Τα επόμενα βήματα για το Ελληνικό

Απο την έντυπη έκδοση

Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]

Ο διαγωνισμός για το καζίνο, η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου και οι δικαστικές προσφυγές είναι τα επόμενα ζητήματα που χρειάζεται να «κλείσουν» προκειμένου το Δημόσιο να εισπράξει την προκαταβολή από τους επενδυτές, με επικεφαλής τη Lamda Development, ώστε το έργο των 8 δισ. να εισέλθει σε φάση υλοποίησης.

Την περασμένη Παρασκευή το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης (ΚΣΔ) της κυβέρνησης ενέκρινε την τελευταία Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) που αφορά τις 6 ζώνες πολεοδόμησης του ακινήτου των 6.200 στρεμμάτων και η οποία τις επόμενες ημέρες θα δημοσιευτεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Η ολοκλήρωση του σταδίου της πολεοδομικής ωρίμανσης (η έκδοση των 4 ΚΥΑ) και τα επόμενα βήματα της διαδικασίας συζητήθηκαν κατά τη συνάντηση που είχε το Σάββατο ο υπουργός Ανάπτυξης και Επενδύσεων, Άδωνις Γεωργιάδης, με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Lamda, Οδυσσέα Αθανασίου.

Τα επόμενα βήματα για την άρση των αναβλητικών αιρέσεων είναι τα εξής:

1 Ο διαγωνισμός για την άδεια καζίνο και το Ολοκληρωμένο Τουριστικό Συγκρότημα στο Ελληνικό, επένδυση που δύναται να φθάσει το 1 δισ. ευρώ. Η προθεσμία για την κατάθεση δεσμευτικών προσφορών από τους ενδιαφερόμενους έχει οριστεί για τις 4 Οκτωβρίου. Με βάση τα σημερινά δεδομένα η εκτίμηση είναι ότι θα συμμετέχουν οι αμερικανικές εταιρείες Mohegan Gaming και Entertainment και Hard Rock International. Αν δεν υπάρξουν ενστάσεις η διαδικασία θα μπορούσε να ολοκληρωθεί τους επόμενους τρεις μήνες. Τα έσοδα (εφάπαξ και ετήσια) από την άδεια καζίνο τα εισπράττει το Δημόσιο. Ταυτόχρονα με την άδεια καζίνο οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να συμφωνήσουν με τη Lamda (στην οποία θα μεταβιβαστεί η έκταση του Ελληνικού) και για τους όρους μίσθωσης της έκτασης των περίπου 200 στρεμμάτων όπου θα γίνει το Ολοκληρωμένο Τουριστικό Συγκρότημα με καζίνο.

2 Η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου και ειδικότερα η διανομή του δικαιώματος κυριότητας μεταξύ των συνιδιοκτητών και η μεταβίβαση στην Ελληνικό Α.Ε. των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του ακινήτου. Το Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ κατά πλήρη κυριότητα ποσοστό 30% εξ αδιαιρέτου του Μητροπολιτικού Πόλου (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), προκειμένου στη συνέχεια να ακολουθήσει διανομή μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών, ώστε τελικά αυτό το εξ αδιαιρέτου 30% να «μετατραπεί» σε πλήρες δικαίωμα κυριότητας επί αντίστοιχης έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου, δηλαδή σε περίπου 1.575 στρέμματα στο Πρώην Αεροδρόμιο και 227 στρέμματα στην Παράκτια Ζώνη (εξαιρουμένων πάντοτε του αιγιαλού και της παραλίας). Παράλληλα το Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ, με τη σύμφωνη γνώμη των επενδυτών, δικαίωμα επιφανείας επί του συνόλου του Μητροπολιτικού Πόλου. Αφού συμβεί αυτό, το ΤΑΙΠΕΔ θα πρέπει με τη σειρά του να μεταβιβάσει όλα τα εμπράγματα δικαιώματα που πλέον θα έχει αποκτήσει, δηλαδή και το δικαίωμα επιφανείας επί του Μητροπολιτικού Πόλου και το δικαίωμα πλήρους κυριότητας στην Ελληνικό Α.Ε. Η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου εκτιμάται ως μια ιδιαίτερα απαιτητική και περίπλοκη διαδικασία.

3 H δικαστική ωρίμανση του ακινήτου: Όπως έχει προβλεφθεί πριν από την έναρξη του έργου θα πρέπει να έχουν εκδοθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας απορριπτικές αποφάσεις επί συγκεκριμένων αιτήσεων ακύρωσης και να μην υπάρχουν εκκρεμείς αιτήσεις ακύρωσης οποιασδήποτε διοικητικής πράξης. Με βάση τα σημερινά δεδομένα εκκρεμεί αίτηση ακύρωσης για α) τον Εσωτερικό Κανονισμό Λειτουργίας (ΚΥΑ 52247/ 28.09.2018) και β) τον Κανονισμό Εσωτερικής Υπηρεσίας (ΚΥΑ 52245/ 28.09.2018), που έχει λάβει δικάσιμο την 4η Οκτωβρίου 2019.

Η ΚΥΑ Πολεοδόμησης 
Με την έγκριση της ΚΥΑ για τις περιοχές πολεοδόμησης, τα βασικά σημεία της οποίας παρουσιάζει σήμερα η «Ν», ολοκληρώνεται η αποκαλούμενη πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου.

Σύμφωνα με το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) για το Ελληνικό περιμετρικά του μητροπολιτικού πάρκου, της έκτασης των 6.200 στρεμμάτων προς αξιοποίηση, αναπτύσσονται 6 Περιοχές προς Πολεοδόμηση (ΠΠ)/Πολεοδομικές Ενότητες (ΠΕ) και επιπλέον 1 στο παράκτιο μέτωπο ΠΠ με συνολική έκταση περίπου 2,9 εκατ. τετραγωνικών μέτρων.

Οι μέγιστοι επιτρεπόμενοι συντελεστές δόμησης είναι: Α-Π1: 0,72, Α-Π2: 0,75, Α-Π3: 0,72, Α-Π4: 0,89, Α-Π5: 0,43, Α-Π6: 0,61 και ΠΜ-Π1: 0,30. Αναλυτικότερα: 

• Η Περιοχή Πολεοδόμησης Α-Π1 «Γειτονιά πρώην Ολυμπιακής Αεροπορίας» αποτελεί ΠΠ/ΠΕ με κυρίαρχη χρήση την κατοικία και συνοδευτικές χρήσεις με έμφαση στον ήπιο τουρισμό - αναψυχή και εμπόριο. Έχει έκταση 321.474 τ.μ., και σχεδιάζεται για να φιλοξενήσει 3.486 κατοίκους. Βρίσκεται βορειοδυτικά του πάρκου, μεταξύ αυτού και της λεωφόρου Ποσειδώνος και οργανώνεται να συλλειτουργήσει με την παραθαλάσσια ΠΜ-Π1α, η οποία σχεδιάζεται ως κατεξοχήν περιοχή κατοικίας, καθώς η Λ. Ποσειδώνος θα υπογειοποιηθεί και επομένως η οδός θα μετατραπεί σε τοπική οδό.
• Η Περιοχή Πολεοδόμησης Α-Π2 «Δυτική γειτονιά του Πάρκου» αποτελεί ΠΠ/ΠΕ με κυρίαρχη χρήση την κατοικία και συνοδευτικές χρήσεις με έμφαση στον ήπιο τουρισμό - αναψυχή, εμπόριο, γραφεία κ.ά. Έχει έκταση 555.914 τ.μ. και σχεδιάζεται για να φιλοξενήσει 5.751 κατοίκους. Βρίσκεται νοτιοδυτικά του πάρκου και συνορεύει με την υπάρχουσα περιοχή κατοικίας του Δήμου Ελληνικού - Αργυρούπολης. Εκτείνεται έως την υφιστάμενη λεωφόρο Ποσειδώνος, ενώ δυτικά της ΑΠ2 βρίσκεται τμήμα της παραθαλάσσιας ΠΜ-Π1 (ουσιαστικά το Οικοδομικό Τετράγωνο - ΟΤ που θα φιλοξενήσει το ψηλό κτήριο κατοικιών δίπλα στη μαρίνα και ΚΧ/ΚΦ χώροι). Νότια της ΠΕ βρίσκεται η ζώνη ανάπτυξης που θα φιλοξενήσει το ολοκληρωμένο τουριστικό συγκρότημα με καζίνο. Εντός της ΑΠ2 χωροθετείται ένα από τα ψηλά κτήρια με μέγιστο ύψος 200 μέτρων.  
• Η Περιοχή Πολεοδόμησης Α-Π3 υπό την ονομασία «Ανατολική γειτονιά του Πάρκου» αποτελεί ΠΠ/ΠΕ με κυρίαρχη χρήση την κατοικία και συνοδευτικές χρήσεις με έμφαση στο εμπόριο, την εστίαση, τα γραφεία κ.ά. Έχει έκταση 318.007 τ.μ. και θα μπορεί να φιλοξενήσει 3.448 κατοίκους. Βρίσκεται ανατολικά του πάρκου και μεταξύ της περιοχής αυτής και της λεωφόρου Βουλιαγμένης υφίσταται περιοχή κατοικίας του Δήμου Ελληνικού - Αργυρούπολης. Στο όριο της περιοχής με το πάρκο και εντός αυτού βρίσκεται το κτήριο του πρώην ανατολικού αεροδρομίου, το οποίο έχει κηρυχθεί νεότερο μνημείο και προστατεύεται πέριξ αυτού με ζώνη πλάτους 100 μ. στην οποία δεν επιτρέπεται η δόμηση πάνω από την επιφάνεια του εδάφους. 
• Η Περιοχή Πολεοδόμησης Α-Π4 «Γειτονιά Επιχειρηματικού Κέντρου Λεωφόρου Βουλιαγμένης» αποτελεί ΠΠ/ΠΕ με κυρίαρχες χρήσεις τις επιχειρηματικές και εμπορικές της κατηγορίας «Πολεοδομικό Κέντρο» και συμπληρωματικά την κατοικία. Έχει έκταση 775.283 τ.μ. και εκτιμώμενο πληθυσμό 3.987. Βρίσκεται στο ανατολικό τμήμα του μητροπολιτικού πόλου και συνορεύει ανατολικά με τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και νότια με την ίδια περιοχή του Δήμου Ελληνικού - Αργυρούπολης που συνορεύει και η ΑΠ3. Εντός της περιοχής χωροθετούνται 2 ψηλά κτήρια έως 200 μέτρα.
• Η Περιοχή Πολεοδόμησης Α-Π5 «Γειτονιά του Λόφου» αποτελεί ΠΠ/ΠΕ με κυρίαρχη χρήση την κατοικία και συνοδευτικές χρήσεις με έμφαση στον ήπιο τουρισμό - αναψυχή, εμπόριο, γραφεία κ.ά. Έχει έκταση 379.744 τ.μ. και θα είναι ικανή να φιλοξενήσει 2.840 κατοίκους. Βρίσκεται βορειοανατολικά του μητροπολιτικού πάρκου και γειτνιάζει με την ΑΠ4 προς τη λεωφόρο Βουλιαγμένης. Στην περιοχή βρίσκεται τμήμα του ευρύτερου κηρυγμένου και οριοθετημένου αρχαιολογικού χώρου σύμφωνα με το ΦΕΚ 256/ΑΑΠ/2017, τμήμα του οποίου αποτελεί και ο λόφος Χασάνι.
• Η Περιοχή Πολεοδόμησης Α-Π6 «Γειτονιά των Τραχώνων» αποτελεί ΠΠ/ΠΕ με κυρίαρχη χρήση την κατοικία και συνοδευτικές χρήσεις με έμφαση στον ήπιο τουρισμό - αναψυχή, εμπόριο, γραφεία κ.ά. Έχει έκταση 264.735 τ.μ. σχεδιάζεται για 2.923 κατοίκους. Βρίσκεται βόρεια του μητροπολιτικού πάρκου και δεν συνορεύει με κάποια ΠΕ του Μητροπολιτικού πόλου. Εντός της ΑΠ6 εντοπίζεται αρχαίο λατομείο με ζώνη προστασίας 15 μ., το οποίο εντάσσεται σε ευρύ κοινόχρηστο χώρο πρασίνου.
• Η Περιοχή Πολεοδόμησης ΠΜ-Π1 «Γειτονιά Παραλίας Αγίου Κοσμά» αποτελεί τη μοναδική παραθαλάσσια ΠΠ/ΠΕ και έχει κυρίαρχη χρήση την κατοικία. Έχει έκταση 300.383 τ.μ. και σχεδιάζεται για 2.048 κατοίκους με θεσμοθετημένη χρήση αμιγούς κατοικίας. Συλλειτουργεί με την ΑΠ1 με την οποία διαχωρίζεται από τη λεωφόρο Ποσειδώνος, που θα αποκτήσει μορφή και χαρακτήρα τοπικής οδού, αφού στο τμήμα αυτό μετατοπίζεται και υπογειοποιείται.

Μελέτες ανάπτυξης
Οι πολεοδομικές μελέτες για την ανάπτυξη στο Ελληνικό βασίζονται στους νόμους α) 4277/14 όπως ισχύει (νέο ρυθμιστικό σχέδιο Αθήνας - Αττικής), β) 4062/12 όπως ισχύει (ειδική νομοθεσία για την ανάπτυξη του πρώην αεροδρομίου), γ) 4422/16 όπως ισχύει (κύρωση σύμβασης για τη μεταβίβαση της Ελληνικό Α.Ε.) και στο Προεδρικό Διάταγμα του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης - ΣΟΑ (ΦΕΚ 35ΑΑΠ/2018).