Ο μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχει περιέλθει στις Τράπεζες, εξαιτίας των «κόκκινων» δανείων, όσο παραμένει στην κατοχή τους δημιουργεί στρεβλώσεις στο real estate. Η αγορά των ακινήτων χρειάζεται να αλλάξει νοοτροπία και κουλτούρα, τα έργα πρέπει να γίνονται από τους δημιουργούς (developers) με σεβασμό στη νομιμότητα, με βιώσιμα επιχειρηματικά σχέδια καθώς και με δανεισμό της τάξεως του 50% και όχι 95% όπως πριν την οικονομική κρίση.
Από την έντυπη έκδοση
Συνέντευξη στην Τέτη Ηγουμενίδη
Ο μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχει περιέλθει στις Τράπεζες, εξαιτίας των «κόκκινων» δανείων, όσο παραμένει στην κατοχή τους δημιουργεί στρεβλώσεις στο real estate. Η αγορά των ακινήτων χρειάζεται να αλλάξει νοοτροπία και κουλτούρα, τα έργα πρέπει να γίνονται από τους δημιουργούς (developers) με σεβασμό στη νομιμότητα, με βιώσιμα επιχειρηματικά σχέδια καθώς και με δανεισμό της τάξεως του 50% και όχι 95% όπως πριν την οικονομική κρίση.
Τα παραπάνω επισημαίνει στην αποκλειστική του συνέντευξη στη «Ν» ο Δημήτρης Ανδριόπουλος πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος Dimand Α.Ε. ενώ προσθέτει πως η κτηματαγορά δεν πρόκειται να κινηθεί αν δεν πάρει μπρος η Οικονομία. Ο επικεφαλής της Dimand αναφέρεται επίσης αναλυτικά στο νέο γήπεδο της ΑΕΚ και εξηγεί που βρίσκεται η όλη διαδικασία.
Πως ιεραρχείτε τα προβλήματα που απασχολούν την αγορά του real estate;
Καταρχήν, οι τράπεζες χρειάζεται να θέσουν τα χαρτοφυλάκιά τους προς αξιοποίηση στην εσωτερική και διεθνή αγορά και να ξεκινήσουν να δανείζουν υγιή έργα. Ο αριθμός των ακινήτων που κατέχουν οι τράπεζες είναι πελώριος. Μεταξύ άλλων έχει περιέλθει στην κατοχή τους ένας πολύ μεγάλος αριθμός αστικών επαγγελματικών ακινήτων που ωστόσο παραμένουν στα βιβλία τους με πολύ υψηλές τιμές αποτίμησης. Π.χ. μια πρόταση ενός δημιουργού μπορεί να είναι στα 8 εκατ. ευρώ, γιατί εκεί έχει διαμορφωθεί η συγκεκριμένη αγορά, αλλά το ακίνητο να είναι γραμμένο στα βιβλία της τράπεζας 32 εκατ. ευρώ, με βάση δηλαδή την αποτίμηση που είχε δοθεί το δάνειο πριν την κρίση. Οι τράπεζες κρατώντας όλους αυτούς τους «σκελετούς» - όπως τους ονομάζει η αγορά - στις ντουλάπες τους, δεν συμβάλουν στο να φανεί ποια είναι η πραγματική κατάσταση στην αγορά. Δεν καταγράφονται μέσα από πράξεις οι πραγματικές αξίες. Να μιλήσω με παράδειγμα: Πριν δύο χρόνια πουλήθηκε το κτήριο της γαλλικής τράπεζας, 5.500 τ.μ., στη Βασιλίσσης Σοφίας, απέναντι από την αμερικάνικη πρεσβεία, έναντι 10,3 εκατ. ευρώ σε αργεντίνικο επενδυτικό κεφάλαιο. Στην ίδια ακριβώς περιοχή υπάρχει κτήριο τράπεζας από «κακό» δάνειο 1.800 τ.μ. για το οποίο εμείς δώσαμε προσφορά 4 εκατ. ευρώ ωστόσο η ζητούμενη τιμή ήταν 12 εκατ. ευρώ… Αυτή η κατάσταση διαρκεί τώρα 2,5 χρόνια. Δεν μέμφομαι τις τράπεζες. Όμως, εξαιτίας των καταστάσεων έχει βρεθεί στην κατοχή τους τεράστιος αριθμός ακινήτων. Η άρνησή τους να τα διαθέσουν σε τιμές αγοράς δημιουργεί στρεβλώσεις όσο αφορά την αξία των ακινήτων και την ίδια στιγμή δεν γίνονται επενδύσεις, άρα νεκρώνει ο κατασκευαστικός και μελετητικός τομέας, δεν έχουν δουλειά οι προμηθευτές κ.λ.π.
Δεν υπάρχει όμως κίνδυνος να πέσουν πολλά ακίνητα στην αγορά με αποτέλεσμα οι τιμές να μειωθούν περαιτέρω;
Αυτό το χαμηλές ή ψιλές τιμές δεν υπάρχει. Υπάρχουν μόνον οι τιμές αγοράς. Τι καθορίζει την τιμή; μόνον η αγορά. Επίσης, αν ξεκινήσουν οι τράπεζες να βγάζουν τους «σκελετούς» τους από τη ντουλάπα δεν θα το κάνουν αμέσως για όλα τα ακίνητα. Θα γίνει σταδιακά ώστε να μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά. Εκτιμώ επίσης ότι και οι όποιες απώλειες θα εξισορροπηθούν, γιατί θα κινηθεί η αγορά και θα δημιουργηθούν θέσεις εργασίας. Η οικονομία είναι μια μηχανή. Όταν μια τράπεζα πουλά ένα ακίνητο σε έναν developer κινητοποιούνται 10 διαφορετικοί τομείς της οικονομίας. Ένα άλλο μείζον ζήτημα είναι ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ). Μας έχει δυσκολέψει απίστευτα. Δεν λειτουργεί τίποτα. Με το ΝΟΚ πήγε να απλοποιηθεί το παλιό ψυχοφθόρο και γραφειοκρατικό σύστημα, αλλά επειδή δεν υπάρχει καμιά εμπειρία στις υπηρεσίες δεν λαμβάνουμε καν απαντήσεις στα ερωτήματά μας. Έχει γίνει εφιάλτης η έκδοση άδειας.
Δηλαδή, ευτυχώς που δεν υπάρχει μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα.
Ίσως να ήταν καλύτερα αν υπήρχε γιατί τότε η διοίκηση θα πιεζόταν να βγάλει καμιά 40αριά διευκρινιστικές αποφάσεις. Το βασικότερο όλων όμως για την κτηματαγορά είναι να πάρει μπροστά η Οικονομία και να αλλάξουμε νοοτροπία και κουλτούρα. Μόνον τότε θα κινηθεί η αγορά του real estate με κινητήριο δύναμη αρχικά τα επαγγελματικά ακίνητα. Αν δεν πάρουν μπρος τα επαγγελματικά ακίνητα που σημαίνει ότι έχει ξεκινήσει και πάλι η Οικονομία να δουλεύει δεν θα έχει λεφτά ο εργαζόμενος για να σκεφτεί την αγορά κατοικίας.
Είπατε και αλλαγή νοοτροπίας; Τι σημαίνει αυτό;
Εκεί βρίσκεται όλη η βάση του προβλήματος. Για να μιλήσω μόνον για το χώρο μας χρειάζεται οι επαγγελματίες να αλλάξουν συνήθειες. Παλιά κάναμε έργα με 95% δανεισμό και μόνον 5% ίδια κεφάλαια. Δηλαδή δουλειές με τα λεφτά των άλλων. Πρέπει να αποκτήσουμε την κουλτούρα, χρειάζεται να γίνει η φιλοσοφία μας, ότι οι δουλειές θα γίνονται 50% - 50%. Θα έχουμε 50% κεφάλαιο και θα δανειζόμαστε το άλλο 50%. Χρειάζεται να απευθυνόμαστε σε πραγματικά εισοδήματα για να νοικιάζουμε ή να πουλάμε ακίνητα, να κάνουμε έργα που να μπορεί η τράπεζα να τα υποστηρίξει, έργα που θα βασίζονται στη νομιμότητα και σε βιώσιμα επιχειρηματικά σχέδια.
Η Dimand είναι ο Project Manager του νέου γηπέδου της ΑΕΚ (Σύμβουλος Επίβλεψης και Διαχείρισης του έργου), ένα έργο που έχει περάσει από πολλές …περιπέτειες. Που βρίσκεται η όλη διαδικασία;
Σε 15 μέρες τελειώνει η επίσημη διαβούλευση της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ). Όλοι οι ερωτώμενοι φορείς έχουν απαντήσει θετικά και εκκρεμεί μόνον η απάντηση του Δήμου Φιλαδέλφειας.
Είναι γνωστό ότι διαφωνεί…
Πράγματι έχει κατά καιρούς εκφράσει αντιρρήσεις για τη χωροθέτηση αυτή καθεαυτή, για θέματα που σχετίζονται με το άλσος, την υπογειοποίηση… Η άποψη του Δήμου ήταν αρνητική από την αρχή, αλλά φαίνεται ότι τον τελευταίο καιρό έχει επικεντρωθεί σε λεπτομέρειες, έχοντας αποδεχτεί το νόμο και την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Να επισημάνω εδώ ότι το ΣτΕ μπήκε στην ουσία του θέματος. Έκρινε το έργο νόμιμο, περιβαλλοντικά επιθυμητό και πολεοδομικά ισχυρό. Μετά λοιπόν την ολοκλήρωση της διαβούλευσης το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει περίπου 25 μέρες για να ενσωματώσει τις παρατηρήσεις που θα θεωρήσει αναγκαίο και μετά η ΜΠΕ χρειάζεται την υπογραφή του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με την ΜΠΕ συμπληρώνουμε τον φάκελο για την οικοδομική άδεια τον οποίο καταθέτουμε στη ΔΟΚΚ (υπηρεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος που εκδίδει τις άδειες για τα μεγάλα έργα).
Ποια είναι η εκτίμησή σας για τον χρόνο ολοκλήρωσης του έργου εφόσον όλα κυλήσουν ομαλά;
Αν δεν συμβούν απρόοπτα, βάσει των νόμων που ισχύουν, θα πρέπει μέχρι τον Απρίλιο 2016 το αργότερο να έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια για να ξεκινήσει το έργο, το οποίο για να ολοκληρωθεί θα χρειασθεί 18 έως 20 μήνες.
Είστε αισιόδοξος ότι το έργο θα προχωρήσει, δεδομένου ότι μπορεί να συνεχιστούν οι προσφυγές;
Εκτιμώ σαφώς ότι το έργο θα προχωρήσει γιατί ακόμα και αν γίνουν νέες προσφυγές (π.χ. για την ΜΠΕ ή την οικοδομική άδεια) το ΣτΕ έχει μπει στην ουσία του νόμου και έχει αποφανθεί. Επίσης η ΜΠΕ, για την οποία βρίσκεται σε εξέλιξη διαβούλευση, έχει εγκριθεί από το υπουργείο Περιβάλλοντος και οι φορείς γνωμοδοτούν, δεν απορρίπτουν, δεν μπορούν να σταματήσουν την υπογραφή από τον υπουργό. Η συζήτηση για τη ΜΠΕ με το υπουργείο Περιβάλλοντος διήρκεσε 4 μήνες και στο αρχικό κείμενο το υπουργείο ενσωμάτωσε περίπου 100 παρατηρήσεις. Υπάρχουν δυσκολίες, οι επόμενοι έξι μήνες είναι δεν θα είναι εύκολοι, πιστεύω όμως ότι το έργο θα γίνει.
Η χρηματοδότηση του έργου έχει κλείσει;
Κατασκευάζουμε ένα αμιγώς γήπεδο ποδοσφαίρου 31.200 θέσεων, με μηδενικές εμπορικές χρήσεις και 180 θέσεις υπόγειας στάθμευσης. Ο συνολικός προϋπολογισμός του είναι 65 εκατ. ευρώ. Οι μέτοχοι της Δικέφαλος ΑΕ έχουν μαζέψει περίπου 25 εκατ. ευρώ που είναι το πρώτο κομμάτι του έργου και η Περιφέρεια Αττικής έχει εγγράψει στον προϋπολογισμό της 20 εκατ. που αφορούν το αθλητικό κομμάτι. Το υπόλοιπο τμήμα του αναγκαίου κεφαλαίου – 20 εκατ. ευρώ – θα το εξασφαλίσουν επίσης οι μέτοχοι της Δικέφαλος, πιθανά μέσω δανείου.
Πως ανταπεξέρχεται η Dimand στα δύσκολα αυτά χρόνια για το real estate;
Από συγκυρία, πληροφορία και ικανότητα, το 2010 όταν η κρίση άρχισε να αγριεύει δεν ήμασταν εκτεθειμένοι όσο αφορά το κόστος λειτουργίας μας ή ανοιχτοί σε έργα. Ο δανεισμός μας ως εταιρεία ήταν πάντα πολύ περιορισμένος και ο δανεισμός στα έργα είχε κλείσει γιατί τα είχαμε πουλήσει. Όταν το 2008 «έσκασε» η Lehman και μέχρι το 2010 επικεντρωθήκαμε στη μείωση του κόστους λειτουργίας της εταιρείας, οπότε κλείσαμε τα περιφερειακά γραφεία και μειώσαμε τρεις φορές τη μισθοδοσία, γιατί οι μισθοί είχαν ξεφύγει τελείως. Από το 2009 κάθε έργο που έκλεινε και δεν ανανεώνονταν μειώναμε το προσωπικό. Είχαμε φτάσει κάποια στιγμή τα 120 άτομα και τώρα είμαστε 36. Διατηρήσαμε όμως ανέπαφο τον παραγωγικό ανθρώπινο πυρήνα της εταιρείας. Στη συνέχεια από το 2010 και μετά κάναμε ένα πολύ μεγάλο δικό μας έργο, το κτήριο γραφείων Καρελά στην Παιανία το οποίο το μισθώσαμε στην Cosmote και το πουλήσαμε στην Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας).
Πρόκειται πράγματι για ένα ξεχωριστό έργο.
Το υλοποιήσαμε μέσα στην κρίση και όπως αντιλαμβάνεστε μάθαμε πάρα πολλά ως εταιρεία. Καταρχήν δουλέψαμε κάτω από ιδιαίτερα δυσχερείς συνθήκες. Αρκεί να σας πως ότι κλείσαμε τη χρηματοδότηση τον Δεκέμβριο του 2011, κοινοπρακτικό δάνειο από τρεις τράπεζες 57 εκατ. ευρώ, όταν στην Ελλάδα δεν δανειζόταν κανείς. Ήταν τόσο καλά δομημένο το έργο που οι τράπεζες δεν μπορούσαν να μην το χρηματοδοτήσουν. Το συγκρότημα Καρελά έχει λάβει τη χρυσή πιστοποίηση Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), που δίνεται από το Αμερικανικό Συμβούλιο Πράσινων Κτιρίων (U.S. Green Building Council). Το δεύτερο τέτοιου μεγέθους έργο με την ανώτερη αυτή πιστοποίηση είναι η Εθνική Λυρική Σκηνή και η Εθνική Βιβλιοθήκη του Ιδρύματος Νιάρχου που βρίσκεται υπό κατασκευή. Ένα στοιχείο μόνο θα σας πω για να αντιληφθείτε τι σημαίνει αυτή η πιστοποίηση. Με βάση τα επίσημα στοιχεία του ομίλου ΟΤΕ για το διοικητικό του Μέγαρο στο Μαρούσι ο Οργανισμός πληρώνει 360 κιλοβατόρες ανά τ.μ. το χρόνο ρεύμα, ενώ στο κτήριο της Παιανίας 84. Στο κτήριο αυτό επίσης έχει κατασκευαστεί η μεγαλύτερη φυτεμένη ταράτσα της Ευρώπης, 11 στρέμματα, με ελληνικά φυτά και δένδρα, γεγονός που σύμφωνα με μελέτες Πανεπιστημίου μειώνει κατά 14% τις ενεργειακές απαιτήσεις του. Ο τελικός επενδυτής είναι η Πανγαία η οποία θεωρεί το ακίνητο αυτό ως το καλύτερο της, με σημερινή αξία παραπάνω από την τιμή που το αγόρασε και με έναν συνεπέστατο μισθωτή.
Έχετε συμμετάσχει και σε διαγωνισμούς του ΤΑΙΠΕΔ (Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου).
Έχουμε αγοράσει από τους διαγωνισμούς του ΤΑΙΠΕΔ ένα διατηρητέο ακίνητο στην οδό Αναγνωστοπούλου (κέντρο της Αθήνας) που, επιτέλους, μετά από δύο χρόνια και δυο μήνες βγάζουμε την άδεια και θα γίνει γραφεία ή κατοικία. Αγοράσαμε επίσης από το ΤΑΙΠΕΔ ένα οικόπεδο 5 στρέμματα στο Μαρούσι και σχεδιάζουμε κτήριο γραφείων. Τους επόμενους μήνες βγάζουμε άδεια. Ακόμη, υλοποιούμε κτήριο γραφείων 34.000 τ.μ. για τον ναυτιλιακό όμιλο Αγγελικούση (Anangel Maritime). Πρόκειται για επένδυση της τάξεως των 50 εκατ. σε ακίνητο πίσω από το Ωνάσειο στη Συγγρού.
Υπάρχει αγορά για νέους γραφειακούς χώρους;
Υπάρχει ζήτηση, αλλά για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους. Αν κανείς κοιτάξει με το μικροσκόπιο το μεγάλο απόθεμα γραφειακών χώρων θα δει ότι το 90% αυτών έχουν τη χειρότερη ενεργειακή συμπεριφορά. Η Dimand επένδυσε στην ποιότητα και την αρχιτεκτονική από το ξεκίνημά της. Κατασκευάζαμε κτήρια κατηγορίας Α ηλεκτρομηχανολογικά όταν δεν ήμασταν υποχρεωμένοι.
Έχετε συμμετάσχει και στο διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ για την αξιοποίηση της έκτασης του Ιπποδρομίου στο Μαρκόπουλο. Τι σχεδιάζετε για εκεί;
Τη δημιουργία ενός αθλητικού κέντρου, προετοιμασίας ξένων και ελληνικών ομάδων και αθλητών, ποδοσφαίρου, στίβου βόλεϊ κ.λ.π.. Θα επενδύσουμε 20 εκατ. ευρώ για πρόσθετες αμιγώς αθλητικές χρήσεις και εγκαταστάσεις καθώς και για ένα ξενοδοχείο 50 κλινών για τη φιλοξενία των αθλητών. Ο χώρος αυτός των 1.000 στρεμμάτων έχει τεράστια πλεονεκτήματα για μια τέτοια επένδυση, είναι κοντά σε αεροδρόμιο και σε αστικό κέντρο. Οι σκανδιναβικές χώρες, η Ρωσία και άλλες χώρες σταματούν τα πρωταθλήματα ποδοσφαίρου το χειμώνα 30 μέρες επειδή έχουν χιόνι και κατεβαίνουν για προετοιμασία νοτιότερα μέσα στην Ευρώπη. Είμαστε οι μόνοι που δεν παίρνουμε κομμάτι από αυτή την πίτα.