλες αυξήσεις σε αρκετές από τις φθηνές περιοχές, ειδικά στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Γι’ αυτό, άλλωστε, και δεν είναι τυχαία η κατακόρυφη μείωση των τιμών ζώνης που εξακολουθούν να κυμαίνονται κάτω από τα 1.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει και αυξημένο κίνδυνο να χαθούν κοινωνικά επιδόματα, τα οποία είναι συνδεδεμένα όχι μόνο με το εισόδημα, αλλά και με το ύψος της περιουσίας.
Δεύτερον, είναι ορατός ο κίνδυνος αύξησης και του ΕΝΦΙΑ αλλά και του συμπληρωματικού φόρου. Και πάλι από την επεξεργασία των στοιχείων προκύπτει ότι με βάση τους υφιστάμενους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, οι νέες αντικειμενικές αξίες οδηγούν ακόμη και σε διπλασιασμό του φόρου κατοχής ακινήτων.
Ο τρίτος κίνδυνος είναι να αυξηθεί αισθητά ο αριθμός των φορολογουμένων που θα πέσουν στην «τσιμπίδα» του συμπληρωματικού φόρου, γι’ αυτό και θα επανεξεταστεί το «αφορολόγητο» που σήμερα διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ.
Τέταρτον, μπαίνει ζήτημα της δυνατότητας υπαγωγής στον εξωδικαστικό μηχανισμό διευθέτησης οφειλών, ο οποίος έκανε «πρεμιέρα» από την 1η Ιουνίου. Δεδομένου ότι η μαθηματική φόρμουλα υπολογισμού του αριθμού των δόσεων επηρεάζεται άμεσα από την περιουσιακή εικόνα του οφειλέτη και μάλιστα ανεξάρτητα από την εικόνα του εισοδήματος, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών είναι πιθανό να επηρεάσει την ικανότητα των οφειλετών να ανταποκριθούν στην όποια ρύθμιση που αποτελεί και την τελευταία ευκαιρία πριν από τον πλειστηριασμό.
Οι αλλαγές που προκαλούν οι νέες αντικειμενικές αξίες θα αποτελέσουν την ατζέντα της ειδικής ομάδας εργασίας που συστήνει το υπουργείο Οικονομικών. Αυτή, μετά την άντληση των σχετικών στοιχείων και από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), θα καταγράψει τις συνέπειες και θα εισηγηθεί στην κυβέρνηση τις αλλαγές που θα πρέπει να προωθηθούν. Οι προτάσεις θα λάβουν τη μορφή νομοσχεδίου, το οποίο θα πρέπει να ψηφιστεί μέχρι το τέλος του έτους ώστε να προχωρήσει η εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ του 2022, οι ρυθμίσεις οφειλών, οι μεταβιβάσεις ακινήτων και η καταβολή των κοινωνικών επιδομάτων της επόμενης χρονιάς. Οι αλλαγές συνοψίζονται στον ακόλουθο κατάλογο με τις δέκα εκκρεμότητες.
1. Κλίμακα υπολογισμού συντελεστών ΕΝΦΙΑ: Σε εκατοντάδες περιοχές ανά τη χώρα οι νέες τιμές ζώνης βγάζουν πολύ μεγάλες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ ανά τετραγωνικό μέτρο, οι οποίες ξεπερνούν ακόμη και το 100%. «Ακτινογραφώντας» την επίπτωση των νέων τιμών σε 1.161 περιοχές του Λεκανοπεδίου, η «Ν» βγάζει τα ακόλουθα στατιστικά ευρήματα. Αν δεν γίνει καμία απολύτως αλλαγή στην κλίμακα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από τον Ιανουάριο του 2021, τότε:
* 85 ζώνες θα υποστούν αύξηση του ΕΝΦΙΑ πάνω από 50% (το 7% του συνόλου),
* 541 ζώνες (το 47% του συνόλου) θα έχουν αύξηση του ΕΝΦΙΑ από 20% έως 50%,
* 65 ζώνες (το 6% του συνόλου) θα έχουν αύξηση έως και 20%,
* δεν επέρχεται μεταβολή σε 452 ζώνες (το 39% του συνόλου), ενώ
* μείωση επέρχεται σε μόλις 18 ζώνες, δηλαδή στο 2% του συνόλου του Λεκανοπεδίου.
Αυτά τα στατιστικά ευρήματα παρουσιάζουν πολύ μεγάλο ενδιαφέρον, καθώς από τη φορολόγηση των ακινήτων του Λεκανοπεδίου προκύπτει πάνω από το 50% των συνολικών εσόδων του ΕΝΦΙΑ. Δεδομένου, λοιπόν, ότι η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει πως δεν επιθυμεί αύξηση των δημοσίων εσόδων από τον φόρο κατοχής ακινήτων, είναι προφανές ότι θα απαιτηθούν αλλαγές στα κλιμάκια του ΕΝΦΙΑ και μειώσεις στους φόρους ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ο ΕΝΦΙΑ είναι άρρηκτα συνδεδεμένος με την τιμή ζώνης, καθώς ο φόρος ανά τετραγωνικό μέτρο προκύπτει από την ακόλουθη κλίμακα:
* Για περιοχές με τιμή ζώνης έως 550 ευρώ, ο φόρος είναι 2 ευρώ ανά μέτρο.
* Για τιμή ζώνης από 551 έως 750 ευρώ: 2,8 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 751 έως 1.050 ευρώ: 2,9 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 1.051 έως 2.000 ευρώ: 3,7 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 2.001 έως 2.500 ευρώ: 6 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 2.501 έως 3.000 ευρώ: 7,6 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 3.001 έως 3.500 ευρώ: 9,20 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 3.501 έως 4.000 ευρώ: 9,6 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 4.001 έως 4.500 ευρώ: 11,10 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 4.501 έως 5.000 ευρώ: 11,30 ευρώ ανά μέτρο.
* Για 5.001 ευρώ και πάνω: 13,00 ευρώ ανά μέτρο.
Κλίμακα υπολογισμού συμπληρωματικού φόρου
2. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα έχουν αύξηση στη φορολογητέα αξία της περιουσίας τους. Αυτό σημαίνει ότι θα βρεθούν σε ανώτερο κλιμάκιο υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου. Μια από τις «ασκήσεις» που θα «τρέξει» η ΑΑΔΕ θα είναι και η επίπτωση των νέων αντικειμενικών αξιών στον συμπληρωματικό φόρο. Εφόσον προκύψει -όπως αναμένεται- κατακόρυφη αύξηση στο προς βεβαίωση ποσό, θα εξεταστεί το ενδεχόμενο επανασχεδιασμού της κλίμακας υπολογισμού, η οποία σήμερα έχει τη μορφή που παρουσιάζεται στον σχετικό πίνακα.
3. «Αφορολόγητο» συμπληρωματικού φόρου: Το αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου έχει οριστεί αυτή τη στιγμή στις 250.000 ευρώ. Από το σύνολο των περίπου 7,3 εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων, μόλις οι 320.000 έχουν ατομική περιουσία άνω των 250.000 ευρώ με αποτέλεσμα να πληρώνουν συμπληρωματικό φόρο. Συνολικά το Δημόσιο εισπράττει από τον συμπληρωματικό φόρο 630 εκατ. ευρώ τον χρόνο, εκ των οποίων τα 273 εκατ. ευρώ δίδονται από τα νομικά πρόσωπα για τα οποία δεν υπάρχει αφορολόγητο. Ένα, λοιπόν, από τα αντικείμενα συζήτησης στο υπουργείο Οικονομικών θα είναι ο επαναπροσδιορισμός του αφορολόγητου. Με δεδομένο ότι στις περισσότερες περιοχές της χώρας υπάρχει αύξηση στην τιμή ζώνης, χωρίς αύξηση του αφορολογήτου, θα αυξηθεί κατακόρυφα ο αριθμός των φυσικών προσώπων που θα πληρώσουν συμπληρωματικό φόρο. Σήμερα τα φυσικά πρόσωπα καταβάλλουν 360 εκατ. ευρώ.
4. Εκπτωτική πολιτική ΕΝΦΙΑ: Η θέσπιση εκπτωτικών συντελεστών τόσο στον κύριο ΕΝΦΙΑ όσο και στον συμπληρωματικό φόρο υιοθετήθηκε για πρώτη φορά το 2019 και φέτος θα εφαρμοστεί για τρίτη διαδοχική χρονιά. Μάλιστα, η τροπολογία για την επανάληψη των εκπτώσεων, που διασφαλίζει ότι και το 2021 θα πληρώσουμε τον ίδιο φόρο με το 2020, κατατέθηκε την περασμένη εβδομάδα στη Βουλή. Με τους εκπτωτικούς συντελεστές μειώθηκε το συνολικό ποσό της εκκαθάρισης κατά 22% ή κατά περίπου 577 εκατ. ευρώ το 2020, ενώ αντίστοιχη θα είναι η έκπτωση και για φέτος. Οι εκπτωτικοί συντελεστές ξεκινούν από το 30% για τους έχοντες περιουσία έως 60.000 ευρώ (που είναι και η συντριπτική πλειοψηφία στην Ελλάδα), περιορίζονται στο 27% για τους έχοντες περιουσία από 60.000 έως 80.000 ευρώ και στο 25% για τους έχοντες περιουσία από 80.000 έως 100.000 ευρώ. Από 100.000 ευρώ έως και 1 εκατ. ευρώ ισχύει έκπτωση 20%, ενώ από το 1 εκατ. ευρώ και πάνω η έκπτωση περιορίζεται στο 10%. Οι εκπτωτικοί συντελεστές προγραμματίζεται να αυξηθούν από το 2022. Θα απαιτηθεί πρόσθετος δημοσιονομικός χώρος της τάξεως των 200-250 εκατ. ευρώ προκειμένου να υλοποιηθεί και μια βασική προεκλογική εξαγγελία της κυβέρνησης, η οποία έκανε λόγο για μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30% συνολικά μέσα στην τετραετία της διακυβέρνησης. Προς το παρόν έχει γίνει η μείωση του 22% (είναι τα περίπου 577 εκατ. ευρώ που προαναφέρθηκαν) και εκκρεμεί ένα πρόσθετο 8%. Θα εξεταστεί αν η αύξηση των εκπτωτικών συντελεστών θα είναι οριζόντια (δηλαδή συν οκτώ μονάδες σε όλους) ή αν θα υπάρχει και πάλι κλιμάκωση ανάλογα με την αξία της περιουσίας. Το τελικό αποτέλεσμα θα εξεταστεί συνολικά με βάση και τους συντελεστές υπολογισμού του κυρίως ΕΝΦΙΑ, αλλά και τη νέα κλίμακα υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου.
5. Συντελεστές εμπορικότητας ακινήτων: Η πανδημία του κορονοϊού έχει δημιουργήσει καινούργια δεδομένα για το εμπόριο, καθώς εκτιμάται ότι το μερίδιο των ηλεκτρονικών πωλήσεων θα συνεχίσει να αυξάνεται και μετά το τέλος της πανδημίας. Οι συντελεστές εμπορικότητας παίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση της αξίας των ακινήτων και πρέπει να επικαιροποιηθούν, καθώς αυτή τη στιγμή έχουν υπολογιστεί με δεδομένα σε εμπορικούς δρόμους της χώρας που μπορεί να μην υπάρχουν πλέον.
6. Συντελεστές παλαιότητας ακινήτων: Κυβερνητικά στελέχη αναγνωρίζουν ήδη την αναγκαιότητα επανεξέτασης των συντελεστών παλαιότητας ακινήτων, οι οποίοι ουσιαστικά παραμένουν αμετάβλητοι από το 1980, οπότε και δημιουργήθηκε το σύστημα αντικειμενικών αξιών. Από τότε, όμως, έχουν περάσει 40 και πλέον χρόνια με αποτέλεσμα οι συντελεστές παλαιότητας να απέχουν πλέον από την πραγματικότητα. Ένα ακίνητο ηλικίας 26 ετών έχει ουσιαστικά την ίδια αντικειμενική αξία με ένα ακίνητο 40 ή 50 ετών. Και τα τελευταία είναι πλέον πολλά, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, αν σκεφτεί κανείς ότι το μεγάλο κύμα ανοικοδόμησης ξεκίνησε τη δεκαετία του 1960. Από τη στιγμή που έχουν αυξηθεί οι αντικειμενικές αξίες στο κέντρο της Αθήνας, η ανάγκη επικαιροποίησης των συντελεστών παλαιότητας (και εξορθολογισμού του συστήματος, καθώς διαφορετικά λειτουργεί η παλαιότητα για τον υπολογισμό της αξίας επί της οποίας υπολογίζονται οι φόροι μεταβίβασης και διαφορετικά για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και του συμπληρωματικού φόρου) είναι πλέον επιτακτική.
7. Περιουσιακά κριτήρια κοινωνικών επιδομάτων: Οι έχοντες μικρή ακίνητη περιουσία και χαμηλό εισόδημα δικαιούνται έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ. Προβλέπεται επίσης επίδομα στέγασης, το οποίο έχει και περιουσιακό κριτήριο. Αντίστοιχα, η περιουσία παίζει ρόλο και για το επίδομα θέρμανσης αλλά και για μια άλλη σειρά κοινωνικών επιδομάτων. Με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών είναι πιθανό να επηρεαστεί ο αριθμός των δικαιούχων και να χαθούν κοινωνικά επιδόματα, μεταξύ των οποίων και το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα. Γι’ αυτό και στην ομάδα εργασίας έχουν κληθεί και εκπρόσωποι από το υπουργείο Εργασίας με στόχο να εξεταστεί ποιοι θα επηρεαστούν από την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης και τι θα πρέπει να γίνει για να μη χαθούν επιδόματα λόγω της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών.
8. Περίοδος αναστολής ανέγερσης οικοδομών από τον ΦΠΑ: Ο ΦΠΑ στα καινούργια ακίνητα επιβάλλεται με συντελεστή 24% και εκτοξεύει το κόστος αγοράς ακινήτου όταν ο υποψήφιος αγοραστής δεν έχει το δικαίωμα να αποκτήσει κύρια κατοικία (σε αυτήν την περίπτωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ). Για να τονώσει την οικοδομική δραστηριότητα, η κυβέρνηση «πάγωσε» τον ΦΠΑ για τις οικοδομικές άδειες που θα εκδοθούν μέχρι το τέλος του 2022, ενέργεια που φάνηκε να αποδίδει καθώς η οικοδομική δραστηριότητα κινήθηκε ανοδικά ακόμη και μέσα στο 12μηνο του lockdown (Απρίλιος 2020 - Μάρτιος 2021). Για να μην ανακοπεί αυτός ο ρυθμός, θα μπει στο τραπέζι το ενδεχόμενο παράτασης στην περίοδο μη επιβολής ΦΠΑ για τουλάχιστον έναν χρόνο με το επιχείρημα ότι η πανδημία «φρενάρισε» τις προθέσεις των ενδιαφερομένων να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και να ανεγείρουν ακίνητα που θα εξαιρούνται από τον ΦΠΑ κατά την πώλησή τους.
9. Κλίμακες υπολογισμού φόρων μεταβίβασης: Οι συμβολαιογράφοι προετοιμάζονται για «κύμα» μεταβιβάσεων κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, λόγω της επικείμενης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών. Ο λόγος είναι ότι στις περιοχές που υπάρχει αύξηση στην τιμή ζώνης επηρεάζονται όχι μόνο οι φόροι μεταβίβασης, αλλά τα μεταβιβαστικά έξοδα. Προς το παρόν δεν έχει λεχθεί κάτι, αλλά αναμένεται ότι θα συζητηθεί και το ενδεχόμενο μεταβολής των φόρων μεταβίβασης ακινήτων (ειδικά του συντελεστή για τις αγοραπωλησίες) ώστε να μην επηρεαστεί ο αριθμός των συναλλαγών από την επόμενη χρονιά, οπότε και θα ενεργοποιηθούν οι νέες τιμές ζώνης.
10. Επίπτωση αξίας ακινήτων στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών: Ο εξωδικαστικός μηχανισμός τακτοποίησης οφειλών «μετράει» μόλις δύο εβδομάδες λειτουργίας, κάτι που σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι δεν έχουν προλάβει να εξοικειωθούν με τις διατάξεις που διέπουν τη λειτουργία του. Μια από αυτές προβλέπει ότι οι πιστωτές δεν πρέπει να βρεθούν (μετά τη ρύθμιση) σε δυσμενέστερη θέση σε σχέση με αυτήν στην οποία θα περιέρχονταν αν ρευστοποιούσαν την περιουσία του οφειλέτη. Αυτό σημαίνει ότι η αύξηση της αξίας της περιουσίας του οφειλέτη τον υποχρεώνει να πληρώνει και περισσότερα μέσω της ρύθμισης και μάλιστα ανεξάρτητα από το ύψος του διαθέσιμου εισοδήματος. Είναι απολύτως σαφές ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών επηρεάζει το ύψος της μηνιαίας δόσης που θα καλείται να πληρώνει ο οφειλέτης, καθώς το σύστημα λαμβάνει ως αξία ακινήτων αυτήν που υπολογίζει η ΑΑΔΕ για τις ανάγκες του ΕΝΦΙΑ. Επειδή, λοιπόν, οι νέες αντικειμενικές αξίες θα ενεργοποιηθούν από τις αρχές του 2022, θα πρέπει να αποσαφηνιστεί αν όσοι σπεύσουν να κάνουν τη ρύθμιση πριν αλλάξει ο χρόνος θα διασφαλίσουν ότι η ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών δεν θα επηρεάσει εκ των υστέρων το ύψος της μηνιαίας δόσης στη ρύθμιση των ληξιπρόθεσμων οφειλών.